買房的過程中，儘管我們掌握儘可能多事實才最有利，但是掌握所有情況幾乎不存在，就算是自己入住多年的房子層高是多少，業主也未必清楚。兩者都因為「不知情」難以順暢維護權益，雖然幼兒園事件要一段時間才能水落石出，但我們至少能解決層高所引起的問題。

層高問題是什麼

按照習慣，我們要解決一個問題，第一步是要發現問題。對很多業主而言，層高是地板到天花板的距離，拿個捲尺量一下就知道了，但其實那是凈高。這時候就有了第一個問題：我們量的是凈高，那層高是什麼？

在現實中，常說的層高包含中線層高、樓面層高和凈高——中線層高是指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離，在實務中測量中線層高存難以保證準確性，因而很少使用，所以我們要討論的都是樓面層高：上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。為了方便理解，通常都說地板到地板，也就是本層地面到上一層地面之間的垂直距離，比業主測量的「層高」多了一個樓板的厚度，用公式表示就是：房屋凈高＋樓板厚度＝層高。

為什麼會出現層高問題

知其然，更要知其所以然。業主可以測量凈高，卻無法知道樓板厚度，這種無法測量實際層高的情況給了開發商自由發揮的空間。高一點、矮一點業主根本不知道，業主和開發商的利益是對立的，給業主多一些，那開發商成本就高一些，自己就虧一些。即使開發商想要讓利，每層層高都多一些，那這棟樓就可能存在限高問題，驗收都難以通過。所以很少存在層高超高的情況，層高不足就成了層高常見問題。

層高不足也稱為層高縮水，在業主看來也許是個新奇的事物，但在開發商卻是慣用的伎倆，但他又不會讓業主輕易就從凈高看出來，因為合同中有時候會約定凈高，因而縮水的就是樓板厚度。所以大家會經常碰到裝修的時候打穿了樓板的情況，這是從樓板裡面偷了高度，節省了建築成本。最近幾年因為層高縮水引起的糾紛層出不窮，這兩年全國矚目的碧桂園也不例外，更不能指望其他老牌開發商沒有層高問題。

除了業主肉眼看不到難以測量，第二個原因是法律沒有給出層高不足、縮水怎麼解決的辦法。沒有明確的法律規定，所以即使出現了這樣的糾紛，開發商也不會特別擔心，因為用什麼樣的標準來賠償就需要掰扯很久，更何況這種的糾紛本來就少之又少！

還有一個重要原因，開發商的收益遠遠高於違約成本。假設一套房子300萬，面積是100平方米，也就是3萬/平方米，如果面積縮水1平方米，那業主就損失3萬。假設層高是3米，實際層高為2.9米，縮水0.1米，縮水1/30，那業主就損失10萬。按照一梯兩戶計算，共20層計算，這棟樓的業主單因層高就損失400萬，而現實中容積率、層數遠比例子高很多。這些業主損失的，最終都成了開發商的收益，法律沒有規定層高問題怎麼解決，業主只能通過法律維權，所以開發商違約的成本幾乎只有律師費，何樂而不為呢！起訴率之低，開發商獲益之高，超乎想象。

如何發現問題？

法律沒有明確的規定，開發商又這麼肆無忌憚，業主遇到層高縮水只能認栽了嗎？並不是的。漏洞給了開發商層高縮水的動力，而開發商拿地、審批、建設、驗收等程序則給了業主發現問題的辦法：

第一，開發商拿地、審批、建設、驗收等過程中都有嚴格的法律規定，開發強度、開發密度、綠化面積等經濟技術指標都已經確定好了，層高也是與規劃設計圖紙，所以將規劃圖紙中層高和實際竣工層高對比一下，就可以知道開發商有沒有偷業主的層高。

第二，改變了建築物的原規劃設計。一般在合同中，會有關於變更規劃的約定，如果變更的話會在某個區域公示，如果有異議要在幾天之內提出，而這個公示區域幾乎是業主難以關注。要避免開發商合理合法變更規劃，則需要告知開發商如果變更公示的話，將變更內容書面告知你本人，做到及時關注，隨時跟進。

第三，未按照原規劃設計圖紙進行施工。設計與施工是緊密相關的，前者改變必然引起後者改變，承建商只能按照變更后的設計進行施工；另外一方面，二者也是分開的，審批用的是一個圖紙，施工又是一個圖紙，即使承建商知道，也可能裝作不知道，最後開發商甩鍋承建商。

第四，施工錯誤導致房屋與規劃不相符。我們經常說失之毫釐謬以千里，在房地產建設中也適用，錯誤和誤差不一樣，施工錯誤可能影響整個工程，而合理誤差是政策允許的。業主看不到規劃圖紙，因而及時施工錯誤也無法知道，更何況層高縮水本來就難以察覺，因而在交房時第一時間查驗！

第五，施工誤差過大導致難以符合圖紙。合理的誤差是法律可以接受的，而且也是行業認可的，但如果誤差過大，就會導致層高不足。但無論誤差多大，開發商都會說是合理誤差，或者根本不說，所以只能用盡辦法套取他們的信息。

怎麼拿回自己的幾萬元

我們解決了業主不能發覺的問題，讓問題暴露出來，那就剩下怎麼保障權益的事情。現行法律沒有對層高違約做出明確的規定，但是住宅作為居住使用的封空間，層高和面積一樣影響著業主的居住體驗。而面積縮水是有明確規定的，所以在實際案件中，經常性參照適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：

「出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。」

在實踐中，層高縮水比例很容易就超過了約定層高的3%。也就是說，因為層高縮水的糾紛中，法律其實賦予了業主很高的許可權：既可以解除合同，也可以要求賠償，而且選擇權都在於業主。而這些情況，又是業主所不知道的，白白損失數十萬，單單是錢的損失對很多業主來說沒什麼，但樓板厚度不足的危險卻不是錢能買來的。

無論說起來多麼簡單的事情，對業主而言成本依然太高，耗時太久，同時還好不了解這些事情，沒有維權的動力。人們對於未知事物的恐懼沒辦法消除的，但問題卻可以專業化解決，層高無法測、所受損失不知道都可以委託專業測繪鑒定公司進行評估鑒定就輕鬆解決，如果還覺得麻煩——那就只能找個專業的房產律師了！