一份穿越的北宋房產證判決書

大宋孟州府民事判決書

（政和六年）孟民字第1116號

原告：施恩，漢人，元祐七年四月生，遼東葫蘆島人，孟州平安勞改農場職工，現居住於孟州城府前路16號。

原告代理人：於磊，京東東路莒縣押司。

被告：蔣忠，漢人，元豐三年十月生，東潞州長治人，無固定職業，暫居孟州城東門外快活林大酒店內。

被告代理人：彥希劉，永興軍路京兆府執業訟師。

原告施恩訴被告蔣忠不動產買賣合同糾紛一案，本府於政和六年七月四日受理，由知孟州州事李煒、陪審員京兆府陳學超、陪審員泰州府高艷新組成合議庭，李煒任審判長，本府師爺京江大雄擔任書記員，公開開庭審理，原、被告、雙方代理人均出庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告起訴稱，坐落於本府城東門外十字坡一號地塊的快活林大酒店的不動產系原告所有，其上建有甲、乙、丙三幢建築及相關附屬設施，原告一直以「快活林大酒店」名義經營；政和六年四月二十四日，被告以非法手段脅迫原告簽訂了「不動產轉讓合同」，並霸佔訟爭不動產至今；鑒於該轉讓合同系被告以不正當手段脅迫原告簽訂，並非原告真實意願，被告未支付轉讓費用，亦未辦理不動產買賣合同登記備案及納稅手續，請知州大人依大宋律法撤銷該「不動產轉讓合同」，判令被告無條件返還該不動產、承擔三個月的停業損失，並按官家打黑除惡的重要指示依法追究被告刑事責任。

被告蔣忠未提交書面答辯意見，庭審辯稱：對該不動產轉讓事實無異議，但認為轉讓合同是雙方自願簽訂，不存在脅迫之說；未支付轉讓費用是因為轉讓費用抵充了原告應向被告支付的賠償款，原告一直未向被告主張轉讓款便是證明；之所以未辦理不動產買賣合同備案及納稅是因為被告不懂法律政策，且轉讓方故意未盡提醒義務；未備案未納稅並不影響合同效力，自己屬於善意取得不動產所有權，請知州大人依法判決合同有效並辦理備案；至於原告所謂停業損失及刑事責任，無事實依據和法律依據，應予以駁回。

經審理查明，政和六年四月二十四日，原被告在訟爭不動產內簽訂不動產轉讓合同，約定將原告所有的城東門外十字坡一號地塊連同地上建築物以及附屬設施的所有權及酒店經營權一併轉讓給被告，協議未註明轉讓價格。協議簽訂后，被告實際佔有使用至今。該宗不動產交易未辦理投狀，協議未採用官版契紙，無親鄰見證，未辦理備案，未繳納契稅。

本府另查明，快活林大酒店所處的十字坡一號地塊原為荒地，政和四年，被告開荒並繳納相關出讓金后取得土地所有權，相應建設、經營手續齊全。

以上內容，有原告的砧基籍、不動產轉讓協議、原被告口供及筆錄等為證。

本府認為：

第一，關於訟爭不動產所有權。普天之下莫非王土。大宋實行土地所有權官家所有制，個人可以通過出讓、轉讓等方式取得土地所有權。原告通過開荒並繳納土地出讓金，取得十字坡一號地塊土地所有權並領有砧基籍；后經有關部門批准建造房屋，相關證照手續齊全，已竣工交付使用。大宋律法建築篇規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅不動產物權的，自事實行為成就時發生效力。故原告依法享有訟爭不動產的土地所有權及地上物所有權。

第二，關於經商。大宋雖然「重農抑商」，但並不限制經商。快活林大酒店坐落於東門外。酒店的開設，客觀上起到了服務群眾、拉動內需、繁榮經濟、促進就業的作用，對提升孟州城市形象亦大有裨益。施恩作為政府聘用的事業編製人員，主動留職停薪下海創業，應予支持。

第三，關於訟爭不動產轉讓未辦理投狀、協議未採用官版契紙、無親鄰見證、未辦理備案、未繳納契稅等。本朝不限制土地兼并，並保護土地自由交易。投狀之目的是為查清交易標的物的權利歸屬以及是否存在限制交易的情形。官版契紙（亦稱王簽： Wangqian）為官府指定之簽約介質形式，其宗旨實為防止一房多賣。親鄰見證（亦稱公證：Gongzheng）之立法本意為避免因交易當事人地位、信息不對等而有損交易之公平原則。轉讓不動產備案是地方官府收集房地產市場信息供中書門下實施房地產調控的重要行政管理手段。轉讓不動產合同簽訂后不繳納契稅的，除應依法追繳外，應予譴責以彰教化之意。

因訟爭標的並無查封、抵押、出典等限制交易的情形，故投狀之有無，不影響本案合同之簽訂。官版契紙並非唯一合法的簽約介質形式，當事人以其他書面介質簽約的，如無違反大宋律法合同篇等相關禁止性規定情形，應認定有效。最新的大宋律法見證篇已取消強制性見證規定。備案並不作為合同成立的條件，除非交易當事人約定，備案亦不能視為合同生效的前提，且大宋律法並未對當事人怠於辦理備案之違法後果作規定，故備案應為管理性規定。人民稅收人民管，管好稅收為人民，依法納稅，人人有責。本朝律法與後世律法之「程序與實體並重」不同而更重實體正義，因被告當庭承認錯誤並同意補辦上述手續，故上述程序均不對本案合同效力發生影響。

第四，關於契約未加蓋紅章的問題。大宋律法物權篇規定，不動產交易雙方簽訂的書面契約只有經官府印押，方發生物權變動的效力。本案中，被告雖然實際佔有使用訟爭不動產，但因未取得紅契，該不動產所有權仍屬原告所有。

第五，關於善意取得。大宋律法物權篇規定，轉讓方無權處分的，受讓人同時符合善意、支付合理對價、不動產已登記（動產已交付）三項條件的，受讓人可以取得轉讓物的所有權。本案中，施恩持有訟爭不動產的砧基籍，是該不動產的合法權利人；簽訂合同時年滿二十，是為完全民事行為能力人，故其對訟爭不動產具有處分權。本案合同並未載明轉讓款數額及支付方式，被告亦未辦理契約印押，故被告不能善意取得訟爭不動產所有權。

第六，其他。並無證據顯示本案所涉合同系一方脅迫對方所簽訂，故原告所主張的追究被告刑事責任並無依據，依法不予支持。但由於本案所涉合同並未載明轉讓價款及支付方式，導致雙方的權利和義務極不對等，有違正常交易習慣，顯失公平，應予撤銷。鑒於雙方均有締約過失責任，故對原告主張的停業損失不予支持。

綜上，根據大宋律法147、258、369、528條之規定，判決如下：

一、撤銷原被告於政和六年四月二十四日簽訂的不動產轉讓合同；

二、判令被告於五日內將訟爭不動產返還給原告；

三、駁回原告其他訴訟請求。

本判決當堂生效。如不服本判決，可向提刑司上訴。上訴期間，不影響本判決執行。

審判長：李煒

陪審員：陳學超

陪審員：高艷新

大宋知孟州州事印

政和六年七月四日