中山第六代商業體來襲，專家為你深度解讀

談及第六代商業體（lifestyle center），大家似乎都有些陌生。其實就是體驗式生活方式中心，是產生於21世紀歐美國家的一些大中型城市，當然也有別於傳統的Shopping Mall，不是簡單的將很多業態堆在一起放在封閉的空間，而是將景觀、業態、建築、功能等各種科學而且合理地在一個更加開放的環境裡面。

近期，第六代的商業模式首現長沙，引發了廣泛的熱議。反觀中山，也尋覓到了其蹤跡。為此中山電台《愛家天下》節目特別成立了專題並採訪了兩位業界專業人士：中國全經聯產業園區委員會委員、高德商房執行董事--談子信；以及深中國際裝飾城的營銷副總經理--林啟佳！

為你揭開中山第六代商業體的面紗，獨家解讀行業信息：

（1）什麼是第六代體驗式市場模式？如何將景觀、業態、建築、功能等各種因素 科學地結合在更開放的環境中？

（2）做商業運營是關鍵，為什麼要統一定位、統一規劃、統一招商，統一推廣、統一經營、統一管理？它的意義何在?

中國全經聯產業園區委員會委員、高德商房執行董事--談子信

深中國際裝飾城營銷副總經理--林啟佳

全程實況--專家電台訪談

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Q&A：

Ｑ1：近期，中山熱議的深中項目，值得期待的有哪個？

林啟佳：

珠三角絕無僅有的省市重點項目-深中國際裝飾城。項目總建築面積28萬方，分兩期開發：第一期，精品家居建材城，12萬方；第二期7萬方，居然之家體驗中心，涵蓋餐飲、娛樂等，是第六代商業模式，在休閑中購物，在購物中休閑。

Ｑ2：縱觀中山商業市場，這個項目的潛力有多大？

談子信：

從商業地產的細分來看，有旅遊地產、酒店地產。目前比較新的類別就是產業地產，明顯特徵有特定的群體（如深中國際裝飾城，有特定的經營群體和顧客群體，在招商方面是針對固定群體的），這也是有別於傳統的商業地產。當前產業地產發展態勢很好，有多種產品類型。

像深中國際裝飾城，是符合目前產業地產發展趨勢，做更專業的業態。其規模也很大，是第六代商業地產，前五代：街鋪、百貨大樓商店、超市購物中心、街區及綜合體。第六代商業體整體配套性更強，為lifestyle center，更加考慮到人的生活及體驗性，除了基本的購物需求外，在建築、裝飾、城市功能、環境配套方面更加著重體驗性，在購物時更享受周邊的環境。深中國際裝飾城著眼第六代商業地產角度各方面考慮，更具有前瞻性。

深中國際裝飾城效果圖

Ｑ3：目前在珠三角地區，第六代商業體是否有類似的案例？

談子信：

有，但是實質性做出來的，並不多,反而杭州、武漢較多。一線城市案例不多，因為它要做很多戶外的建築創新設計、很多休閑的街區項目，中山能有這樣的項目，深中國際裝飾城能有如此考慮，我覺得是很有想法的。但我有所顧慮，這種項目考慮的群體是中高端，對社區的需求會比較緊密，周邊一定要有較大的消費群體支撐，如果項目距離社區很遠，消費者不一定會專門過去消費。提一個建議，如果項目有交通接駁、有更好的賣點，令消費群體更加方便直接到項目，這樣會更好。

Ｑ4：深中國際裝飾城，選擇該項目地段位置緣由？

林啟佳：

其實我最想和大家分享的就是地段，引用李嘉誠先生的一句名言，做房地產三個關鍵要素，就是地段，地段，還是地段，做住宅、商業地產、還是傢具市場都是遵循這個規律。我做地產十多年，全國各地走過很多地方，珠三角也待過很多城市，但在中山時間較長，總體觀察，經濟發展上全國排頭兵還是珠三角，珠三角未來的潛力主要還是中山，中山最好的地段就是博愛路，博愛路也是城市名片、城市窗口。

深中國際裝飾城正好在博愛路上，也是東區、火炬開發區、翠亨新區的黃金交匯處，同時，這個位置也是深中通道的出口，此前有新聞提及2023~2024年深中通道通車，我們項目3分鐘就到出口。這種情況下，就是深中通道的橋頭堡了，中山再也找不到如此適合開發建材市場的位置了。剛才談總提及，要考慮周邊市場需求，其實，我們項目周邊5公里有君華新城、凱因新城、遠洋城等大盤，很多大項目、有很大的市場需求。但我們定位不僅僅是覆蓋5公里範圍，我們選擇這個位置是希望覆蓋珠三角，希望通過深中通道覆蓋深圳區域市場，所以項目的市場前景是很廣闊的。

Ｑ5：深中通道開通后，會有多少深圳客戶過來項目消費？這種可能性有多大？

談子信：

我始終是考慮，我相信深中聯繫會越來越密切，深中通道建成后，20分鐘的車程是很吸引的，項目位置是很好的，覆蓋範圍不僅僅是周邊，是整個中山和深圳部分地方，現在生活節奏越來越快，我們對生活需求越來約精準，需要一個很大的項目來滿足我們的各種需求，例如餐飲購物娛樂休閑。所以這個項目的整體定位和構思，非常正確。不僅僅是基於目前考慮，更是基於未來十幾二十年的發展來規劃，規劃符合未來的發展，貼切未來城市人口等各方面的的增長發展。

但項目需要考慮更多的是未來的運營，考驗運營商的實力和設想。我與這個項目的團隊溝通過，他們做了很多工作、很多發展構思，特別是對未來商家的經營、發展、吸引客流等方面做了很多規劃。現在中山的裝飾建材市場很多，但多數僅是服務周邊客戶，業態單一。深中項目會有質的變化，整體規劃構思考慮長遠，項目未來前景是非常好的。

Ｑ6：中國家居巨頭---居然之家，搶先進駐深中國際裝飾城，如何運營成功？

林啟佳：

項目開發完成，不算成功；只有運營成功才算整個項目開發成功，一開始我們從運營的角度，去選址、去規劃、去招商。也是從運營的角度，才會引入居然之家這個全國的家居龍頭企業進來做主力店，其在我們項目的定位也是華南總部，這個定位很高。有了居然之家這個龍頭進駐，相信其他一線品牌也會跟隨，這樣確保項目有序、持續經營、做旺起來，是非常有利的。

上次提及，我們項目有六大統一經營策略：統一定位、統一規劃、統一招商、統一推廣、統一經營、統一管理。之所以如此統一，就是確保所有步調一致，力量是向一個方向發力的，這樣才會將項目在市場的影響力做到最大。談總也建議我們多與鎮區市場接駁，我們已有考慮：

1、會開通直達鎮區的巴士，接駁連接中山其他鎮區的交通，引導鎮區消費力；

2、商業活動是很重要的，特別是家居建材市場，會在節假日不定期舉行大型活動，為項目造勢。

Ｑ7：全國這種類型商業體有，但不多。是否有成功例子？

談子信：

目前中山暫時是沒有這種類型，還是室內的商業體。對於第六代的商業，特別這種注重室外的環境，休閑的場景。現在很多客戶習慣在盒子里，永遠在盒子里，但是一個盒子里是鋼筋水泥做出來的，來去很單調，對自然環境的感知是不足的，顧客更希望能走出去，感受外面的環境例如親水水景、雕塑、綠化、更加享受大自然，一家幾口人除了能逛商場外，還可以享受自然天然環境，有很漂亮的建築和雕塑可以欣賞，有很多不同活動，這是很休閑的模式，但這很考驗一個項目的所有設計，包括它的園林綠化、環境、景觀，與室內外的銜接。

中山是南方氣候，雨水比較多，一直做街區都做得不太好。熱天天氣熱、雨水多，室外街區能使用的時候不多，到冬天又會濕凍。譬如一線城市，例如北京，做體驗式街區商業lifestyle也不好，空氣質量不好，天氣影響項目發展。對天然環境有很大的要求。在中山做上述項目，應該做更多無雨連廊、遮雨設施，既能親近天然，也能在各種天氣情況舒心的感受商業、享受商業。不同地方，不能千篇一律抄襲就能做好項目，氣候不同、天氣不同，設計應該不同的。

Ｑ8：目前深中國際裝飾城的投資價值是如何？

林啟佳：

兩點分享：

1、大家應該很熟悉廣州番禺的吉盛偉邦和深圳的萬象城，都是很出名，如果投資者錯過上述兩個投資機會，大家就不要錯過中山這個巨無霸項目——深中國際裝飾城了。剛才所提及的兩個項目，他們在10年間的價值，無論是租金還是價值都是上升了10倍。可以想象，在深中通道通車之前的節點去布局、去投資，那麼未來的空間就真的會很大很大。因為在一個利好消息未真正落地前，剛才提及，可能在2023或2024年這個利好才會真正的變成現實，在這期間，利好消息一直都會驅動項目升值，使項目價值不停提升。

那麼，除此外，投資這樣的一個家居建材市場，還有幾方面大家可以參考一下：第一方面，通貨膨脹。最近人民幣真的貶值得很快，可能過兩天就破7了。在這種環境下，可以保值的渠道就不是很多，商鋪是其中之一。第二方面，我剛才有談到人口方面的增加，我們項目目前5公里範圍已有36萬的常住人口。在未來翠亨新區成熟后，將會新增60萬人口，那就保障了項目有足夠的人口支撐。此外，剛才重複多次的深中通道已不是一個概念，是已在實施的，最直接的利好。上述種種因素都彰顯深中項目是一個非常好的投資機遇。目前無論股市還是儲蓄存銀行等途徑都不是收益高、抗風險的渠道。

住宅，受調控影響很大。例如最近的深圳，一調控，其房價是應聲而跌的。那麼商業始終是國家扶持的產業，國家都是希望這個產業可以健康向上發展，所以不會受到調控影響。綜合上述，我覺得投資商業是非常明智的選擇。投資商鋪最好就是投資家居建材市場，因為它的想象空間很大，升值空間將大於住宅和其他類型的商鋪。

深中國際裝飾城商業內部效果圖

Ｑ9：目前住宅的調控很多，直接影響了價錢方面，那麼對商鋪的影響是否很少？同時投資這種第六代的商業，其投資潛力是如何體現？

談子信：

專業市場，也叫產業地產，產業地產與其他商業地產有一個質的區別，就是他有特定的經營群體和特定的客群。在招商及運營，需要有很強的專業度。而且他的客戶的凝聚力將會更加強。深中國際裝飾城就是全中山最大的一個裝飾建材採購中心和一個體驗式的商業項目，所以他日後的招商及運營前景相比其他項目是更加有利的。因為，全部做裝飾做建材的群體都會進駐到這個項目，而且他的租金相對與其他一般的商業來說，會更加高。

我有一個朋友，他的項目不是很大，他早期是想打造一個美食城的，但後來他去一個裝飾市場調研一番后，第二天就決定將市場改成裝飾建材市場。為什麼呢？因為他發現裝飾建材城的租金可以如此之高！達到70~80元/㎡/月。如果做餐飲，最大20~30元/㎡/月。當然，我們不提倡這種拍腦袋的決定。但從這個案例可以看到，裝飾建材市場的租金會比一般業態的市場租金要高。投資這種項目，它的回報會更加高，比一般缺乏統一運營、統一招商、統一宣傳、統一管理的街鋪會顯得更有優勢，投資者投資深中國際裝飾城這種有「六個統一」的項目，開發商會有一個長遠的、整體性的運營思路，而且有一個很大的優勢，開發商自持大部分物業，開發商如果做不好這個項目，最大的損失就是自己。所以買這種項目，會大家一起發展，完全不用顧慮做不好。如果全部賣完的項目，則需要謹慎，謹慎開發商會賣完就走人。所以自持的比例、長遠的運營思路、專業的產業市場的租金回報等等各方面因素考慮，投資這種物業會比投資一般的物業會更加好。而且我們也看到中山與深圳未來的對接，未來的市場前景。