澳洲買房與中國買房有什麼區別？

有意來澳洲買房的人士，無論是投資還是自住，由於澳中體制的不同，來自中國的買家非常有必要了解一下澳洲的法律、稅制和市場。這篇文章可以提升你對澳洲物業法和地產市場的初步了解。

1、產權概念不同

產權包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。

房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。

中國房產僅包括70年的使用權，並不包括所有權(參見土地管理法，即土地使用權未到期國家也可徵用)。在澳洲，房屋和土地買賣是分開處理的，買house的時候簽合同，簽的是landand housepackage合同，先簽土地轉讓合同，再和開發商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求，也可以先買好地，自己找設計師設計，再交由政府審批。如果買Apartment，也是有土地所有權的，叫jointland,就是和別人共有的，能省去很多麻煩和每年一付的land tax.

產權決定了在買房時銀行的貸款機制和還款策略，這在後面會講到。

2、增值潛力不同

中國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。

在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由當地主流文化導致的，相當一部分人喜歡租房勝於買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。

澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較小。

3、風險性差異

3.1空置率(vacancy rate)

空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展;空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

下面是幾組數據參考：

2009年2月末，上海商品房空置面積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，佔全部空置面積的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，佔全部商品住宅空置面積的60.2%

北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址資料庫。據悉，該資料庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%.

空置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%,北京不按面積算，算的是空置房/總房數。官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制，在42年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲了。

以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮動。

上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲買房，租賃市場還是較為活躍的。

3.2 租金回報率 ROI (return on investment)

簡而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%.其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%.

與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼房產的租金回報率保持在在5.2%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹，回報率可達到6%—6.5%.墨爾本則保持city7%左右。

4、政府立場

4.1上文提到不算政府補助和退稅收入，ROI已經是5.2%,基本和房屋貸款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住還不如自己買房。可是，澳洲人推崇自由與提前消費，甚至七十幾歲的老太太，拿著政府養老金還每周出去打工，就為了一個人住在manlybeach，圖的就是這個范兒!政府犯愁了，"求求你們了，買房子吧，我給你們錢，一次性給一大筆，每年還退一筆!買了房，你好我也好。我這能刷數據，能降低養老負擔，你能撈一筆，還不算你們遺產稅(澳洲現法律無遺產稅)!買吧買吧，再不買都讓中國人買沒了!"

在新南威爾士州，首次置業者購買65萬(房屋中位價)以下的新房或樓花，將獲得15000萬澳元的補貼，該補貼將於2014年1月1日起下調至1萬澳元。在昆士蘭州，首次置業者從2012年9月12日起可申請15,000澳幣政府資助，但房價總額不得超過$750,000而且必須是新房或者樓花。如果房價總額低於$400,000,免去印花稅。而維多利亞州政府從2013年7月1日起開始推行新的首次置業者補貼，補貼金額為10000澳元;此外還將印花稅的優惠比例提升至40%。

4.2 澳洲是唯一一個施行Negative gearing taxreturn的國家。很多人把它稱為負扣稅。顧名思義，負負得正。不但不扣稅還會進行稅務補償。當然也有前提，即投資用途。為了鼓勵房產投資，ATO稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生assessableincome的小生意!眾所周知，會計有一個原則叫accrualaccounting,中文叫"權責發生制"，是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標誌來確認本期收入和費用及債權和債務，即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認;費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。通俗地講就是：算賬的時候將折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候沒人管你折舊什麼。

假設去年，你買了套60萬的新房子，第一年折舊在18,000左右。在租房這個小生意上，你的其他有形支出還包括維修費、管理費、水費貸款利息等等，收入是租金。一切按最保守計算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52(一年的租金)-5.5%*$48,0000(貸款80%的年利息)-500(waterrate)-1200(strata)-600(council rate)≈ 0 那麼在會計上，你這套房子的總虧損就等於折舊額$18,000。接下來該重新計算今年的tax liability了。因為投資"虧損"的緣故，你今年的taxableincome變成了$62000(80000-18000)，實際應該向政府上交稅額$11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。可是已經交上去了$17547怎麼辦啊? 給ATO交個申請取回即可，不算房價漲了7%-

今年又因為房子多拿回來$5850.

由於收入越高者稅率越高，從上述演算法可以看出，房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到$200,000,在本套房產上的年退稅額將是$8,100。所以部分高收入者，帳下必然有數套不動產用來抵稅。

4.3澳洲政府很希望"自己人"來買房子，但是在這個追求"民主、公平"的國家，又不能對沒有PR(永久居民)的人區別對待，所以誕生了像FIRB( Foreign Investment Review Board)這樣的機構用來限制非本國人對每個Project購買的數量限制。一般情況下不能超過50%,可通過律師向FIRB遞交申請。購買新房或者期房，通常政府會批准申請。

5 貸款

5.1 貸款難度

在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要低的多。從去年來有收緊的趨勢，一般都可以申請到70%至80%的貸款。如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收回這套房產，並以當時的價格對外競拍。

5.2 貸款首付

房屋貸款在投資上起了金融槓桿(Leverage)的作用。用較小的投入博取較大的投資收益。對澳洲房市稍作了解的留學生家長開始打起了"以房養學"的算盤。的確，以今年悉尼房屋中位價兩房60萬為例，購買樓花的訂金只需5%—10%,即3萬—6萬澳元，一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，加上5000澳元的投資者政府補貼，獲利將可能是兩年的學費。其後如果將此房用於自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用於出租來抵消貸款，找個房價高的年份出售，得到的將是大筆的capitalgain(資金回報)。

5.3 只付利息

澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息(interest)不還本金(principle)的!但從去年開始，為什麼可以只還利息?參見上文產權的問題，中國房屋使用權70年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清，不然不是等於白用了?而澳洲的房屋是私有財產，即forever,無限期，那麼你想什麼時候還清就什麼時候還清!

為什麼要只還利息?第一，既然購買不動產是一種投資，那麼利益最大化風險最小化就是我們的訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，及對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利益最大化又分散了風險。第二，只還利息還能使每年的賬面虧損最大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以後，租金收益超過了折舊depreciation了怎麼

辦?不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅!

你也可以向銀行申請一個off-setaccount,把房款放進去，每個月銀行自動從裡面拿錢。無息，因為存款利息和貸款利息相抵消。好處是off-setaccount是自己的賬戶，可以隨時取錢出來，只要月底前存回原來的數額就不會有貸款利息產生。

5.4 再融資

當房價漲了以後，例如60萬的房子漲到了70萬，那麼，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這"隱形"的10萬作為第二套房子的首付購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance。這就是澳洲版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在澳洲，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過幾代人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。