2018年房市剛需族該何去何從？

2017是樓市舊時代結束、新時代開啟的一年。回顧這一年的樓市可謂是風起雲湧，跌宕起伏。

上半年，由於受到去年國慶開始的調控政策影響，一線城市房價漲幅趨緩，但二三線城市的房價卻飆升明顯。即便首付貸被監管部門叫停，但是各種信貸資金、消費貸改頭換面后還是源源不斷的往裡鑽。

進入下半年，樓市調控進一步趨嚴，國內大部分城市的房價才真正降溫，多數熱點城市的房價目前已經連續幾個月呈現陰跌的狀態。

如今2018就在眼前，2018年樓市政策究竟會松還是緊，房價是漲還是跌，這些問題已經擺上檯面。

樓市調控不歇腳

本輪樓市調控時間之長，各種政策齊頭並進，這在國內房地產歷史上都十分罕見。

並且，全國範圍內，樓市調控到現在仍未偃旗息鼓，在住房租賃、限售等領域依舊是動作頻頻，真的是「不許喘口氣、不能歇歇腳」。

進入11月，全國迎來住房租賃政策密集發布期。

據中原地產研究中心統計，僅11月13-19日這一周時間內，就有超過9個城市發布了住房租賃相關政策。

截至目前，全國已有超過50個城市出台了有關住房租賃的政策內容，且不斷向三四線城市深入。

同時，限售城市再擴圍。近期，泉州、南京、廈門、石家莊、重慶、南昌、南寧、貴陽等城市已陸續出台了限售政策。

據中原地產研究院統計，截至目前，2017年房地產調控政策已接近180次，加入限售的城市擴大到50個，限售年限一般在3-5年。

限售，直接影響了這些城市的二手房交易數據。以南京為例，根據南京網上房地產數據統計，10月份南京二手房成交4615套，比上月的6161套下降了1546套，環比降幅25.09%，比2016年10月降超六成。

對於樓市調控，官方已經定調。11月21日，住建部會同國土部、央行召開房地產市場座談會，要求堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，不能有任何「喘口氣、歇歇腳」的念頭。保持調控政策的連續性穩定性，把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重。

可見，樓市調控政策將依然從緊，原有政策會持續。

到目前為止，本輪房地產調控至今已經一年多了，而過去歷次房地產調控政策少的話只有個把月，最多也就半年時間都無疾而終，這次的不同既顯示了高層調控樓市的意志，同時也說明房地產對GDP的影響力正在逐步下降。

傳統的拉動國民經濟的三駕馬車是出口、投資、消費。在近十幾年的發展過程中，固定資產的投資一直佔有很大的比重，因此房地產在社會經濟中佔據著舉足輕重得地位。所以過去地方政府在調控房地產時往往是投鼠忌器。

但目前各級政府都在進行經濟結構轉型，正在倡導通過消費來拉動內需，減輕其自身對房地產的過度依賴。本輪房地產調控很可能將是常態化。

2018房價往哪兒走？

任志強曾經講過，房價漲跌要看政策周期。

從目前政策調控的情況來看，監管部門對於房地產去投機化、去槓桿化的態度十分堅決，本輪房地產調控周期肯定還將長期持續下去。因此，我們不能對2018年的房價走勢過於樂觀。

首先，炒房者的預期已經開始動搖。由過去的投機炒作，逐漸回歸理性。隨著高層定性「房子是給人住，不是用來炒作」，再加上各地政府相繼推出限購、限價、限售等措施，今年下半年開始留給炒房者的餘地越來越小。

其次，中國的購房人口的需求正在降低，未來幾年裡，年輕人的購房需求有大幅縮減的預期。

這一方面是，中國的購房人群呈減少趨勢。目前，80後人數約2.3億，90后則僅有1.8億，00后更是只剩下1.5億不到。另一方面，樓市調整長效機制的逐漸建立，真正剛需購房者的恐慌搶房心理正在減弱，購房趨於理性。

隨著房地產的土地制度開始改變，未來的房屋供給來源將變得更加的多元，最終人們不僅可以通過購房來解決居住問題，而且還可以通過租賃房產、購買共有產權房等不同形式來圓住房夢。

因此，房地產總體的購房需求將會衰減，全國房價中樞將會下移，當然這在不同類型的城市間仍將分化。

中國的房地產市場是伴隨著城市化的推進而逐步發展起來的，過去城市固定資產的升值是經濟發展規律所決定的。

但是進入2015年之後，中國的城市化進程進入到了一個新的階段，最具代表性的是上海的常住人口數量第一次出現了減少。

上海，作為中國城市化水平最高的城市，這種變化其實是一種轉變的信號。上海已經結束了通過大量人口湧入來提高產業規模，最終提升GDP的階段，轉而進行經濟轉型，發展高質量的經濟增長點。這種轉變在其他一線城市也同樣在進行。

雖然以前政府也一直說要增加高素質人才的引進，但是經濟的客觀發展規律決定了過去以製造業為基礎起步的中國經濟無法吸引真正的人才。

但現在情況已經發生改變，核心一二線城市人口的高學歷化和高凈資產人士將越來越集中，而這也構成了房價堅挺的核心動力，這也是為什麼深圳今年豪宅價格還能上漲20%左右的原因之一。

至於三四線城市。原來資源型企業、勞動密集型企業還可以帶動一個四線城市的發展，但現在這樣的情況已經很難維繼了。

互聯網的發展讓你的商品可以賣到世界，也讓行業的頭部效應越來越明顯，一個行業里只需要幾個足夠大足夠強的企業就夠了。因此，小城市往往沒有足夠的產業來支撐房價。

偽磚家認為，中國的領土規模和美國相似，未來的發展模式很可能走美國模式，即「大國大城」的發展模式，幾個核心城市價格還能夠保持堅挺，但非核心城市，甚至可能面臨破產的局面。

供需決定價格。

按全國平均，早就夠一人一套房了，但鄉下自有房只有過年回去住，自己一家是需住在工作城市。只要該城市內的供不應求，就會漲，中國太大，每個城市都需要分析一遍供需呢。

總體上看，中國的出生人口在91年斷崖式下滑，一路滑到00年，之後也只是平穩，到16年二孩刺激才增量回升。

人口增長高峰：52-57年，63-74年，86-90年，17-?年

此前有報道稱，中國年輕人平均買房年齡為27歲，相比發達國家，提前了差不多有一代。

日本及德國為42歲、台灣地區是36歲、美國亦達30歲以上。各國平均買房年齡都相對滯后，而中國年輕人平均買房年齡僅27歲，也是年輕人在沒有能力的時候變成房奴，中國年輕人買房平均年齡為全球小的中國在購房能力方面也是極弱的，這也是中國人買房十分苦逼的原因之一。

中國的平均購房年齡浮動一下，算25~29歲吧，那麼2011~2019就是這一波行情了吧，接著十年需求整體下滑，直到01年生人過了25歲生日。至於，局部還是看單個城市內的供需。

ps 現在大齡單身青年是否也是85后（86-90）居多？85后是一個單獨的群體。。。

漲，百姓苦；跌，百姓苦。