借款合同變更為房屋買賣合同的效力

案件情況：湯、劉、馬、王四人與彥海公司於2013年先後簽訂多份借款合同，通過實際出借及接受他人債權轉讓，取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權。為擔保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預售合同，並向當地房屋產權交易管理中心辦理了備案登記。該債權陸續到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經對賬，確認彥海公司尚欠四人借款本息3.6億元。雙方隨後重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉為已付購房款，剩餘購房款，待辦理完畢全部標的物產權轉移登記后一次性支付給彥海公司。湯等四人與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，並計算複利。

原告湯等四人訴稱：根據雙方合同約定，彥海公司應於2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務。故請求判令：一、彥海公司向湯、劉、馬、王支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔湯、劉、馬、王主張權利過程中的損失費用416300元；三、彥海公司承擔本案的全部訴訟費用。

新疆高院於2015年4月27日作出一審判決，判令：一、彥海公司向湯、馬、劉、王支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯、馬、劉、王支付律師費416300元；三、駁回湯、馬、劉、王的其他訴訟請求。

宣判后，彥海公司以雙方之間買賣合同系借款合同的擔保，並非雙方真實意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院於2015年10月8日作出終審判決：一、撤銷新疆高院一審判決；二、駁回湯、劉、馬、王的訴訟請求。

裁判理由 本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯等四人之間確實存在借款合同關係，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應的商品房預售合同，並辦理了預購商品房預告登記。但在彥海公司未償還借款本息的情況下，經重新協商並對賬，將借款合同關係轉變為商品房買賣合同關係，將借款本息轉為已付購房款，並對房屋交付、尾款支付、違約責任等權利義務作出了約定。本案雙方經協商一致終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，並非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予採信。

在當事人請求司法確認和保護購房者合同權利時，人民法院對基於借款合同的實際履行而形成的借款本金及利息數額應當予以審查，以避免當事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。由於法律保護的借款利率明顯低於當事人對賬確認的借款利率，故應當認為湯等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時間交付房屋，不應視為違約。湯等四人以彥海公司逾期交付房屋構成違約為事實依據，要求彥海公司支付違約金及律師費，缺乏事實和法律依據。一審判決判令彥海公司承擔支付違約金及律師費的違約責任錯誤，本院對此予以糾正。

律師提醒：

1、簽署《房屋買賣合同》，應為出賣方和購買方的真實意思表示，不能是該房屋買賣合同的簽訂是為了保證借款合同的履行；

2、前一法律關係經合同雙方協商變更而消滅，后一法律關係受法律保護；

3、借款雖然轉化為購房款，但購房款組成之一的利率必須在法律的保護範圍內；

4、律師費用要求違約方負擔的情形，必須是此類合同中雙方有明確約定，同時，本方必須是守約方。本方違約，對方便不需負擔律師費了。