下個放鬆限購的會是誰？你一定猜不到……

文/老晉房產觀 晉慧敏

地財政

眾所周知，土地財政是房價的一大推手，2018的「土地財政」是什麼畫風？我們選35個樣本城市，挖掘一下「土地收入」數據，看地方對土地財政的依賴程度究竟如何？

下圖「土地財政依賴度」，也就是用城市土地出讓金收入/市級一般公共預算收入×100%，百分比越大，表示地方對土地財政的依賴度越高。

看圖（注意，不要被嚇到）

圖片來源：智谷趨勢

數據看點

第一、土地財政依賴度穩步上升的城市有21個，其中包括，杭州、珠海、鄭州、武漢、成都、甚至還包括北京。今年1月25日公布，2017國有土地出讓收入超5萬億，同比增長40.7%，再次刷新歷史記錄。財政部數據。

第二、昆明、成都、貴陽、三亞、烏魯木齊等，我們發現2017年，數據急劇飆升。原因無外乎兩個，支出增加太快，新的財源無力補充，唯有賣地，可以解憂。

第三、說好了的凍樓呢？說好了的最嚴調控呢？說好了的長效機制呢？除了新聞媒體標題天天換，背後貌似並沒有實質變化，按部就班，該花的錢總得花。

第四、依賴度最低的城市——大連，只有13%。原因何在？看下圖：

貌似真的賣不出去啊、、、

遙想當年，大連的目標是建設北方的香港！深圳是不被大連放在眼裡的。大連的GDP排名，從幾年前的內地第14位，淪落到了第22位。在未來一兩年，會被緊隨其後的濟南、西安、合肥超過！大連這些年的衰落，似乎不可逆轉！

分析

宏觀調控導致賣地收入減少，導致階段性財政危機，最後選擇救市，此邏輯似乎可以直接套用，無需驗證。

第一、集中爆發的「人才政策」。

近期各大頭條沸沸揚揚的變相放鬆限購「人才政策」。

力度最大的莫過於西安落戶政策，條件有二：

其一是中專畢業，

其二是有身份證，

即可全家落戶，而且！喊出了落戶最多跑一次的口號。

第二、蹊蹺的「人才政策」。

南京、武漢、鄭州、西安、濟南、合肥等城市先後出台了不同力度的「人才政策」。

以上城市，我們對應土地財政依賴度列出來，請對號入座：

南京 土地財政依賴度 126%

合肥 土地財政依賴度 104%

濟南 土地財政依賴度 98%

武漢 土地財政依賴度 82%

鄭州 土地財政依賴度 62%

西安 土地財政依賴度 40%

這裡，老晉有一個大大的疑問。

這些城市真的是缺人才嗎？缺中專型人才？而且剛好集中在2017年下半年開始缺？缺的如此著急，缺的如此集中，缺的如此蹊蹺！

當然不是，這就是堂而皇之地「放鬆限購」。

結論

大概的路徑是這樣的：

宏觀調控（限購限貸等），改變開發商投資預期（也改變購房人投資預期），開發商拿地積極性下降，轉而觀望，入市意願低迷，土地開始流拍，土地收入下滑，地方財政吃緊，變相放鬆限購（人才政策），直到直接放開限購。

從過往的經驗來看，本次調控，全國累計發布了270多次調控政策，土地財政依賴度越大的城市，放鬆限購的內動力越強，可能性越大。

時間不會停止，生活總要繼續，該花的錢總要花，該籌的債總要籌，該放開的總要放開。

南京、合肥、濟南、武漢、鄭州、西安、、、、

下一個會是誰？