返鄉置業？多數人將掉入陷阱

這兩天，一篇關於房地產的報道，登上了各大網站首頁，也被多個微信號轉載，文章的題目是：《一線城市樓市低迷，二三線城市現「返鄉置業」潮流》。

到底有多少人在這個春節「返鄉置業」，尚不清楚，但很多地產商確實打起了這個人群的主意，各種促銷活動紛至沓來。低廉的房價，各種美好的承諾，的確對在大城市打拚的白領們產生了誘惑。那麼問題來了：要不要在家鄉買套房子？

我的回答是：一般來說，不要「返鄉置業」，因為你有80%的幾率落入陷阱，投資要麼失敗，要麼非常低效。

為什麼這麼說？因為中國房地產市場在2014年已經發生了重大轉折，絕大多數城市的房子已經過剩。未來能跑贏通脹的房子其實不太多，而且集中在「一線城市」和「強二線城市」的中心區。

哪些城市在這個名單里？我曾經寫過一篇《中國城市吸金能力排行榜》，按照2013年年底「金融機構本外幣各項存款餘額」，排列出了中國的一線城市和強二線城市，它們依次是：北京、上海、深圳、廣州；成都、天津、重慶、杭州、蘇州、南京。這些城市在2013年年底，存款餘額都超過1.84萬億人民幣。

如果適當放寬標準，可以再加入以下城市：武漢、西安、寧波、鄭州、無錫、青島、瀋陽、長沙、福州。這些城市要麼是省會，要麼是副省級城市，而且資金總量都超過或接近1萬億，而且人口有明顯增量。大連也是副省級城市，環境優美，但遺憾的是在40多個大中城市裡，人口競爭力最差，過去5年人口嚴重流失，所以未能列入。

如果你的家鄉不在上述名單之中，那麼你買的房子很難跑贏通脹。即便你的家鄉在上述名單里，如果你到郊區、新區去貪便宜，或者誤入商業地產領域，將來能不能跑贏通脹，也非常難說。

也許有的朋友會反駁說，憑什麼只有你說的這些城市樓市才有希望？地級市和縣級市難道就只能等死？我不是絕對看淡地級市和縣級市的樓市，其實在這些城市，其傳統市中心的物業也有保值功能，這是毋庸置疑的。但中國絕大部分地級市和縣級市處於人口流失狀態。所以，如果你堅持要在這類城市置業，就需要分析人口因素。

以河南省為例，這是中國第一人口大省，戶籍人口位居全國第一，實際生活人口也高居全國第三。但在這個省份里，只有鄭州一個城市的人口在高速增長，新鄉、濟源、洛陽等少數城市緩慢增長。其他多數城市，都呈現人口嚴重流失現象。比如商丘在2009年到2013年之間的4年裡，小學生減少了31%；周口在2010年到2013年間小學生人數下降了27.4%。其他城市2010年到2013年小學生人數下降比例分別為：信陽（-21.6%）、駐馬店（-21.6%）、濮陽（-19%）、鶴壁（-17.7%）、三門峽（-16.1%）、漯河（-12.7%）。也就是說，河南多數地級市人口流失現象非常驚人。在這些城市裡，還有大量單位集資房、小產權房不斷湧現，當地城市居民人均居住面積一般在35平米左右。這在這樣的城市買房子投資，將來能租給誰，賣給誰呢？

2014年8月前後，我曾經在「天天說錢」欄目推出了一個「哪裡樓市最危險」系列，分析了中國經濟總量最大的10多個省份的情況，多數省份的情況跟河南類似，只有河北中北部的地市因為北京天津因素，比較例外。所以，那時我就得出了一個結論：絕大部分地級市和縣級市的房子，已經沒有多少投資價值。如果你是剛需，可以在城市中心區購買普通住宅。如果是投資，還是盡量不要考慮這類城市。

我有一個朋友在上海生活，在當地購買了多套房產。2011年前後，自駕游到了浙江嘉興，看到房子非常便宜，一激動買了一套。結果是，如果現在他賣掉這套房子，輕微虧損。而他同期在上海購買的房子，至少上漲了30%以上。同樣的故事也發生在我多位同事身上，只不過地點變成了深圳和中山。原因其實很簡單，上海和深圳的人氣、財氣之旺，遠非嘉興和中山可以相比。

所以，「返鄉置業」多數時候都是陷阱，千萬不能輕易往裡跳。當然，如果你是土豪，有錢任性，那另當別論。