樓市發出了危險信號！

作者：看房君

中國指數研究院5月1日發布的百城價格指數顯示，2016年4月，全國100個城市（新建）住宅環比上漲居前十位的城市依次是：惠州、崑山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。

此前領漲中國樓市一年半之久的深圳，新房環比漲幅只有2.84%，位居第12名。北京、廣州、上海則分別位居14名、30名和32名。

一線城市突然「熄火」，最重要的原因是出台了嚴厲的「3.25」新政，其中尤其以深圳、上海力度最大。其實蘇州、南京、武漢等也有類似調控措施出台，只不過比較溫柔，而且這三個城市此前漲幅較小，所以4月房價漲幅進入了前十名。

仔細觀察前10名城市，你會發現一個好玩的現象，除了廈門、南京、珠海、武漢帶有獨立上漲的特徵，其他6個城市都不是本地需求驅動的，而是旁邊「老大哥」擠出效應帶動的。

深圳的力量似乎最為強大，帶動了中山、東莞和惠州三個城市的樓市（珠海其實也有深圳因素存在）。惠州樓市歷來是深圳投資客的天下，大家屢套屢戰，韭菜割都割不完。從大亞灣到亞婆角到巽寮灣到雙月灣，鋪天蓋地的海景房80%都賣給了深圳人。每到周末、春節，在這一帶街上跑的車，基本上都是粵B牌照。

為什麼深圳人這樣喜歡惠州？原因很簡單，海景房實在太漂亮，價格實在太低。

東莞雖然夾在廣州深圳之間，但房價明顯呈現三個台階：靠近深圳的鎮最貴，然後是市中心，靠近廣州那邊的反而較低。所以，東莞無論是經濟和樓市，都是深圳的延伸和補充。

中山位於珠江口西岸，照理說應該是廣州的小弟。但深中通道概念炒了10年，前往中山買房子的外地投資客，仍然是深圳為主、廣佛為輔。

崑山和蘇州當然是上海投資客的最愛。崑山本來就是蘇州的一部分，分開說其實沒有多大意義。我在此前的專欄中分析過，上海專寵蘇州，最多給南通點雨露恩澤。至於無錫、湖州、嘉興，都很難從上海那邊獲得顯著的利益。蘇州這些年自身人口增長也非常迅速，金融體系里擁有的資金非常雄厚，跟天津、重慶、杭州是一個重量級，超過南京。所以蘇州樓市兼具「自己NB+鄰居NB」兩大特徵，可以長期看好。

廊坊很有可能是過去5年裡風頭最健的地級市，資金總量5年增長了150%，財政收入5年增長了接近200%，小學生人數5年增長了40%。這樣的城市，房價不漲才怪。廊坊這麼N，關鍵是人家有兩大郊區，一個叫北京，一個叫天津。尤其是北京市政府東遷之後，廊坊的「北三縣」已經在北京眼皮子底下，燕郊這類地區距離北京市政府，比西城區還近。

這樣一分析，問題就很清楚了。這輪中國房地產的政策牛市，第一階段是深圳一枝獨秀，第二階段是一線城市全面上漲。現在進入第三階段，一線城市開始調控，購買力轉移到了周邊城市，造成了一線城市衛星城的大漲。

但要命的問題來了：一線城市成交量急劇下跌，新房價格開始漲不動，二手房開始微調。在這種情況下，衛星城的火爆轉瞬即逝。靠獨立因素走強的部分二線城市，比如南京、廈門、武漢、合肥，以及兼具本地因素的蘇州，還能漲上一陣子。但整體而言，沒有了一線城市的領漲，行情已經進入了後半程。

我的判斷是，一兩個季度之後樓市將趨冷，大部分城市房價將進入僵持、觀望狀態。除非國家再度放鬆一線城市樓市的管控，否則這輪政策牛市有結束的危險。

為什麼這麼說？除了樓市自身的規律，還有一個因素，這就是央行貨幣政策在轉向。在CPI走高的壓力下，央行已經開始控制流動性。習總剛剛主持的政治局會議也提到了「要關注物價變化」。

不過從長遠看，中心城市優質住宅仍然值得投資和長期持有。只是從短期看，房地產在一兩個季度之後，有趨冷的可能。對此，大家要有清醒的認識。