樓市什麼走向：富人撤離，窮人進入？......（深度）

本文轉自：曉財經，不代表本站觀點。

經常看到有人說，「你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。」

事實真的如此嗎？

有個事兒可能好多人不清楚，那就是樓盤的價格是怎麼做起來的，以下說說操作流程：

比如，房地產開發商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，沒人買怎麼辦？

ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。

然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供。

房地產公司這就有了大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣......房開商自己買自己的房，就把房價做起來了。

你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？

因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。

從去年開始，實體企業，尤其是南方几個省的製造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等於卡死自己嗎？

實體經濟萎靡，南方几省大量原來手裡還有點錢的土老闆，工廠也不幹了，變賣出來一些資金，幹什麼好呢？工廠賠錢，高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧。

於是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什麼深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。

所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，並且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是「業主」本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給「業主」本人。

高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然後告訴來看房子的人，「業主」是大老闆，手上很多處房產，對價格不敏感等等。

當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的「我的朋友」。

多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承於大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，後來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話了。

前些年不限購，曾經出現過一個下崗老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，後來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。

有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎麼回事呢？接下來解釋下這種情況。

舉個栗子，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然後抵押給銀行了，所以張三隻是個「影子業主」，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三隻是個傀儡，實際的房東是法人公司B。

我有一年想買房的時候，曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處於社會底層那種，並且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。

當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。

果然，最後他倆拿出的房本，都是副本，並且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。

另外再分享一組統計數據：

為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數。

去年2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。

去年2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。

去年2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當於董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。

也就是說，這些身處一線城市頂尖人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。

而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低於1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什麼程度了。

至於可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。

下面具體說道說道，看到後台很多讀者都在說：

真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老闆，你說的不對。

這個論調有點類似於「高手都在民間」，你問在哪兒呢？反正在民間。

提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。

所以，你說有錢人「多」，一定得考慮兩點，一是這個群體手裡的資金能力是否足夠消化這麼龐大的樓市？二是他們這麼多錢是哪兒來的？

首先，咱們得把王健林馬雲這種人摘出去，這不屬於日常討論範圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了。馬雲的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子。

其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎麼瘋漲都和他們無關。

你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？

歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什麼的，資金怎麼來的。

我身邊只認識兩個，一個是揚州人，家裡做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家裡資產差不多上億，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。

另外一個家裡是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然後去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然後一起幫忙還貸。

不誇張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什麼？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。

這就是為什麼大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。

未來房價的大致判斷

最後說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：

1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以後往下（海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那麼小）

2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？

3.大的供需關係，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至於沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎麼努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨乾，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。

4.經濟大勢下滑。過去那麼多年，為什麼國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓台港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。

打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然後有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這麼長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？

凡事，都有個盡頭......

萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是迴光返照最後撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最後一棒罷了。