西安年底要不要買房？來自西安房哥的思考！

一些老粉都知道，每到年底這個時候，我們都會出一期文章，叫年底要不要買房，目的在於警醒大家，保持理智，獨立思考。

（去年年底買房的文章）

關於買房時機這個話題討論了太多，有說年前買的，有說三月買的，又說八月買的，也有說十月買的，總結來總結去，傳達出來的意思就是一個，啥時候都適合買，根本沒有什麼時機。這結論聽起來蠻扯的，但也沒啥毛病，並且我相信，明年的這個時候，依舊會有人問同樣的問題，這到底是為什麼？

獨立思考

正文開始之前，我們先聊聊關於獨立思考的問題，買房作為一生中最大的一筆投資，也是還債之旅。這種一次性高投入的行為，不僅是決策的時間長，對於信息的要求是非常要的，對於買的人信息篩選的能力也是非常高的。所以我也說，買房不僅僅是錢的問題，更是非常考驗腦子的。

房哥的存在意義

現在這個時代，按理說業主獲取信息的渠道是非常多的，像房哥這種自媒體，房產網站，賣房的朋友，誰朋友圈都有的置業顧問等。每天我們都會收到五花八門的關於買房的各種信息，學術派，意識流，數據派，專家派的，也包括我這種泥腿子出身的。

好處在於信息的獲取源多了， 但並代表表信息的透明度會高。相反愈發繁雜的信息，良莠不齊的可能性反而更高，而這會嚴重干擾正常的判斷，使得買房這個「簡單」的事情，變得複雜。對於不在本行業的普通業主而言，就容易被各種信息帶著走，也很容易造成信息的壟斷。

最早大家想獲取西安的買房信息，看的是搜房、安居客，搜狐等地產網站，但被廣告洗了一波腦後，地產網站的公信力掉到了下水道，成為開發商的營銷工具，業主的信息源被壟斷，這是1.0時代。

之後，因為前者的淪陷，但大家買房的需求還在，出現了各種地產自媒體，大家發現內容和之前不一樣，開始在自媒體上獲取買房信息，這是2.0時代。

但房哥最近發現，自媒體也有被開發商承包的跡象，就比如周六的中南樾府開盤，大家開始突然分析滻灞的區域價值，然後來一波廣告，帶一波節奏，我覺得這樣很不好，這等於新瓶裝舊酒，新車走老路。搞到最後，又變成開發商營銷工具了，這原本還期待的信息透明，到最後業主又被繞進去了，只是從以前的地產網站，到現在的各種自媒體。

我最近也一直在思考，像房哥這類所謂的「意見領袖」到底是什麼？存在的意義何在？把自己偽裝成一個專家，寫這些又臭又長的文章騙流量？還是整天碼字讓大家覺得我很專業，很信任我，再拿著這種信任度去找開發商換錢？

呸！！！

自媒體存在的意義不應該是幫助大家獨立思考，減少買房的決策成本，從各種五花八門的信息中解脫出來，知道的說，不知道的不瞎說，不裝逼不裝專家，有啥說啥嗎？如果市場上的信息能保持這種氛圍，少一些假大空和廢話。那麼我相信，每年三月、四月、五月、八月，年底該不該買房的疑問會少很多。

關於買房時機

回歸正題，關於買房時機首先得明年今年的市場情況，有了這個為基礎，其他的討論才有意義。

1、城改房因素沒有了，這個是和去年不一樣的點，目前市場能買到的房源，基本被外來開發商承包，比如中海，綠地，金地，融創等，本地開發商的盤較少，紫薇，雅荷，天地源，天朗等信息較少。

2、價格因素，上半年從三月開始，西安房價經歷了一次極大的上漲，均價從7500直接到現在的10000塊，賣方的強勢，硬是把普通人購房預算提高一大截，以往100萬內隨便選的，變成了100萬成了一個門檻。

3、出現了一些不好的跡象，比如以往五證不全時候買的房子，被新開發商接手好，要求原業主退房，比如因為房價的上漲，出現了很多二手房房東毀約的情況。

4、限購嚴格，主城區包括滻灞航天這些限購，本地禁買三套，外地禁二套，且要求兩年社保及落戶，外地戶口買房很難，通過偽造社保獲取購房資格的也被查的很嚴。

5、因為主城區房價的上漲，航天、灃東新城、滻灞區域被帶動了一波，去年覺得偏的荒涼的區域，反而是現在市場的主力，包括城西城東拆遷改造的區域，即便有環境不好的因素存在，但因為價格依舊有很多人選擇。

6、商品房價格備案，從九月底的第一期到最近的第九批，受制於「政策」的要求，西安房價目前較平穩，沒有年初三天一個價的情況，當然另一層意思，就是這個平穩是建立在均價已經過萬的基礎上的，降價看不到希望，也看不到大漲。

7、11月15號禁土令后，近期拿地的開發商會面臨施工進度達不到給預售證的標準，推盤的計劃會往後延期，明年3月15號禁土令解除，會有比較多的房源集中面世。

整理清楚了這些，再來看年底買房這件事。地產行業發展這麼多年，一線北上廣的模式都是非常成熟的，包括我們現在在做的事情，在西安看著新鮮，其實也早都有，所以就有三個銷售節點的慣例。

總結起來，所謂的優惠無非就三個時間節點，開盤必然是最低的，靠開盤低價走量，熱度炒起來後期也好漲價；其次7月8月優惠多點，天氣熱沒人去看房，但開發商還得有銷售任務，這就是所謂的市場淡季；第三就是年底，原因無非是為了沖業績，大品牌開發商要做財報，數字都想好看點。

這三個時段一般「所謂的」優惠是最多的，這裡也說了是所謂，因為先漲價后降價的套路淘寶都教會大家了，開發商也是一樣的，我說最多給你優惠五萬，你說再等等，我說最多優惠三萬，如果你確定要買，再申請兩萬優惠，開發商錢還是沒少賺，但這房子你就買了。

（2017年1-5月西安開發商銷售）

但在這三點之上，結合西安的情況，還是有點不一樣的。首先開盤必然是最低的裡面要分情況，如果是一個新進入西安的開發商的第一次開盤，無論從關注度還是做品牌上，價格一定是較低的，這是和它之後的價格對比，並非周邊項目，因為定位和產品會不一樣。

但對於一直都賣的挺好的，現在老盤新開，也並非第一期的項目，這個價格就說不準了，好在現在價格備案，相對信息能透明一些。

其二，七八月的淡季，今年並不存在，今年七八月正是房子少，買的人多的時候，並沒有存在所謂淡季，不做討論。

第三，年底沖業績，這個因素還是有的，現在的西安市場基本都被外來開發商承包，不僅如此，還有更多新的開發商在進入，比如中南置業，朗詩地產、新城控股這些。

開發商之間的競爭也日益激烈，原本在一線城市蓋房的，現在也都開始重點圍攻西安市場，各家都在定自己的百億目標，比如萬科，恆大，陽光城，龍湖等，基於此存在為了數據好看，以價換量的情況。

再說明年的市場，在「房子是用來住的」大背景下，西安的房價不敢冒尖，但必然也不會下跌，穩定是各方都願意看到的局面，加上限購併沒有鬆綁的跡象，對於普通人而言，這個時期確實要穩定一些。

剛需早點買

我還是堅持一直以來的「剛需早點買」的觀點，一方面早買也意味著更早的從五花八門的專業觀點中解脫出來，不用今天限購了緊張，明天新政了又緊張，戶口限制了又緊張，買房本來是個花錢的事情，能儘快安個家還是個高興事，沒必要這麼累。

其次，所謂的降價時機對於普通人而言變數太大，這個可能存在，但大部分人等不起；萬一等來的是漲價，這多出去的差價，又的多給銀行打幾年工。早買早安心，沒必要去博那個風險，看到價格在預算內，戶型還可以，劣勢不足都能接受的，儘早入手，後續出現問題，再具體解決，現在賣方市場這麼強勢，作為普通人只能是走一步看一步了。

扯了這麼多，也沒個正經，算是個人觀點吧，買房這件大事，沒有人能替你決定，多看多走多問，沒捷徑可言。包括你來找房哥也是，我能告訴你的也只有大概情況和需要注意的點，比如規劃的變更，宣傳資料外的東西，目前的劣勢和不足，更多的信息還是得自己去跑去看，去對比。

大家也永遠記著，從來就沒有什麼專家，要自己獨立分析，獨立思考，別人能做的永遠是補充，購房信息的透明，永遠不是一個房哥，一個公眾號可以解決的，還是要大家一起努力。這個平台最好的結局，就是大家可以獨立思考樓盤優劣勢后，根據自己的能力需求，去買自己能力範圍內物超所值的房子，那房哥就解放了，這是我最期待的結果。

那就有人說了，我們大家都會獨立思考了，房哥豈不是要下崗了，那就沒人關注你呢？不過這並沒有什麼，或許那個時候就有更牛逼的人替代我了，那他就是房哥了，房哥並不是一個人，而是一種獨立思考的精神。

可能我這是異想天開，因為以一人之力去挑戰行業內（開發商，媒體）約定俗稱的規則很難。但房哥也是有理想的，總的試試，萬一就能遇到個志同道合的人，一起把這個東西做成一個事業呢！

圖文來源：西安房哥&房叔

作者：西安房哥