土地競拍溢價率紛紛突破150% 章丘長清樓市會怎麼走

◆經濟導報記者 王延鋒

15日，濟南市長清區3宗住宅用地迎來拍賣，這場被稱為「史上最嚴」的土拍引來眾多開發商搶奪，最終土地溢價率紛紛突破150%的限制。「這個溢價率超過我們的預測。因為土地溢價超過150%后，開發商就需要現房銷售，這對開發商的資金壓力很大。」合富輝煌山東分公司副總經理許傳明說。

在長清區土拍之前，濟南市章丘區也曾在今年初拍出4200餘元/平方米的樓面地價，溢價率達到170%左右。

土地價格大漲的背景下，章丘、長清是否迎來投資機會？

「章丘、長清距離濟南主城區較遠，長期房價走勢還是要看當地經濟發展水平、對人口的吸引力，以及與主城區的融合情況。」許傳明如此說道。

山東中原地產公司投資顧問部總監薄夫利也認為，應該謹慎對待章丘、長清房地產的投資，「長遠看，即使其房價會漲，投資價值依然不如主城區。」

土拍競爭激烈

「目前我們小區在售的有18層的產品，面積主要是83平方米，價格8800元/平方米。」16日，在長清老城區南部大柿子園村附近，匯僑城置業顧問張女士說。

15日，同樣是在長清區大柿子園村附近，1宗住宅用地（下稱「大柿子園地塊」）進行競價拍賣，最終經過65輪競拍，該宗土地從1.57億元的起始價一直拍到4.54億元，溢價率達到189.56%，樓面地價達到3909元/平方米。

於15日同時拍賣的，還有長清區文昌街道辦事處海子窪金牛街南側另外2宗住宅土地（下稱「海子窪地塊」），經過50輪競拍，合計總價從2.3億元拍到6.4億元，溢價率達到179.69%，樓面地價達到4794元/平方米。

據了解，競得大柿子園地塊的開發商是安徽盛晟置業，競得海子窪地塊的為保利地產。

在本次長清土地拍賣之前，濟南章丘區的土拍也曾引起激烈競爭。今年2月，在章丘區山東大學擬建主校區附近，綉源河、大站水庫以西幾宗土地進行拍賣，有4宗土地溢價達到170%左右，樓面地價超過4200元/平方米。

另外，章丘區還在14日公告稱，將以網上掛牌方式出讓2017年第二批26宗國有建設用地使用權，共26宗，總面積約83萬平方米。本次網上交易掛牌時間為6月3日上午9時至6月12日上午9時；至2017年6月12日9時有兩家以上報價時，自動轉入網上競價程序，最後由報價最高者成交。

房價已經上漲不少

土地的熱拍在房地產市場引起陣陣波瀾。上述匯僑城置業顧問張女士表示，在過去幾個月里，匯僑城價格上調不少；自15日土拍之後，該樓盤還沒有上調價格，但土拍後市場預期又被提高不少。

經濟導報記者注意到，在今年年初，長清、章丘的房價已經上漲不少。以匯僑城為例，年初該樓盤的平均售價在4900元/平方米至5300元/平方米之間，而今已經漲到了8800元/平方米左右，漲幅可謂巨大。目前，長清區房價大都在7000元/平方米以上。而在今年年初，5000元/平方米左右的價格在長清還很普遍。

章丘的情況也類似。目前，章丘各在售樓盤的價格已經普遍在8000元/平方米以上，個別樓盤的價格甚至達到1萬元/平方米以上。比如，位於章丘聖井片區的碧桂園鳳凰城置業顧問向經濟導報記者介紹，該樓盤普通住宅產品只有一套頂層在售，價格為8300元/平方米。下半年公司還將推出3棟樓，目前尚無價格信息。

另外，在章丘主城區的中國中鐵·諾德名城目前售價在9000元/平方米-1萬元/平方米，盛世錦園目前銷售均價8900元/平方米，等等。而在今年年初，中國中鐵·諾德名城的平均售價為7000元/平方米左右，盛世錦園的平均售價不足6000元/平方米。

如今，土地拍賣又拍出新高度，章丘、長清的房價未來還會繼續大漲嗎？

繼續投資不明智

對於長清15日的土地拍賣，許傳明比較意外。

「只從土地價格看，長清本次的土拍結果不算離譜。大柿子園地塊樓面地價不足4000元/平方米，未來售價可以控制在1萬元/平方米之內。海子窪地塊的樓面地價雖然達到4794元/平方米，但容積率只有1.4，可以蓋小高層加別墅的產品，這樣算下來地價也不算貴。」許傳明說，但是從溢價率看，土拍的結果就比較激進了。「根據濟南的新規定，土地拍賣溢價率超過150%之後，需要竣工驗收之後才能銷售。在竣工驗收之前，開發商要不斷投入，對開發商的資金考驗非常大。我們原來預計溢價率會停止在150%之前，沒想到突破了。這也說明開發商對土地的需求還是很旺盛的，拿地到了不惜一切代價的地步。」

但是，對於在章丘、長清投資房產，許傳明態度比較謹慎。他認為，章丘、長清的未來房價，還是要看當地經濟發展水平、對人口的吸引力，以及與濟南主城區的融合情況，「土拍、新建大學之類的消息，短期對房價是一個刺激，但長期看還要回到房地產市場的本質上來。」

薄夫利也不認可章丘、長清房地產市場目前的投資價值。「在限購之前，濟南主城區很多投資需求外溢到了章丘、長清。但目前章丘、長清已經被納入到限購範圍，很多投資需求已經被抑制。未來一段時間，章丘、長清的房價應該不會再大幅上漲。從長期看，即使章丘、長清房價繼續上漲，其投資價值也小於預期。而且，如果房地產市場遇到下行周期，這些地方的抗跌性要弱於濟南主城區。」

「房子是用來住的，不是用來炒的。」在中央政府一再強調房地產這一屬性的背景下，繼續「下注」投資房產或不再是個明智的選擇。

（編輯：曲波 陳德罡）