重磅！2018年成都大趨勢研判！

2017年發生了什麼？

2017年成都樓市發生了什麼？

身在其中的必深有體會，但也註定被裹挾，被迷惑。

剛剛開始關注成都的，更要知道今天是怎麼來的，才能更清楚預判明天。

我們從五個方面來告訴你2017年成都樓市都發生了什麼。

1、 調控政策，因為「嚴」，所以「穩」。

調控政策就是一根指揮棒。你所感知到的所有樓市現象都是在這根指揮棒下起舞。

自2016年10月，成都開始實質性調控以來，2017年又進行了約6次政策調控。

我們會發現，在穩定房價的大前提下，市場調控的手段不斷升級和趨嚴。

2、 存量供應和成交量，下滑！

2017年，市區、近郊商品住宅供銷均處歷史低位，供應分別同比下滑54.4%、23.5%；成交分別同比下滑39.7%、20.8%

3、 需求和存量，相反！

與供應和成交同比下滑相對應的是，購買需求持續旺盛，存量和出清周期處在歷史低位。

2017年，全年開盤成交率持續高位，存量處在歷史新低，在四季度，市區、近郊住宅預售證存量出清周期不到半年。

4、 市場表現，新房七折，趁機出貨，坑多慎買！

在新房限價的政策下，無論是近郊還是市區都出現了一二手房價倒掛，新房相當於周邊二手房七折。

因此，在主城供應不足和新房「七折」誘惑雙重作用下，遠郊成交，大幅提升。

2017年，遠郊商品住宅成交面積佔比上漲至24.2%。

另一個值得注意的是， 在限價、限購及供應緊張背景下，公寓和類住宅公寓產品成交量上升。

5、 最後我們再來看土地供應方面。

主要有4點：

整體放量低於2016年。

住宅類土地規模明顯下滑。

出現房企遠郊熱點區域高溢價拿地現象。

各類政策性配套綁定土地競拍，所以地價房價倒掛。

整體放量低於2016年，住宅類土地規模明顯下滑。

地價房價倒掛▼

2018年會發生什麼？

梳理完2017年成都樓市都發生了什麼。我們來展望一下2018年。

1、 供應不足，遠水救不了近火！

對於供應不足，有人會有異議，因為從1月中旬開始，房管局幾乎每個工作日都會有預售證放出。

但是如果你扒拉扒拉這些項目的，會發現這些樓盤裡面有很多都是郊縣盤，比如金堂、蒲江、簡陽、崇州等等，這些供應在我們看來等於沒有供應。因為這些地方偏遠的連限購都沒有，供應的再多也扭轉不了成都樓市供需不平衡的局面。

事實上目前在成都主城五區基本上沒有什麼供應了，而能夠對成都樓市產生影響的供應應該是成都近郊的新都、郫縣、溫江、龍泉驛、雙流、天府新區等等。

有兩個數據可以作為重要參考：2018年預計供應量與歷史實際對比和典型房企存量對比。

2018年預計供應量與歷史實際對比▼

典型房企存量對比▼

2、 部分項目入市時間會延後推遲，限價會放鬆！

2018年下半年，我們會看到一手房的定價會比較困難。

所以，我們認為為了防止價格混亂，比如大豐、東升一些樓盤，在地價、房價倒掛背景下，部分項目的入市時間會推遲。

但是有一個問題是，那就是本就不足的存量賣完之後會怎樣？

我們知道現在開盤的房子樓麵價差不多是3000-5000元/㎡的樣子，比較貴的也就大約6000-7000元/㎡ ，比如綠地新里程和萬科玖璽台。

當這些樓盤都賣完之後，2017年地王勢必要陸續上市的，該怎麼辦？

所以從2017年拍地的價格來看，2018年下半年限價放鬆應該是必須的選擇，所以新房價格大概率是要上調的。

片區住宅類存量土地樓面地價▼

3、熱點遠郊區域會延續供銷兩旺，仍然坑多慎買！

部分熱點遠郊區域樓市相關情況▼

在前面我們提到表面供應量大，實際供應量不足，因為我們看到只有一半的新盤供應在近郊和主城。

區項目端總存量▼

所以我們認為雖然成都樓市現在新盤供應量很大，但真正能關注的只有不足一半。

特別是不能因為一二手倒掛就覺得所有新房都值得買是錯誤的，特別要謹慎有硬傷的、名不副實的樓盤趁機出貨。

比如，藍光長島國際社區。周邊環境差，距離未來的17號線遠， 另外因為「西控」，附近配套將長時間不足。

比如最近大火的華潤雲庭，缺點是非常明顯的，短期無地鐵和 5.5高容積率。

我們建議在近郊樓盤中主要看有地鐵的，至少也是已經確定建設地鐵口2公里內的樓盤。

因為按照大城市的經驗，當一個城市地鐵歷程達到150公里，地鐵出行將成為一種生活方式，所以有沒有地鐵，對樓盤未來升值空間至關重要。

所以，沒有地鐵的樓盤就是有交通不便「硬傷」。

4、購房者預期回落，市場購買力開始下降，但是？

在雙限的壓力下，特別是我們看到近期大批量預售證的出現，即使改變不了成都樓市的供需，但在各種遠郊樓盤趁機出貨的同時，積攢的購買力會被大量消耗。

所以我們很明顯的會在市場一線感受到：

二手房的交易量已經開始下降，賣家數量上升，看房人數和看房意願下降，但是價格是堅挺的，大家都後市是樂觀的。

於此同時我們看到很多樓盤出現搖號沒有售罄的現象。

我們認為在6月前這種情況會持續並成為常態。

我們前面已經說過所以無論是政策信號還是市場需求，限價勢必放鬆，18年三四季度新房價格都會有所上調。

最終我們會看到一二手價格會逐漸趨同，二者倒掛被打破。

最後我們來總結一下：

1、 鑒於成都當下限價，一二手倒掛很明顯，同時成都新房搖號開盤，沒有茶水費等，所以從絕對價格上來看，買新房比買二手房划算。但是並不是所有的新房都值得，要警惕有硬傷的樓盤在限價的保護下渾水出貨，我們建議關注近郊樓盤中有地鐵的，至少也是已經確定建設的，地鐵口2公里內的樓盤。

2、 預售供應量大是表面現象，真正解決供需關係的無論是存量還是未來供應都不足供，但這不代表房價會漲，可你要明白，那是因為政府按住了，如果不按了呢。所以，參照第一條，你懂的。

3、 目前市場已經可以明顯的看到購買力逐漸被消耗，市場預期在轉變，但當便宜樓盤出貨之後，隨著2017年地王上市，限價取消不取消會是一個焦點問題，我們認為勢必會取消。

一二手倒掛局面終會被打破，所以地王們上市之前，市場上新房是7折的(雖然不全都是）。

4、 雖然我們認為在市場和調控的博弈下，2018年樓市調控基本穩定，會有鬆綁。但zf對政策的把控將決定2018年樓市，重要節點是2018年全國兩會。