物業公司、物業服務行業的生存與毀滅（一）

近一兩年涉及物業管理方面的新聞頻發，小區無業委會時的擅作主張，成立業委會後與業委會的鬥爭，甚至物業服務企業更換時新老物業的衝突，都將物業服務企業甚至是整個物業行業推到了風口浪尖，給廣大普通的業主造成了非常惡劣的印象，有的網友甚至在網上留言，稱物業公司為社會的毒瘤應取締，該部分網友的話確實有些過激，但是這也從側面反映出，物業公司和業主之間存在矛盾是非常普遍的現象，下面我們就來聊一聊物業企業和物業行業。

一、我國現行的物業管理模式

1、開端

開發商新建樓盤，在辦理預售前，根據項目的類型、大小必須採用招標或協議的方式選聘該樓盤的物業服務企業（各地規定有所不同），物業服務企業應在房屋交付前入駐項目開展前期物業管理服務。

2、服務

物業服務企業入駐后按照《前期物業服務合同》、《物業管理條例》及各省市的物業管理條例及相關法律法規的規定開展前期物業管理服務。

3、服務終止與撤出

《前期物業服務合同》履行期限屆滿或即使《前期物業服務合同》期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止，當然業主委員會可根據業主大會所作出的決議選擇聘用原物業服務企業，也可以重新選聘新的物業服務企業，選聘新的物業服務企業的原物業服務企業應做好交接，並及時撤出。

業主委員會選聘物業服務企業的，物業服務企業應按照雙方所簽訂的《物業服務合同》及相關法律法規的規定入駐並提供物業管理服務，《物業服務合同》履行期限屆滿，或因其他原因終止，業主委員會選聘新的物業服務企業或依法依約要求原物業服務企業撤出的，原物業服務企業應做好交接，並及時撤出。

二、現有模式的弊端

1、物業的招標、選聘階段

開發商選聘前期物業服務企業，是國家避免業主房屋交付后，相關的物業服務工作無人開展，小區陷入混亂狀態，而採取的一個強制性措施，其出發點是好的。但是從另一個方面來說相比較普通業主，前期物業服務企業對於開發商的作用就並不顯得那麼明顯，對於未售未交付的房屋，需要物業提供的物業管理服務非常有限，若相關房屋均已銷售、交付，則與開發商的關係就更小了，若小區的保修期已過，在沒有特殊情況的前提下，說開發商與物業服務企業所提供的物業管理服務狀況沒有任何關係也並不為過。（當然一些大型知名的開發商，為了維護自己項目的品牌形象，要求高質量的物業管理服務的情況除外，不過這類企業通常有自己的物業公司，並且自己開發的項目大多由自己的物業公司管理）

前期物業服務階段物業服務企業的選聘（包括招標過程），完全是由開發商組織和主導，其合規和合法性與政府招標相差甚遠，依法組織的政府招標也不斷的被媒體爆出違規違法情況，更何況是此類流程，且基於上述前提開發商往往在招標前就已定好了前期物業服務企業，甚至招標文件都是已定好的物業企業制定的，為保證中標，往往具有很強的傾向性。

一些大型知名的開發商，在前期物業招標過程中絕大多數是自己的物業企業或是存在關聯關係的物業企業中標，而這些物業服務企業在參與非關聯方的其他項目招標，對外承接業務時，往往沒這麼順利，此類招標的公平、公正性由此可見一斑。

對於已預先定好的前期物業服務企業，開發商往往要求前期物業服務企業滿足自己針對項目的一些要求：例如：減免開發商應交的費用（未售未交付的房屋的物業服務費用是由開發商承擔的）；對項目的費用標準提出要求（對外選聘的物業開發商為了房屋的銷售一般盡最大限度壓低物業服務費用的價格；而開發商自己的物業公司或是存在關聯關係的物業服務公司服務費用往往是接近政府指導價的上限的）；甚至為了自身的利益要求物業公司配合侵犯普通業主的權益。

這些都給前期物業服務過程中，物業服務企業侵犯業主的權益，及引發與業主之間的矛盾和衝突埋下了伏筆。並且房屋交付后，開發商就完全退居幕後，而物業服務企業是需要與業主進行日常接觸和業務對接的，這也導致一些本該歸屬業主和開發商的矛盾和糾紛，均被業主算在了物業服務企業的頭上，進一步加深了矛盾。

2、前期物業服務階段

前期物業企業的選聘是基礎，在基礎存在問題的情況下，物業服務企業基於各自的考慮（將給開發商的優惠在業主身上賺回來，甚至在入駐前做費用預算時已將一些本該歸屬業主的利益計算在內；利用政府部門監管漏洞及業主大會未成立無人制約或是單一業主對公共事務不熱心及維權困難等情況，）開始陸續出現擅自將歸屬業主的權益進行處分或是用於經營來謀取利益等侵犯業主合法權益的情況。

以下為可能出現的侵權、違約行為：

1）公共部位、共用設施設備的經營收益；

2）物業用房出租或經營；

3）公共部位的停車位收益；

4）為節約費用對於一些設備（包括特種設備例如：電梯、消防設備等和普通設備例如：監控系統等），應自行配備人員或是委託有資質的公司進行維保維護，而未進行相關的維保維護工作，導致設備老化、損壞加劇；

5）為降低費用進行減員，工程人員（無法保證設施設備維護維修）、保潔人員（環境衛生變差）、安保人員（無法依約完成巡邏、出入登記等安全防範工作，導致治安事件、刑事案件發生概率加大）的減少，導致物業服務質量不斷降低。

6）其他行為（例如：在約定公共能耗由業主分攤的情況下，在實際能耗的基礎上增加費用；代收水電費用時，增加水電的價格或是用量；相關維護、維修費用需業主分攤或使用維修基金時虛報費用金額，以賺取差額等等）。

在物業服務企業最大化的追求利益，業主或對自己的權益不清、或維權不積極、或維權困難及政府監管措施不力等條件之下，業主的交費積極性越來越低，收費率低物業公司就更加迫切的從其他方面攫取利益，降低服務品質以節約成本，如此往複形成惡性循環，業主與物業公司之間的矛盾越來越深。

3、物業服務終止、撤出階段

1）未召開業主大會、未選舉業委會

在現有的模式和體制下，如果沒有特殊情況，在未召開業主大會、未選舉出業委會的情況下，是無法解聘前期物業服務企業及選聘新的物業服務企業的，換句話說就是無論前期物業服務企業乾的多差勁，服務有多差，在未召開業主大會的情況下，部分業主想要解聘前期物業服務企業或選聘新的物業服務企業，在現有模式和體制之下，在流程上是走不通的。

當然實踐中在居委會、街道或是物業行業主管部門的參與下，是有更換物業企業的先例的，對於此種更換方式的合規、合法性及後續是否存在問題，或是其本身就是個問題，後續有機會可單獨討論，在此不做贅述。

因為此更換過程，要麼是物業服務企業之間私自轉換交接項目，以上相關部門予以認可；要麼就是以上相關部門行使了業主大會、業主委員會的職責，更換了物業服務企業，不論是哪種方式，均忽視了業主的需求，並且後續新的物業企業服務過程中，仍然沒有召開業主大會，仍然未成立業委會，業主的權益保護狀況不會有根本的改變，除非上述相關部門能夠繼續履行業主大會、業委會的職責（拋開此行為的合法性不談，發生這種事的概率也基本為零）。

從物業服務企業這方面講，儘管無法被解聘，但是也無法對物業服務費用進行調整，未召開業主大會、未選舉業委會，可能5年、10年費用無法調整，但是人員工資、物價在飛速的上漲，基於這個原因也可能是上面我們講的「惡性循環」的問題，或是其他原因，導致物業服務企業在本物業管理區域內的經營難以為繼，部分物業企業可能會選擇直接撤出（而小區又未成立業委會無法選聘新的物業），從而導致物業管理區域內垃圾堆成山，物業管理服務工作直接停滯，業主苦不堪言。此類事件已有媒體報道，並非憑空臆想。

2）已成立合法有效的業委會

物業服務過程中業主權益的保護問題，從表面上看只有幾塊具體的工作，沒什麼特別的專業性，但是從根本上講卻不是這樣，例如：哪些部位、哪些設施設備屬於業主共有？物業用房應怎樣使用及處置；共用部位、公共設施設備的經營收益歸屬；哪些設施設備可自行維護、維修，哪些需要具有相應資質的專業公司維護、維修，對於物業相關部位、相關設施設備的維護維修業主可自主決定，還是有國家強制性？等等，所以業主權益的保護問題從根本上講是法律問題，並不是表面上看起來那麼簡單，即使一些專業的律師，對於這方面接觸的少或是未深入研究對於一些物業服務方面的問題往往也無法作出正確的解答，更何況是由普通業主組成的業委會成員呢。

有一些業委會甚至對自己的權責、及一些事項的處理流程都不清楚，凡事靠感覺和經驗處理所以很多業委會根本無法正常履責，維護業主權益。例如：業委會工作過程中因為對相關物業管理服務事項的不清楚不專業很容易被物業公司蒙蔽；對自己許可權及工作流程作出錯誤的判斷，對於一些正常事項的辦理因與物業服務企業的利益不一致，被「懂行」的物業企業抓住法律流程上的缺陷或漏洞，而導致相關工作無法開展等等（業委會是業主大會的執行機構，很多事項都是要經過業主大會表決通過的，不同事項表決同意的比例也有所不同）。

即使不存在上述問題或是已解決，完全依法依約解聘物業，實踐中仍然存在問題，例如：被解聘的物業服務企業拒絕撤出的問題，此類事件新聞媒體也多次報道，物業服務合同到期，業主召開了業主大會解聘了原物業企業，選聘了新的物業企業，但是原物業企業拒絕撤出，有的久拖不決，有的開始了漫長的訴訟通過法院來解決，還有的直接新老物業對峙，幾十人上百人在物業管理區域內劍拔弩張，看起來像黑社會械鬥，最終受傷害的還是業主。

下一期，我們對現有模式弊端的成因，業主大會、業委會體制的弊端，及一些解決措施的個人看法進行簡要的分析及表述，有興趣的可關注看一下。