環京樓市交通價值分析！

北京是中國名副其實的政治、經濟、文化中心，這裡聚集了大量優勢資源，其城市首位度，中國任何城市都無法企及。縱觀北京城市發展史，區域面積從原來的60多平方公里的「四九城」不斷的向外發展擴張，目前已達到1.68萬平方公里，建成區域面積超過1000平方公里。參考世界城市發展歷史，北京城市發展趨勢正呈現都市圈的特徵和規律。都市圈的特徵之一就是形成對周邊城市的輻射，從而帶動整個區域的發展，而環北京無疑是最先受益區域，距離北京近是天然的優勢，可實現居住生活在環京，工作在北京。因而環京區域核心的價值就是通勤北京能力的強弱，通勤能力越強，區域價值越大。

房地產行業有這樣一句話：關注樓市，不如關注城市；關注價格，不如關注價值。普通人並沒有這種意識，目光仍然聚焦樓市和價格。以環京樓市為例，更多的朋友關注的是樓市的走向和價格變化的行情，本文重點分析環京樓市的通勤價值，核心思想還是關注價值。簡單分析環京此輪行情：自2015年起環京在京津冀一體化概念利好推動下，環北京區域的價格漲幅「領跑」三大都市圈，火爆的樓市行情背後存在兩個情況：第一是環京的很多地方確實有價值，第二作為「領跑者」奔跑的太過激烈，出現了體力透支。房地產調控期間就是價格夯實的過程。對於環京樓市而言，調整之後才會有機會。

近期高德地圖交通大數據團隊發布了環京市縣的交通數據，通過這些數據，可分析環北京各區域的交通價值。

三月份晚間人群熱力分佈

從21時人群分佈熱力上看，僅燕郊、廊坊接近北京、天津定位熱力程度，其它市縣區定位熱度仍處於較弱狀態，燕郊由於其接壤北京的通州區，進出北京較為便利，並且加之通州區「城市副中心」的政策影響，人口的聚集程度高，成為名副其實的「北京睡成」，另外廊坊作為北京、天津城市聯絡的中心點，發展較早，享有「京津走廊明珠」之稱，依靠其經濟、教育的發展，廊坊也成為京津聯絡線上的一顆「明星」。其它市縣相對較低。熱力圖中的武清、固安、涿州等熱度雖然較弱，但是仍舊可以看以觀察到，而三河市、大廠、香河明顯更弱，幾乎無法看到。人群的熱力分佈會隨著城市人口的增加，以及產業的導入而發生變化，只是目前而言燕郊和廊坊人氣最高，大廠和香河等人氣明顯不足。

環京區縣建設用地增量分析

高德交通大數據合作機構，北京清華同衡規劃設計研究院統計了2009年到2015年建設用地的數據變化，發現面積增大最多的區域為北三縣（三河、大廠、香河）且三河居首（含燕郊），增長達到95.75平方公里，發展動力顯著，排到第二位的大廠增長也達到了57.76平方公里，而排在第三的香河為35.51平方公里。偏南部和西南部的永清和涿州空間增長動力較弱，相比北三縣增長幅度差了一個量級。增長幅度只有2.12平方公里和3.21平方公里。而固安，淶水、武清分別為15.92平方公里、17.73平方公里和14.52平方公里。

環京區縣區位分析

從京津冀整體區域來看，環京市縣在位於京津冀交界地帶，區位優勢明顯，從熱力分布圖可以看到武清區覆蓋的紅顏色最多，說明武清交通便利性高，排在武清之後的分別為永清固安。房價較高的北三縣交通便利性反而低於武清，固安和永清。北三縣雖然距離通州較近，易受到東部城區建設發展影響，但在道路建設以及交通出行建設上，北三縣也應加緊步伐。北京西南方向的淶水，區域整合度、通達度在環京市縣中最低。

駕車通勤分析

通過高德地圖交通大數據計算環京縣周邊通勤OD線路通達範圍，燕郊在環京八個區域中到北京的通勤佔比達71.8%，以絕對優勢超過其它縣區，可以說燕郊依靠周邊道路建設發展、區域房屋建設發展，已然具備了便利進出京的能力，排在其後的香河和固安通勤佔比分別僅為10.5%和8.7%。相比燕郊的通勤未來潛力大，目前懷來、淶水通勤北京的佔比僅0.1%，暫時通勤北京的能力較弱。

駕車通勤時間分析

高德地圖交通大數據顯示，環京各市縣通勤時間基本在75-80分鐘之間，其中歸固安到北京通勤時間最短，僅為74分鐘，懷來的通勤時間最長，達到103分鐘，這也與懷來距離北京市較遠，交通擁堵有關。值得關注的是到北京直線距離最近的燕郊平均駕車通勤時間與距離並不成正比，平均駕車出行時間達到75分鐘，因擁堵造成了兩倍的時間成本。淶水的通勤時間稍高為96分鐘。

重點分析下燕郊

之前的結論得出，燕郊與北京通勤程度聯繫最高，但是駕車通勤高帶來的結果是燕郊區域內駕車出行擁堵也較高，分析燕郊周邊2公里延時指數發現，整體區域內的擁堵延時指數高達2.6，也就是說燕郊區域內每出行一小時，擁堵時間達到37分鐘，從分時擁堵走勢來看早上6：00擁堵延時指數為1.72，直到晚上22：00擁堵依然在緩行警戒線上，全天擁堵或緩行時段高達17個小時。筆者認為燕郊的擁堵與人口的數量和城市的規劃有關，燕郊屬於鎮級的規劃，卻承載著百萬級的人口，城市的規劃遠遠落後於人口的增長，對於燕郊來說擁堵只是規劃落後的一個縮影，雨季的燕郊鎮有些地方會出現內澇，也暴露了此類問題。

高德地圖交通大數據為我們呈現了一個公路交通上的環京，對於城市來說軌道交通卻是重中之重；都市圈周邊的城市只有通過軌道交通與核心城市連接，才會有未來。目前京津冀區域的城際鐵路將為環京的發展插上翅膀。所有通勤交通工具中，地鐵輕軌又最具優勢，相對於城際，其通勤的費用更低，車次更密集。首條跨區域的地鐵輕軌-平谷線對於環京的燕郊和大廠是重大利好，平谷線在燕郊和大廠設站區域，均為價值區域。

結語：交通是一座城市的命脈，只有通過發達的交通網，導入高級業態的產業；城市最終才能脫穎而出，任何一座城市皆是如此，環京的城市也不例外。（本文數據來源：高德地圖交通大數據）C

作者：caochangen