關於買房，古人有話要說

引言：

近期，雖然鄭州房價略降，但是三環以內的好房源還是為數不多，即便是雙限后，芸芸眾生之中，還是有那些沒來得及上車的剛需者，繼續走在看房路上，選地段、看樓盤、比價格忙的不亦樂乎，為了一個決定，動員親朋好友幫忙參考決定。

但是面臨房源緊張的問題，我們不免感嘆城市土地不夠大，人口太多，留給我們選擇的空間較少。煩惱之餘，突然思緒跳躍到千年以前，古代時候，房地產市場是如何發展的，那些先人們購房也會面臨諸多煩惱嗎，先人們的購房路上又能留給我們那些提示呢？古人云：「以銅為鏡，可正衣冠，以人為鏡，可知得失，以史為鏡，可以知興替。」初冬乍寒，席榻而盤，翻開塵封的歷史，我們來扯一扯古代買房的事。

三千年的房地產歷史

從我國現挖掘的大量的考古實物，以及現存的歷史文獻可以證明，我國的房地產已經有三千年左右的歷史，我國在西周中期已經出現了土地交易：

「公元前919年農曆三月，一個叫矩伯的人分兩次把一千三百畝土地抵押給一個叫裘衛的人，換來了當時的奢侈品，兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花圍裙，價值一百串貝殼。」——《「盉」的青銅器所記錄》

那時，為了取得土地轉讓的法律效力，交易者要向執政大臣報告，得到大臣們的允可后才正式生效。地界確認，採用封數的方法，有時繪成地圖，交易契券副本上交官府備案。

到了戰國時期已經有人買房賣房了。進入隋唐，大量的官員、商人去做開發商。到了宋朝，政府開始設立一個機構，類似現在的房管局，叫做「樓店務」，用來管理當時的國有住房和市場上的房地產交易，證明當時的房地產交易，應該是很頻繁了。

從西周到清末，歷朝歷代都有不動產交易，都有房地產市場，所以說，我國現在的房地產市場是從古代一直傳承下來的，無論是近代的土地改革制度還是現代的監管政策，隱隱約約都在古文明的基礎上所建立的。

不同的是，當時古代的商品經濟不夠發達，房地產市場肯定沒有現在這麼活躍，這麼火爆，當然也沒有互聯網登記，能證明的或許只有一張契約而已。但是現在房地產上出現的很多現象，古代時候也能看到類似的情景。

比如說現在房價很高，很多老百姓說買不起房，在中國的南北朝，在南宋、明朝後期，這些現象已經出現了。現在有房奴，買不起房，到銀行借錢，然後房子買了之後，節衣縮食還貸，在南宋時期也有這種房奴，分期還款。現在是銀行辦理按揭，在清朝是當鋪辦理按揭。當時不叫住房按揭，叫「倒契」，就是契約放到我手裡，我給你錢，然後呢，每月按三分利，或者別的分利發，把錢還給我，錢還清了，把契約給你。

古人買房考慮五大要素

如今我們買房大多考慮的是價格、地段、學區、產權、升值空間等因素，而古代人買房都考慮一些什麼要素呢？其實是一模一樣的！

第一個因素——價格，古人講：「居室所系者大，奉行唯謹，視己力而置之。」什麼意思呢？就是告誡人們買房要慎重，並形成三個原則：一是周邊環境，主要側重學區；二是產權糾紛，規避的措施是購置新房；三是升值潛力。房子關係重大，一定要謹慎出手，你有錢呢就買房，錢不是很多呢，就買偏僻地方的房子。

第二要素——地段，地段也是古人買房需要考慮的一項關鍵因素。你是做官的，買房要買在離宮城、機關比較近的地方。你不是做官的，是務農的，買房要買在離城門比較近的地方，這樣容易出去，到田地裡面去耕作，離田地比較近。如果你是經商的，那好，買房就買離市場比較近的地方。一句話，你買的房子離你上班的地方要近一點。地段和交通是買房者心中永遠權衡、博弈的兩大要素。

第三要素——環境，周邊環境很重要。我們聽過孟母三遷的故事，孟子家最初的時候住在墳地邊上，經常有人哭喪。孟子的母親覺得這樣不好，搬到都市的附近，卻經常有人吵吵嚷嚷的，孟母又覺得不好，又搬了。最後搬到學校的旁邊，這下才覺得合適了，所以就能解釋如今的學區房價格居高不下的原因了。

第四條要素——產權。比如說，有一條叫親鄰糾紛，就是說，我買了你的房子，你同意了，我也同意了。但是，這筆交易不一定成功的。假如你的父母不同意，你的兄弟姐妹不同意，你的街坊鄰居不同意，他們中間有一個人，把我告上法庭，咱們兩個這筆交易就泡湯了。我買房之前，沒有調查清楚這個事情，不知道你的父母、兄弟姐妹、街坊鄰居他們是不是同意你賣房，我不明內情，買了你的房子，有可能會造成大麻煩。

第五條要素——升值空間，這是投資方面的考慮，《史記·貨殖列傳》曾記載了一段經典經商名言，「人棄我取，人取我予」。意思就是，別人不要的時候我要，別人要的時候我不要；東西低價的時候我買，因為如果高價的時候其實已經意味著要貶值了；東西高價的時候我賣出，因為如果長期貶值的話則意味著要升值了。直到今天，仍然被那些投資客牢記於心。

所以，我們如今所談論的購房思想，早在幾千年前都已經存在了，而且和當今比起來，又有那麼多有趣的相同之處。從古至今，購房困難戶大多是平民老百姓，總羨慕那些王侯相將被君王封土封疆，而實際上，有多少文士名流又何嘗不陷於貧苦潦倒的買房煩惱之中呢。

安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏

首先讓我們夢回大唐，當時的公元8世紀中葉，正值唐玄宗天寶年間，長安城物阜民豐，是當時世界上最大最繁華的國際大都市之一。在長安，租房並不是什麼丟人的事情，全民租房成為現實，不認為經營租宅有損名聲，一些達官貴人還把賃宅視為財源之一。

如果說如今的公務員是趨之若鶩的「鐵飯碗」，那麼在唐朝，公務員只是一個含金量較低的「瓷飯碗」：沒有工齡、沒有年終獎、更沒有高額的公積金。安史之亂以前，官員施行年薪和月薪(月俸)雙軌制，唐後期基本上只實行月俸制，但支付時往往付給谷帛等實物。但京城房價也貴，不少公務員也只能租房子。

宋朝文人王禹偁寫過一篇《李氏園亭記》，講到當時首都開封的地價很貴：「重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價。」一尺地一寸土，跟金子一個價錢，地價如此之高，房價可想而知。當時首都開封的房價連很多名人都遙不可攀。

老百姓的住房就更緊張了。

北宋初年有個大學士叫陶轂，他親眼見過老百姓的住房是多麼緊張。「四鄰局塞，半空架版，疊垛箱籠，分寢兒女。」就是說房子太小，就在房子天花板和地板的中間加一層，隔成小複式。卧室太小，放不下床，就把箱子柜子拼起來，讓孩子們睡。這種一家三代擠一個小房子的居住生活，跟電視劇《蝸居》里出現的場景差不多。

杜甫工資很低，又沒有別的收入，所以買房定然是買不起的。好在最後在彭州刺史高適的資助下修了自己的茅屋，連房帶院也不過一畝大小，可不是今天景點那三百畝。"八月秋高風怒號，卷我屋上三重茅"，一場秋雨大風就把屋頂上的茅草給吹跑了，這草房的簡陋可見其質量。在如此困頓窘迫的情形下，杜甫也不禁萌發"安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！"的殷殷期望。

白居易29歲中進士，每月收入3000多元，就在長安東郊租了幾間茅草屋，一租就是10年。10年之後月俸漲到1萬，還是買不起，直到下放到地方工作后才真正發財，在長安和洛陽各買了一套別墅，18年後總算有了自己的房。

宋朝首都開封寸金寸土，《李氏園亭記》有記：「重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價。」一尺地一寸土，跟金子一個價錢，地價如此之高，房價可想而知。當時首都開封的房價連很多名人都遙不可攀。

蘇東坡也算是個衣食無憂的官二代，一輩子買了好幾套房子，但是沒有一套是在首都開封買的。後來他兒子在開封結婚，沒有新房，可把老蘇愁壞了，最後借了開封一個姓范的朋友的房子才算把喜事辦了。

歐陽修向朋友哭訴買不起房，大文學家歐陽修也是一個。歐陽修考中進士，進中央工作，工作了好多年，始終沒買上房子。他給朋友寫信說："嗟我來京師，庇身無弊廬。閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。"意思是在京城工作這麼長時間，一直沒有混上自己的窩，一直在小衚衕里租房住，很慘。

古代的「雙限」政策

相比較上面文士們，現代社會所擁有幾十套、上百套房產的「房姐」、「房嬸」、「房叔」可謂朱門酒肉臭，同時，也引發人們深層次思考，這樣的事在古代是不可想象的。因為古代大多也嚴控炒房，一個人想擁有兩套房產都很困難。

古代中國重農抑商，房地產雖然算不上「國家支柱產業」，但房地產開發也一直沒停止。這樣一來，房子的買賣市場也就自然形成。《漢書》記載，劉邦得了天下后，在官僚階層搞了一次大規模分房運動的同時，也配套了一個硬規定：「欲益買宅，不比其宅，勿許。」意思是說，除非我們的房子挨著，我要賣房子，你才可以買。乍看上去，這是一種限制房產交易的政策，其實也是朝廷用這種方法讓鄰居相互監督：一旦鄰居發現什麼蛛絲馬跡把你告了，情況屬實的話，你的財產官府沒收一半，另一半則獎勵給舉報你的鄰居。

唐宋時期，房地產市場交易雖比漢代寬鬆一些，但「限賣」的政策還是讓炒房者頭痛不已。到了宋朝，《宋史》里說，宋朝人如果想賣房，必須有「問賬」。意思是說，上面寫清楚自己賣房的原因，而且必須在所有族人和鄰居全部簽字同意后，才能與買家進行交易。

明清時代，更沒人願意「囤房」了。《明史》、《清史稿》說得清清楚楚，明清時代房地產市場實行「找房款」制度，並且明文規定，允許賣方「憑中公估找貼一次」。舉個例子解釋這種制度以便更好理解：假如你30萬把房賣給我，過了幾個月，你發現房價漲到50萬，於是你可以依法找我「補」你一次房價。這樣，誰還會買許多房擱在手裡！

和珅炒房團

既然擱在手裡，自然在有些人眼裡就是奇貨可居，之前我們聽說過溫州炒房團的偉業，曾經縱橫房市15年之久，但是如果論炒房鼻祖，他們還是小巫見大巫。

和珅大家都知道，這位兄弟實在是太有名了，貪贓枉法，富可敵國，在乾隆身邊服務多年，深得老人家的歡心，所以一步步擢升，成為了當朝紅人。為官不仁，和珅是積累的大量的財富，古代的這些貪官，既然懂得貪，當然也懂得投資理財的，不會白白讓自己的財富貶值的。和珅是怎麼做的呢？買房子買土地！

不得不說，他確實這方面也是一個高手，他那些被查出來的，公開的未公開的，都是位於「市中心的地方」，真是應了後來的晚輩李嘉誠同學的一句話，投資房地產，只有八個字：地段！地段！還是地段！

有一次，朝廷動亂，地主為了留有後路而紛紛拋售房產土地，和珅趁機低價收購，幾年後再以高價租出去。看看，這種戰略眼光不是一般人能有，如果讓和珅放在今時今日，他是不亞於溫州炒房團的。

總結而言，和珅的取財之道不明智，首先其不知滿足，所貪之財導致他富可敵國，這是一大不智之舉；其次，和珅不懂取捨，有些錢該賺有些錢不該賺，作為一個智慧的人都該心裡有把秤。

房奴唐伯虎

相比較炒房團，因為他們有充足的資金做後盾，佔據了先天條件，所以才低買高賣，但總有那些房奴，甚至一生都在為房貸的事情而發愁。

唐伯虎，年少成名，閑暇工夫點秋香，詩、書、畫號稱「三絕」，一幅《春風修禊圖》，香港富士比拍賣高價750萬港元。

但唐伯虎筆記里，他確實湊不齊房款。這個死時只有54歲，並不像傳說里那樣風花雪月的偉大畫家詩人，幾乎是用一生放到了自家的房子上，人生最後幾年才解了套。當年唐伯虎36歲，人生最低谷，蘇州城北桃花塢雙荷池，成了他的歸宿。桃花塢原是宋人章庄簡別墅，但早成了一片廢墟。雙荷池地方雖是閶門內，但地段不好，現在說相當於房子蓋在橫塘，當然和金雞湖邊沒法比；荒了多年，就是塊「死樓盤」，三百兩銀子而已——大約現在十八萬到二十四萬之間；現在看很便宜了，但已經讓這個一生落魄的藝術家搔破頭皮。

老朋友文徵明在北京當官，他一字一句向老朋友借了錢，用船把自己藏書拉到文家當「抵押」。又經過兩年瘋狂作畫、賣畫，這時期，唐伯虎畫了大量扇面。兩年後明顯衰老了很多的唐伯虎把房款放到老朋友手裡。但其他飢荒還沒有還完——這個「按揭」真不容易。留下「十朝風雨苦昏迷，八口妻孥並告飢。信是老天真戲我，無人來買扇頭詩。」最後唐伯虎獨坐草堂，留下這樣的日記。他到死也沒把園子賣掉，死在那裡。沒錢買墳地，就葬在那裡。

凄凄復凄凄，何愁茅屋妻

讀到這裡，或許對那些如今或者說是暫時買不起房的同仁，心中略感安慰，原來唐伯虎等一代名流也不過如此，吾芸芸眾生何苦望樓興嘆矣，我們不期盼廣廈千萬間，只期待一所住上妻兒老小的毛坯房就足矣。