和戀人買房？和朋友買房？以下問題應當知道

作者 / 伍一 重慶百君律師事務所

來源 / 無訟閱讀

在一手房市場上，即使是小型開發商也對買房人擁有明顯優勢，所以買賣過程的風險主要在買方。由於房企一般使用商品房買賣合同示範文本，買方律師在審查合同時，如果還停留在研究合同條款的合法性層面，在發現合同補充協議中有一些「霸王」格式條款的同時，容易忽視買方的一些重大風險。

希望為客戶提供增值服務的律師，應當更多關注這些風險，例如擬購房屋貶值的風險。有財經評論員認為，按照租金房價比來衡量，我國多數城市的房價泡沫已經很嚴重，而在年輕人持續下降的三、四線城市，房屋已經沒有投資價值，買到手中將成燙手的山芋；當然，如果客戶購買目的是自住，順帶幫國家去庫存，那另當別論。要判決你所在城市的年輕人是否凈流出，只要查詢近幾年小學入學兒童數量即可。即使是一線城市北京、上海、深圳的房價，也不可能永遠上漲。雖然房屋貶值不屬於法律問題，但它引起的買方違約是法律問題，而且它還會放大下列風險中的法律責任，不可不察。

一、共同買房人的連帶責任

在愛情衝動下，戀人歡歡喜喜共同貸款買結婚用房；在投資衝動下，朋友信心滿滿共同購買商業用房。這些被衝動蒙蔽雙眼的人兒，需要理性的提示。連帶責任平時是隱藏的，就象暗礁和冰山，只有月黑風高時才會顯露其兇險。

（一）戀人買房困境——共同貸款買房，然後分手。

大偉與小芳熱戀期間，共同貸款買了一套住房。他們兩年後分手了，約定房子的權利和債務都歸大偉，銀行當然不同意該約定，所以他們必須繼續共同歸還房屋貸款。在他們籌錢或賣房一次性還清貸款之前，小芳與前男友「共同借款、共同買房」的法律關係繼續存在。這就是連帶責任的本質。

這種買房事件自少給戀人造成三個影響：

（1）在開始新的愛情時，面臨是否披露以前共同買房的難題——如果披露就得詳細披露；如果不披露，可能讓人誤解與前任戀人藕斷絲連。

（2）在結束「共同借款、共同買房」的法律關係前，如果需要再購房，貸款利率會上浮；在有的大城市暫時沒有資格貸款購房。

（3）如果他們都不想接受這個「婚房」，即使幸運地以原價賣出，還是會遭受資金損失——已經付給銀行的利息和交給國家的稅費。

其實預防戀人買房困境有B方案——戀人一個貸款購房；明確約定另一個的出資屬於借款；結婚後把名字加到房產證上，只需要幾元工本費。如果戀人分手，結束借款關係比結束「共同借款、共同買房」的關係簡單得多。

（二）朋友共同買房。

朋友共同貸款買房有兩種風險，第一種風險是一方違約，不再按月歸還銀行的按揭貸款。這與戀人買房的情況相似，但背後的原因更多，也許他運氣不好——降薪、生病甚至失業了，也許他對投資收益不滿意，也許他不再看好房屋投資，想提前退出。此時，想繼續投資的另一方要麼全面接受——歸還雙倍的按揭貸款，要麼出賣該房產。

非住宅交易的稅費比住宅高得多，經常成為終止共同投資關係的障礙。例如，在重慶以五成按揭貸款的方式以200萬元購買寫字樓200平米，每月每平米收租50元，3年後雙方結束項目，並且幸運地以240萬元的價格賣出，但是稅務局核定的公允價格是260萬元。經估算，這次交易綜合成本占實際成交價的12.5%（詳見下表）。投資三年，他們凈收益=3×12(租金)+240-200-30-19（貸款息）=27萬元，只能算收回了100萬元自有資金的利息成本。

朋友共同買房的第二種風險是房產的共有關係。任何一個共有人發生財務惡化、意外事件、離婚等等，基本上都導致共有關係提前破裂，隨之而來的是訴訟成本和稅費成本，非住宅每次交易都要發生交易價格10%左右的綜合稅費。筆者建議共同買房投資的朋友，除了考察市場和合伙人的實力之外，還要認真學習《物權法》第93—106條，在投資前簽訂一個《物業共有協議》。

鑒於多數共有人沒有足夠的專業能力自擬實用的共有協議，最好聘請有經驗的律師提供專項服務。與約定不明以後引起訴訟成本相比，購買專項法律服務並不貴。

二、房屋質量責任

開發商應當提供符合合同約定的房屋，但每一套房屋都多多少少存在質量問題。筆者把房屋質量問題分為五類：

（1）接房時的房屋質量問題，

（2）附屬設施縮水，

（3）保修期內的質量問題，

（4）前期物管服務質量問題，

（5）主體結構不合格/爛尾樓。

前兩類質量問題，買方主要靠細化合同條款來防範。雖然「房屋質量問題嚴重影響居住」可以依法索賠，其依據是《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，但「嚴重影響」很難界定。在目前形勢和團購時，買方是有機會進行詳細約定的。開發商在樓盤效果圖和沙盤上畫的美好環境，如果沒有細化和量化到合同條款中，買方索賠更難。精裝修房的質量和保修，包括修理期間對業主的補償標準等，也需要詳細而明確的約定，才能減少開發商推卸責任的空間。

后三類質量問題的解決，主要取決於開發商的實力和信譽，所以最好不要購買中小型開發商的預售房，否則遇到最大的質量問題——爛尾樓，也許連房款也不能全部收回。購買現房，可以現場查看房屋和周邊環境，還可以請懂行的親友協助挑選，房屋質量相對有保障。如果一定要購買預售房，盡量選大開發商的樓盤。

三、儘快把購房的債權升級為準物權

律師都知道，只有辦理了房屋過戶登記后，買房人的所有權才受到法律的承認，才有充分保障。但房屋買賣做不到「一手交錢，一手交貨」，簽訂買賣合同到辦妥房產證都有過渡期——短的幾天，長的數年。在辦證過渡期，買方可能遭遇的重大風險有：（1）房屋被出租，（2）一房二賣，（3）房屋被抵押，（4）房屋被查封，（5）房開公司破產。在銷售困難、資金緊張的大環境下，中小型開發商出事的幾率大大增加。要防範這些風險，目前法律規定了兩種制度，可以把買方請求開發商交房和辦證的債權提升為「准物權」。當然，如果沒有律師的專業指導和提示，購房人未必能夠做得到。

（一）辦理商品房買賣合同備案登記，可以防範一房二賣、違約抵押的風險。

1、登記備案制度的依據

1994年《城市房地產管理法》第44條，1998年《城市房地產開發經營管理條例》第27條確立了商品房預售的登記備案制度。

2001年《商品房銷售管理辦法》第23條規定：「房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。」其中《商品房買賣合同示範文本》第24條約定：「商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向×××申請登記備案。」從而使登記備案制度得到完善——該合同同時適用於商品房預售和商品房現售。據此，簽訂買賣合同后，房開公司應到房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門登記備案。

2、登記備案制度的局限

第一，申請登記備案的主體是開發商，法律法規沒有賦予購房人申請登記備案的權利。如果開發商拒不申請，購房人只能向土地房屋主管部門投訴它違法，或者起訴它申請登記備案，費時費力。

第二，法律法規沒有明確登記備案的性質和法律效力，能否防止已賣房屋被列為破產財產，目前沒有答案。

儘管登記備案制度有上述局限，它能夠避免已賣房屋被重複出賣，避免已賣房屋被違約抵押，這兩個功能是確定的。

（二）申請預告登記，可以防範辦證過渡期的五個風險。

1、預告登記的依據

《物權法》20條第一款規定，「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」

最高人民法院《關於適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第4條規定，「未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。」

2008年建設部《房屋登記辦法》第69條規定，預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。

2015年《不動產登記條例細則》86、87、88條分別規定了申請預購商品房預告登記、不動產轉移的預告登記、不動產抵押的預告登記，當事人應當提交的材料。

2、預告登記的法律效力

最高人民法院《物權法司法解釋（一）理解與適用》（以下簡稱《物權法適用》）詳細分析了預告登記具有的法律效力。

第一，保全效力，指預告登記后，具有防止不動產權利人（債務人）作出有害被保全請求權行為的效力，不動產權利人另行處分不動產權利的行為無效。具體包括

（1）限制權利人處分不動產的物權權利，但不影響權利人與第三人所簽訂的合同的效力。[《物權法適用》P145]

（2）預告登記后，不動產權利人與第三人簽訂租賃合同的，預告登記權利人能夠對抗出租權。[《物權法適用》P148]

（3）預告登記對強制執行的物權變動有排除效力。[《物權法適用》P149]其具體依據：

2004年《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產部門協助執行若干問題的通知》第15條（3）項規定，被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋，人民法院也可以進行預查封。

2015年《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第30條規定，金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。

易言之，法院雖然可以預查封預告登記后的不動產，但不能對其作出拍賣或以物抵債的裁定。其原因是，首先，這種強制執行的物權變動會導致預告登記的目的落空；其次，預告登記后，不動產所有權人處分該不動產的物權權利即受限制，法院對該不動產的執行權力不可能超越其所有權人的權利，自然也應當受預告登記的限制；再次，如果執行法院要強行拍賣，預告登記權利人也可以依據《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第30條提出執行異議，並得到救濟。

第二，破產保護效力。是指預告登記的請求權具有類似物權的特徵，在債務人被宣告破產時，因預告登記而受保護的債權人，仍可向破產管理人請求履行。[《物權法適用》P155]

《企業破產法》第18條第1款規定，人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續履行。如果賦予破產管理人不受限制的解除權，則預告登記請求權實現物權變得的目的就會落空，買受人取得房屋所有權的請求權淪為合同解除后的損害賠償請求權這一普通債權。這與《物權法》第20條產生直接衝突。最高法院民一庭傾向於認為，我國預告登記制度自少在形式上採取的是絕對排除嗣後物權變動的路徑，保證預告登記權利人取得物權。《物權法》20條的規定應當對《企業破產法》第18條的規定形成限制。[《物權法適用》P157第2段]

（三）兩個制度的比較

從適用範圍、申請主體和法律效力三方面看，預告登記都比商品房買賣合同登記備案要優越。預告登記適用於所有不動產，登記備案只用於一手房；預告登記可以由買方單獨申請，登記備案只能由開發商申請；預告登記可以防範五種風險，登記備案能夠確定防範的風險是兩種。

所以，買房人要把債權升級為準物權，盡量使用預告登記，即使是開發商辦理了登記備案的預售商品房，也可以申請預告登記，畢竟成本不高，重慶市住宅轉讓的預告登記手續費80元，非住宅550元。

買房人升級為「准物權人」的三個步驟。買方簽訂《商品房買賣合同示範文本》時要確保「預告登記條款」不被開發商刪除（或劃掉）；及時催促開發商申請預告登記；開發商逾期不申請的，買方持買賣合同單方去申請預告登記。