近來，小鹿君在後台收到不少網友的留言：今年適合買房嗎？房價漲還是跌？哪些板塊值得買？三四線城市的房子能不能投資……對此，小鹿君萬分重視，整理了相關問題，同時也諮詢了不少業內權威專家，供網友參考。

一、2018年限價會放開嗎？房價漲還是跌？

觀點一：限購、限貸、限價，目前來看，直接放開的可能性幾乎沒有，看看有無變相鬆動可能。房價平穩的可能性比較大，限價放開可能性小。

觀點二：限貸與限賣沒有放鬆的可能，2018年唯一可能鬆開的是限價。不過，就算是放開限價了，也是適時分幾段放開，而且，不要指望市場短期內會有反應。

觀點三：如果限價不鬆動，2018年南京新房房價依然會處於平穩。若限價政策能夠鬆動，房價漲幅也不會出現太大波動，漲幅將控制在10%以內。2018年新盤開盤當日能夠銷售七成將是一個很不錯的成績。

二、2018年會進入大租賃時代嗎？

租賃房只能解決個人住房問題，不會衝擊剛需。所謂的集體建設用地建租賃住房，也不會有大的影響。

說到底，實現租賃同權，需要足夠的公共資源。例如只要施教區的小學名額有限，就不可能放開學區入學租房與購房一致的原則。就是說，買房的人跟租房的人，在學區有限的情況下，只能先顧及前者。

三、2018南京樓市哪些板塊會最熱？

觀點一：利好率先兌現的板塊。例如江北，核心區的正榮潤江城新房均價2萬9，得益於一中分校、紅星美凱龍等利好兌現，二手房已經賣到3萬2，而青奧體附近的保利西江月，則一直沒怎麼漲。

觀點二：二手房和新房倒掛嚴重的板塊比如河西、河西南、江心洲等區域，房源依然會供不應求，因為搶到即賺到。前期房價預期過高的板塊將逐步回落，總價200萬-300萬之間的剛需房源依然緊俏。

四、三四線的房子值不值得投資？

觀點一：不值得。不少三四線城市看似銷售不錯，實則是大規模動遷，釋放了一大部分購房需求，然後用錢補償，讓這群人自己拿錢去買商品房。當地人一次性改善，以及棚戶區改造后，購買力就消耗了。而且，光有房子，沒有人口、產業一線城市支撐，房價上漲是長久不了的，早晚會降下來。

觀點二：對大部分二三四線城市來說，「去庫存」依然是首要解決的問題，不存在房價問題。

五、2018年適合買房嗎？對剛需、改善有什麼建議？

觀點一：2018年將會是房價築底的過程，對剛需和改善來說，2018年都非常值得抄底。因為2018年後，上市的都是高價地。結論：2018年非常適合買房。

觀點二：房子任何時候都值得買，今年不要去買地王盤，最值得關注的仍然是那些被限價的新盤。

六、200萬，新房和主城老破小，剛需應該怎麼選擇？

200萬在鼓樓能買個70平的老破小，要買新房可能選擇只有祿口等偏遠板塊。當新房和老破小差價越來越大，會出現一個現象，就是「剛需湧向老破小」。因為主城的老破小，上漲空間是有限的，而且如果價格太高，剛需會選擇新房。

七、2018年哪些開發商日子會比較好過？

觀點一：手中有地的開發商日子好過，但拿地王的不好過。

觀點二：開發商大而不倒的優勢會逐漸顯現。房地產行業從開發到銷售都具有典型的槓桿特徵。在市場行情火爆的時候，很多開發主體都會激進地加入土拍大戰，一方面會透支地價，另一方面在下行期會積累金融體系的風險，所以嚴格控制融資渠道對於房地產市場的健康穩定發展非常重要。如果一個企業有很多地，很多員工，很多負債，能讓他倒么？顯然不能！有眼光的企業，千億規模之爭在2017年已經完成了，沒有的就沒有了。

可以預見的是，融資政策對於土地儲備充裕的開發商會逐步地放開，當然儘可能不是負債的模式。

觀點三：南京主城區此前一批2萬+/㎡高價地陸續上市，後期拿的低價地會對前一波的高價地進行擠壓。一些開發經驗不足，資金不夠雄厚，產品實力一般的地王未來生存會有壓力，此輪調整中，也許會有地塊接盤俠出現。