雙刃槓桿：深圳中產的中年之囧｜小錢頻道

2017-02-26
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最近一篇深圳中產的文章引爆朋友圈，內容涉及了失業、二胎、高房價、投資、中年危機、職場瓶頸等眾多問題。一時轉發者眾，多數心有戚戚一聲嘆息。

文中提及的「房價」、「抵押貸」、「學區房」等問題，引發了較大討論。更有文章指出投資學區房是「買了負擔不起的東西，上了輸不起的賭桌」。那麼到底是「房價」壓垮中產，還是主人公風險意識欠缺？槓桿如何使用，才能既控制風險又確保獲利？這些思考比評論更為重要。

人生第一課，風險管理

關於風險，有一道抗風險能力的算數題簡單又實用：

抗風險能力=100減去自己的年齡。即如果正值30歲，100-30=70，抗風險能力即為70分。

也就是說，年齡越輕，未來可能性越大，抗風險能力越高，高風險投資、創業盡量在20多歲的時候開始。這個時候，應該開足馬力「加槓桿」。現在全國平均首套房的買入年齡在26歲左右（北上深則晚一些），大部分人出於結婚成家的剛性需求，無奈買房被加了槓桿。年紀越輕，還貸時間越長越划算。因為：

1、職業起步之初，工資收入增長快：對入職兩三年的員工而言，跳一跳，翻一番的就業機會俯拾皆是。工資收入是20多歲的年輕人最大的收入來源。在職場上升期，就該勇於加槓桿。

2、利用閑散資金，敢於高風險投資：家庭負擔較輕，可進行高風險投資，例如炒股、創業。選擇對的基金堅持周期定投，無論牛熊市做到10%的年化收益並不難。

3、精力體力充沛，副業跨界盡量開源：20多歲是精力體力最充沛的階段，上班工作下班副業，為收入增加開源。

20多歲的年紀，是試錯成本最低的時候，這時首要考慮是機會。

但30歲之後，尤其伴隨家庭成員增多、開支增加，職業進入天花板，工資收入增速放緩。這時風險管理開始成為我們的首要問題。拋開深圳主人公生二胎、妻子全職主婦等生活方式不談。主人公在樓市投資中，就觸及了很大風險：

風險1：投資買房，成本過高

「2015年底深圳房價大漲，手裡正好有小几十萬餘款，考慮孩子以後要上學，大家也認為房價有國家托著，只會漲不會跌，又在關內買了套五六十平米學位房，總價300多萬。」主人公投資單價6萬的學區房！要知道這個租金回報是多少？如果是理性投資，租金收入比在4%左右是比較合理的。我們來算一筆賬，合理租金是：

300萬*4%=12萬，年租金12萬，月租金1萬左右！

查了下深圳住宅租金情況，即便地段如南山區50平方左右的住宅公寓，月租金也就在5000-6000之間。租售比是一個重大風險指標。它不能幫你判斷未來是漲是跌，但能幫助參考投資的風險有多大！投資房產時一定要結合自身的抗風險能力。

有人調侃北上廣深的房子是創業板：根據東方財富Choice數據顯示， 2016年9月，深市創業板的平均市盈率(TTM)為50倍左右，可以看出，京滬深三個一線城市房子的市盈率均超過創業板的估值水平。

| 數據來自2016年9月東方財富

深圳買房好比買了一隻市盈率60倍的股票，意味著60年回本。只能祈禱下一個瘋牛市了！沒有進行投資回報計算，一味幻想「國家托底」，欠缺了起碼的理性常識。

風險2：盲目追漲，加槓桿

主人公是在2015年底投資的房產。要知道2015年底，深圳樓市已漲了近一年。早已不是牛市初期，這個時候加槓桿，好比2015年股票4500點的時候融資融券，岌岌可危。股市還有流動性，而房子的流動性則是投資品中最差的。

那麼，槓桿什麼節點加？槓桿不是用來追漲的，而是用來抄底的！只有淘到價值被低估的好房子，才值得加槓桿。所以，熊市抄底應該加槓桿，牛市追漲則盡量少用槓桿，若非剛性需求，寧可不買。熊市抄底，犧牲的只是時間；牛市追漲，犧牲的則是本金。

首付不夠，抵押貸來湊。這跟「首付貸」的本質是一樣的，不過抵押貸利息要低一些。各類巧立名目的「首付貸」實際為信用貸款，真實年化利率在10%左右。「首付貸」是國家命令禁止的，就算貸了也不划算，要知道，中國大量的城市樓市年均同比漲幅都沒有10%，只是突如其來的瘋牛市把一切歷史都給掩蓋了。如果買房投資，不妨把數據拉到5年周期來看看，到底大部分時間年增長率是多少。

那是不是買房就不能使用抵押貸呢？也未必，抵押貸的好處在於估值高於購買時的本金，貸款金額大，利率也相對較低。適合一些快周轉的投資：比如，熊末牛初，看中一套房源（現房合適，期房又追加了時間成本），計算好持有時間在牛市中末期拋售。這個時候使用是最為合適的。但既能選好標的，又能判斷周期，這個專業度也是可想而知的。