商住兩用房不限購 他們為什麼不買？

「深圳限購了，原本想買的房子也買不了了，還指著這房子做婚房呢，這下可怎麼辦？實在不行就買商住兩用房好了......」這是深圳10·4調控后，凡哥與小原聊天時說的一番話。一年多過去了，凡哥沒買商住房，所幸馬上就能具備買商品房的資格了。

至於當初為什麼沒買商住房，凡哥說是因為聽了小原當時的分析，雖然這件事已經過去了很久，但從網友們的反映來看，還是有很多小夥伴在糾結這個問題，商住兩用房有哪些優缺點呢？到底值不值得買呢？小原都重新整理出來了，希望小夥伴們看完再仔細衡量一下：自己到底適不適合購買商住房。

所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產品，是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬於住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續期。而"非住宅建設用地土地使用權"，不能自動續期。所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

商住兩用房的優點：

1、商業配套完善，交通便利

相較於普通住宅，商住兩用房因為兼具商業性質，所以其商業配套具有先天優勢，也因此，商住兩用房越來越受到年輕人的追捧，為了迎合年輕人的居住需求，這種房子的選址一般都在中心區域或商業繁華地段，無論是生活配套還是交通出行，都十分方便。

2、面積小，單價低，裝修好

商住兩用房因為面積小，容積率比較高，所以房價低，再加上大多數的商住房都是帶裝修的，基本可以實現拎包入住，同時，較低的總價也使得購房者經濟壓力較小，負擔較輕，在不過分降低自己生活水準的前提下，還能有一個自己的家，對於大多數年輕人來說是一個不錯的選擇。

3、不限購，不限貸，無購房限制

如文首所說，這是很多人購買商住兩用房的一個重要原因，現在大多數城市對購房資格都有所限制，無論是限購、還是限貸，只要不滿足條件就無法購買普通住宅，或者因為非首套房而在購房資金上倍增壓力；而購買商住兩用房價格便宜、不受政策限制，同時也具備投資和居住屬性，似乎很不錯。

4、租金高，投資收益好

商住兩用房一房兩用，可商可居。如果是以投資為目的的話，不僅可以出租給個人，還可以出租給公司，租金不比普通住宅低，一般可以實現以租金養房貸的效果。這也是很多投資客選擇商住兩用房的原因所在。

5、可商可居，用途廣泛

商住兩用房宜居宜商，既可註冊公司、又可滿足居住要求，而且與正規的辦公大樓相比，這裡無論是租金還是房價都要便宜不少，正好滿足初期創業者的需求。

優點這麼多，為什麼不讓凡哥買呢？那當然是因為：缺點也多啊！

1、商住兩用房一般不能落戶

商住兩用房與普通住宅的區別之一就在於，商住房無法落戶，對於想要購買學區房或者想要以此入學的小夥伴來說，商住房自然不能選，即使周邊有好的教育資源，無法落戶，連最基本的入學資格都沒有；就拿凡哥來說，買房本是為了結婚自住，生子自然也是順理成章的事情，買房不可能不為日後孩子上學做打算，單是這一點，就可以直接排除掉商住房了。

2、商住兩用房的首付比例更高

普通住宅貸款買房時，一般只需付20%~30%的首付，但是商住房的首付比例一般為50%，貸款年限也要比普通住宅少，普通住宅最長可貸30年，而商住房最多為10年，貸款利率也是在普通住宅的貸款利率基礎上再上浮10%，並且，商住房無法申請公積金貸款。總體算下來，商住房雖然總價低，但是首付、貸款利率可一點也不低。

3、生活成本更高

商住兩用房雖然是商業和住宅的統一體，但水、電、氣等費用還是採用商用標準，所以從生活成本上來說，要遠高於普通住宅。並且有的商住房沒通燃氣，只能用電磁爐做飯、電熱水器洗澡等，當然有的開發商能搞定這個問題，但這種情況佔少數。

4、轉讓契稅高

作為具有商業性質的商住兩用房，在涉及到費用的問題時，一般都按商用方式來計算。在商住兩用房轉讓的過程中，稅費要比一般商品房高，商住房轉讓契稅為4%，而不超過144平米的普通住宅轉讓契稅僅為2%。不僅如此，商住房轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。

5、居住體驗差

商住兩用房面積小，居住密度大，普通住宅一般是一梯兩戶，兩梯四戶或者六戶，但是，商住兩用房一層可能有6-20戶，居住人口多，生活環境也會更加複雜，對居家生活肯定會產生不利影響。再加上商住房的商業屬性，有些公司或者是商戶經營時間到很晚，難免會打擾到其他業主休息。

所以整體來看，單身的年輕人、無商品房購房資格的投資客可酌情選擇商住兩用房，而剛需自住的小夥伴還是乖乖的選擇普通商品房吧！