淺談土地用途管制制度

淺談土地用途管制制度

從1999年的土地管理法實施以來，它的基本核心是設立土地用途管制制度，嚴格地依據土地利用總體規劃來用地，國家編製土地利用總體規劃規定各個區域土地的發展。我們要畫一個框，在這個框裡頭畫好區域，你可以在這個框架內建設，是農地的只能是作為農業生產發展用地。未利用地是屬於保持，既不搞建設，從其他方面著想也暫時不需要使用的，所以我們就編製土地利用總體規劃。國家編製全國的規劃，國務院要審批全國規劃，審批省級規劃和重大城市的規劃。各省在國家規劃基礎上再編製自己詳細的規劃，根據規劃的用途規劃好土地的用途，能不能搞建設，重點是控制新增建設用地。各類建設用地都必須符合土地綜合規劃。當然我們也有調整和修改的途徑，也非常嚴。嚴格來講，規劃一旦審批之後，涉及規劃的調整和修編必須由原批准機關重批，國務院批的規劃涉及重大的調整由國務院批，省級人民政府審批的規劃涉及修正和調整的由省級人民政府審批。同時我們在做規劃時劃定了基本農田，把優質的蔬菜基地、糧食基地等都劃為基本農田，基本農田是我們最後的保障。2004年的國務院28號文件《關於深化改革嚴格土地管理的決定》作了明確的規定，涉及基本農田的規劃，地方政府沒有權利去調整，因為《基本農田保護條例》嚴格的規定，任何建設佔用了基本農田的都必須報國務院審批，所以有些地方要規避國務院的審批權，他就先調整規劃。這一塊地不是基本農田了，甚至可以規劃為建設用地了，然後基本農田的規劃調整必須報國務院，地方不能先調規劃再批地，這種規劃審批權，亂上項目的行為基本上被遏制了。這就是用途控制的制度。用途管制制度核發就是要嚴格控制農用地轉為建設用地，要控制建設用地的總量，對耕地被告特殊的保護。

發展必須在規劃劃定的圈內，規劃分兩種情況，一種是城市發展的規劃，給每個城市劃定一個圈。比如，北京市城區是一種組團式的規劃，中心城市畫一個圈，就是在本輪規劃以前中心城區的發展不能突破這個界限，也是起到了一個控制的作用。同時周圍的區政府所在地也給畫一個圈。比如，昌平區也有一個自己的核發圈，你發展不能突破這個核心圈。下面每一個鄉有核發圈，這是城鎮發展的規劃用地。第二類規劃確定的就是基礎設施，這種規劃我們就叫圈外單獨選址項目，規劃內要有。北京上海要修一個高速鐵路，在全國大規劃圖上在北京上海之前就要預留這麼一條線，這種基礎設施項目叫單獨選址項目。像交通鐵路、民航、水利、能源之類的，但是它的規劃是劃在城市外面，但也要把這些項目在規劃圖上留出來。選址能確定的就是最好的，跟規劃能緊密的銜接。選址不能確定的，基本上走向確定的，也要把這個新增的用地規模在新一輪的規劃里留出來，這樣的話我們就能夠掌握在這一輪規劃中，全國新增用地到底是什麼情況，城鎮發展要用什麼地，基礎設施建設要用多少地，留出一定的規模。掌握每一輪全國的新增建設用地的趨勢，從土地上既是起到嚴格的控制作用，也是起到積極的保障作用。