鳳姐流、貴婦流、拆遷流、法租界流，炒房客四大流派都去哪了？

作者|閔雲霄 編輯|金快樂

在炒房的各種手法里，多個流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外國人租金）、鳳姐變冰冰（李冰冰）流（購買破爛的房子裝修后加價出售）、貴婦流（只買高檔樓盤）、拆遷流（專賣老破的房子等政府拆遷賠償）等等。各路炒房客奔走於全國各地，尋找投資機會。但隨著一紙調控措施出台，房地產市場遇冷，各大門派武功盡廢，即便是在炒房客中，被稱為「神」的男人，也愈發謹慎起來。

由於土地供應充足，一直被譽為「房價窪地」的重慶，作為全國調控樓市的樣本，受到多方好評。去年四季度以來，外省市購房人群不斷「湧入」，而且因為一篇網帖宣稱「打飛機去重慶買房」，導致重慶炒房群體中的上海人尤其吸引眼球。

上海投資客歐成效，因在炒房上頗有造詣，在網路上被稱為「歐神」。他甚至大膽設想：賣掉上海一套房子，去重慶買十套，賣掉十套可以去買一整棟樓。因為上海的房價大約是重慶 10 倍左右。他寫道，「這個倍率，對於職業炒家來說，有著非常重要的意義」。

一些人和歐成效不謀而合，江北區江北嘴金融城附近多個樓盤，因為大量投資客密集扎堆，90平方左右的高層住宅，已從去年10月份每平方八九千漲到現在一萬七八，個別樓盤甚至竄到2萬 。

去年秋天以來，重慶成交量不斷上升，重慶市國土房管部門連續出台的多項「精細化」調控措施，對重慶樓市熱度有所控制。但數據顯示，重慶仍以六個月1726萬平方的成交量、21萬套的成交套數，位列全國第一。其中，在4月的最後一周更是成功突破百萬大關，單周成交量達130.72萬平方。

據統計，外來人員在重慶主城區購房佔比由去年底的44％回落到2月份的23％，而且有近57％的外來人員認購的房屋已辦理或正在辦理退房手續，外來人群炒房勢頭迅速得到遏制。

火熱的七月，重慶樓市開始變冷。數據顯示，7月10日後的一周，重慶主城區商品房成交面積再次出現下滑，單周僅成交53萬平方，環比跌幅達26%，成重慶商品房成交量四個月以來的最低值，與2016年同期相比僅增加了3萬平方。

鳳姐變冰冰、破房等拆遷

炒房也有四大門派

歐成效是上海本地人，98年大學畢業在一家外企工作。

2002年4月，歐成效當時的女友在名都新城以3500元每平方的價格訂了一套房后，打算放棄購買，讓歐成效幫忙辦理手續，他發現，比這個站還近，位置還好的地方，還有每平方1900元的房子。

「這個市場有套利機會，花了兩個多月的時間到處看房，以每平方5700元的單價在南外灘買了一套房，總價60幾萬，三年之後的2005年，賣了175萬」，歐成效說，「當時並沒有激動，知道要賺這麼多錢的」。

這是歐成效的第一筆交易，從此開始了「炒房」生涯。每一年臨近除夕，別人都在備年貨時，歐成效卻穿梭於上海的各大小區，篩選有投資價值的二手房。

在炒房的各種手法里，歐成效歸納了多個流派各有千秋，比如法租界流（盈利主要靠收取外國人租金）、鳳姐變冰冰（李冰冰）流（購買破爛的房子裝修后加價出售）、貴婦流（只買高檔樓盤）、拆遷流（專賣老破的房子等政府拆遷賠償）等等，因為二手房的各種交易稅費比較高，所以，歐成效認為收益最有效的辦法是，只買不賣。靠槓桿式、負債式慢慢滾動，他的觀點是，上海房價的上漲利潤大於民間的融資利息。

面對「是不是經常四處籌錢，遇見很多困難」的提問，歐成效一直沉默，並沒有回答。

北京上海的炒房門檻非常高，周邊二手市場不發達是個制約，北京很多人買不起房子，如何選擇投資城市呢？歐成效專門分析重慶經濟指標，市民消費情況，認為重慶是強二線城市最低價，具有上漲空間，預測重慶核心區往郊區的價格梯度是：4萬3萬2萬。

他在一個帖子中寫道：上海樓市 80000 元/㎡ 重慶樓市 8000 元/㎡，上海賣掉十套，則重慶可以買入 100 套。100 套房子是什麼概念呢。以一幢典型的重慶建築為例，28 層，二梯五戶。則整幢樓 138 戶。歐成效等人的計劃是，上海賣掉 10 套內環線，湊足 8000萬至10000萬的資金，拿去建倉重慶。

「因為重慶房價實在是太便宜，而我們目光遠大。未來我們的預期是 100000/㎡，那麼現在 15000 或者 10000/㎡ 有區別么？」

融景城在江北嘴和觀音橋之間，也就是最大的 CBD 和最大的商圈之間，是許多上海炒房客最看好的樓盤。歐成效等人剛開始接觸前述樓盤時，是 9000/㎡×81 平米，單價總價都比較理想，但此後被上海人瘋狂團購了 200 套，「開發商殺紅了眼，號稱下一期要開到2萬」，歐成效認為，「我就興趣不大了」。

當然，這些團購併不是歐成效主導的。7月初，售樓處一位工作人員表示，目前只剩下150平方以上的大戶型，單價在2.5萬元左右。

歐成效堅信，在全球通貨膨脹，「2020收入倍增計劃」等大背景之下。「塞給重慶人民200萬/套房子，是絕對沒有問題的，重慶人負擔得起200萬的房子，樂觀一點300萬也可以，他們有這個購買力」。

他寫道：因此60至70萬總價這個區段的房子非常看好。分分鐘可以漲三倍。重慶樓市，就像坐在一個火藥桶上面。哪怕沒有特別利好，也隨時開漲。

很多人都是悶聲大發財，歐成效卻把炒房心得都寫出來。他認為，炒樓成為熱學，才會降房價。而對於投資客來說，降價是好事。

服裝廠一年的利潤

還不如買一套房子的收益高

2016年之前，即使在全國漲聲一片的情況下，重慶的房價一直保持穩定。首先是供應充足，從2008年開始，重慶以農村宅基地為突破口，引導農村土地流轉，創造性地發明了「地票」交易制度。從此，為農村宅基地化身為城市建設用地指標提供了「入場券」。根據重慶官方提供的數據，截至2016年5月上旬，整個重慶市累計交易地票17.7萬畝。同時，重慶對於土地的拍賣管理也比較嚴格，要求投標者預交高額的競拍保證金。

儘管如此，去年秋天之後，卻有不少外地人開始把目光投向這座山城。

保利觀瀾位於重慶江北區溉瀾溪，步行一公里，便可到達即將有20多家金融機構入駐的江北嘴金融城。去年秋天，這一樓盤單價每平方9000元左右，首套房首付只要20%，如果買一套80平方米左右的兩居室，二三十萬就能買一套。

今年7月底，保利觀瀾樓盤最新開盤價已漲到16000到17000每平方，但是從上海前往重慶計劃再次購房的周密卻「擔心漲不起來」。

因為，與去年秋天相比，附近樓盤已經翻漲一倍。

周密看慣了北京、上海單價動輒每平方8萬、10萬的住宅，去年10月，他按耐不住內心的激動，賣掉上海一套房，在重慶某樓盤買了8套房。他說，除了房貸政策收緊之外，對重慶樓市的不利因素並不多。

今年夏天，北京市民張偉開始重慶的看房之旅，還有幾位上海、杭州的購房者，大家共同組建了一個重慶買房群，互相交流購房信息。有的繼續看漲，有的擔心重慶房價漲不起來，張偉也開始猶豫起來，「售樓處的人確實很多，究竟有多少成交就不知道了」。

另外一名專門跑去了重慶看房的女士表示，她年初買了一套二手房，但是辦理各種手續前後去了4次。之前她看上了一個樓盤在8月中旬前後開盤，打算再去一趟，「不過今天打電話，這個項目的預售證還沒批下來，不知是否能如期開盤。」

蔣先生是重慶一家服裝企業的負責人，之前一直中規中矩做生意。去年秋天出差深圳時，發現深圳郊區各大樓盤非常火爆。蔣先生覺得勢頭不妙，擔心重慶房價上漲，於是打電話讓侄兒抓緊買房。侄兒很快在照母山買了一套，單價8000元左右。

回到重慶后，蔣先生迅速選中九龍坡區一個樓盤買了兩套房。半個月後，自己購買的樓盤從每平方8000元漲到8500元，他用親戚的名字又買了三套。不久后，又在沙坪壩買了一套二手學區房出租。現在，這些房子每平方已經漲價3至4千元，也就是說，一套90平方左右的房子一年已經增值約30萬。

「我服裝廠一年的利潤還不如買一套房子的收益高，兄弟啊，這年頭實業不好做」，蔣先生對感嘆： 「我問了很多中介，最近二手房看房的比較少，外地人也很少來重慶買房，雖然手裡還有點現金，但是不敢再買了」。

外地人和本地人交叉助力，重慶樓市的成交量明顯上漲。據易居研究院智庫中心的統計數據顯示，從2016年12月下旬開始，重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動，而12月19日至25日，周成交面積迅速升至87萬平方米，在隨後包含元旦假期的一周，成交面積更是多達129萬平方米，近期成交量的最高值。

從重慶整個2016年成交的面積來看，2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量，甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交。

而公開數據顯示，2017年以來，重慶樓市以六個月1726萬方的成交量、21萬套的成交套數，位列全國第一，其中在4月的最後一周更是成功突破百萬大關，單周成交量達130.72萬方。

買與不買的糾結

炒房客：「我晚上睡不著」

重慶市政府相關部門顯然不願樓市過熱。從1月6日開始，重慶市相關部門已經六次發出樓市調控的聲音。

對「三無」人員的純炒家，重慶市表現出了極大關注。1月13日，調控政策再次出台，重慶市財政局新聞發言人表示，1月14日起，個人住房房產稅的徵收對象從「在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房」調整為「在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房」。

在1月11日的《重慶市國土房管局新聞發言人就近期房地產市場相關問題答記者問》中，明確表示對江北保利觀瀾等8個項目重點關注，加強執法。

其實，歐成效早在2016年11月的一篇文章曾寫道「對重慶極為複雜的心態」——

「一方面，我想遠航重慶。恨不得把所有的80000元/㎡的房子都拋了，全改成8000元/㎡的房子。這樣，我是『價值』在手。由虛入實。從此可以暢享實體財富帶來的富豪感覺。」

「另一方面，則是我深深的知道，『重慶樓市』仍未啟動。而上海樓市，正處於『萬馬奔騰』的狀態。」

「因此我們對於重慶的態度，嘴面上喊得熱火朝天，但是另一方面，我們的主力依然在上海。我們在重慶的正式大規模建倉，依然沒有開始。即使買了幾套，也是屬於試水，免得一無所有心中遺憾。按資產論，可能連總資產的3%都不到。」

「貴不代表它不漲，因為泡沫會維持很大一個倍數，但是我晚上睡不著」，歐成效如是說。

7月初，重慶一家地產開發企業高管表示，新的這一輪市場行情幾乎要見頂了。政府管控、存量房巨大、人口流入少，關鍵是供應太大，房價會漲，但瘋漲的可能性不大。

有關人士表示，預計近期會有更有力度的調控政策出台，以抑制房價的過快上漲，使市場回歸理性。

重慶的房價可謂是中國樓市的「一股清流」。過去五年，重慶GDP增長了98%，居民人均收入增長了55%，而房價卻只增長了12%。有一份《2016年10月全國100城市房價排行榜》中顯示，重慶房價排名62位，均價7195元/㎡，甚至被蘭州、南寧甩在了後面。

被壓抑多年的重慶房價，會出現補漲或報復性上漲嗎？多位市場人士表示，未來重慶房價向理性回歸，應該是個大概率事件，雖然重慶房價被低估，但因為供應充足等原因，未來上漲的空間有限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前全國比較優質的且房價沒太上漲的城市主要包括長沙、重慶和成都。成都已經出台調控政策，重慶房價雖然上漲最慢，但是房價繼續上漲，也有出台限購限貸政策的可能性，「當然，重慶屬於相對炒作少的城市，房價只會漲不會跌，幅度會根據不同區域決定的。從成本角度看，本身重慶房價不算太貴，關鍵是持有時間的問題」。

2008年歐成效就去過重慶10次，過去十年前後差不多去了30次。他表示，2012 年在重慶買了一點，至於為什麼沒有買更多，他說主要是騰不出手，二是談一個大標，還沒有談成。

在讀者留言中，有人懷疑：「推高重慶，您是不是想趁機出貨」。歐成效表示：要智商低到什麼程度，才會相信，一個人的力量可以炒起一座城。要智商低到什麼程度，才會相信，房價是靠「炒樓」炒上去的。

他的回復是：「對不起，沒倉」。

新媒體編輯|馬茹均

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