購房者必看！——盤點2017房產大事，展望2018買房趨勢！

念匆匆，驀然回首，2017還在燈火闌珊處…時光荏苒，在2018也正緩緩向我們走來的同時，讓我們盤點一下不同尋常的2017年的房產事件。

房產變動大事件

1.調控全面迎來五限時代（2017年絕對堪稱調控年，尤其是一二線熱點城市，從限購、限貸，到限售、限價、限商，可以說調控不斷，力度空前，全面迎來五限時代。）

2.李嘉誠連續拋售香港和內地物業（李嘉誠拋售房產就像如今的樓市調控一樣，沒有才叫奇怪，早就成了家常便飯。近年來，李嘉誠持續拋售內地及香港資產，有過多少次安家融媒已經不能完全記得起來了，總之，幾乎就沒有斷過。）

3.王健林宣布萬達徹底退出房地產（先是7月19日，萬達商業分別與融創中國、富力地產簽署了轉讓協議，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權以及十三個文旅項目的91%股權分別轉讓給富力和融創。）

4.併購達人孫宏斌宣布暫緩拿地；

5.萬科股權之爭終落幕王石圓滿退位；

6.武漢、成都、上海等地紛紛成立國有住房租賃公司；

7.官方透露房地產稅徵收原則首次確立；

8.燕郊等地房價暴跌，炒房者急於拋房；

9.國家範圍內大規模嚴查囤地囤房。

總之，2017年註定是一個讓所有買房人銘記的一年！不僅承受2015-2016年房價翻倍瘋長之痛，有人遺憾，也有人歡喜。而且遭遇「史上最嚴厲房地產調控」，房價掉頭向下，宇宙中心北京等一線城市打破「房子永遠不會跌」神話。又有多少人悔恨，多少人無奈…

那麼，2018年，房價是否還會繼續下跌？我們應不應該買房呢？

相信提及買房，多數人優先考慮的就是房價問題，錢雖然不是萬能的，但沒錢買房是萬萬不能的。下面就與大家分享一下本文的重要指標：

房價預測

從歷史數據上來看:

2001年以來，商品房成交均價整體上呈現上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。

隨後在2005-2006年的房地產調控影響下，上漲趨勢得到遏制，但隨後的2007年又開始大幅上漲。在金融危機的影響下，2008年成交均價曾一度微幅下跌。

隨即2009年在救市政策的拉動下，成交均價出現了23.2%的超高漲幅。2010年國家實施嚴

厲調控政策以來，成交均價漲幅再次受到壓制，增幅均低於年度平均值。2010-2013年，房價增速基本穩定，保持在7%左右。

接著2014年受行業調整及樓市庫存壓力較大的影響，房價增速明顯回落，僅略好於2008年。2015年在樓市復甦的背景下，房價增長穩定，同比漲幅回升到7%以上。2016年樓市繼續回暖，房價增速進一步回升，創近7年最高。

2017年1-11月份，全國商品房成交均價7879元/平方米，同比增長4.4%。主要原因一方面在新一輪調控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。

從國家統計局公布的70城房價指數來看:

對全國70個城市進行一二三線城市分類，可以看出三類城市的房價環比增幅走勢基本一致，即在2016年快速上漲后出現了快速回落，走勢趨於平穩。

一線城市受制於嚴厲的調控政策和預售審批，上漲動能枯竭，步入下跌通道，已連續4月環比負增長。二線城市中，部分熱點城市過熱的樓市已經降溫，樓市基本穩定。三線城市此前由於政策總體寬鬆和去庫存等利好，房價環比增幅超過一線城市和二線城市，但是目前有趨穩趨勢，增幅保持在較為合理的範圍。

預計2018年成交均價上漲23%

至於大家所關心的2018年房價走勢，預計全國商品房成交均價同比上漲23%左右。

主要原因：

一是、2018年限價因素仍然存在，抑制熱點城市的房價漲幅。

二是、從近幾年房價增長趨勢看，整體呈現慣性上漲態勢，房價粘性較強，由於2017年多數城市房價基期值不算高，因此2018年全年仍將呈現上漲態勢。

三是、由於價格變化滯後於成交量，預計2018年樓市入冬，情況類似2014年，成交量下跌的同時價格繼續上漲，但漲幅有所收窄。

環比增幅5月前後由正轉負

2018年全國70個大中城市房價，預計一季度市場會逐漸降溫，房價環比增幅會持續收窄。而到了2018年5月前後，房價指數環比增幅將由正轉負，也即出現短周期性質的下跌拐點。

受房價指數環比增幅收窄進而下跌的影響，預計70城房價同比增幅將在2018年停留在下行通道，預計到2018年10月前後或將從正增長轉變為負增長。

我們該去哪裡買房買什麼房最划算？

本輪調控新出現的「限售」政策很有意思：短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，

可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預期。但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應——上市交易的二手房源在未來幾年將因為「限售」政策而極大減少。

背後的信號非常明顯：大家不要在市區裡面買二手房了，快速購買小產權房吧。與此同時，響應「房地產調控長效機制」、「房子是用來住的，不是用來炒的」也即將出台的一系列土地、金融、稅收政策。

一方面，郊區城市化削弱房產佔有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性；另一方面，長效調控抑制房產領域的投資行為，進而讓真正有需要的人有房可購，讓房子回歸居住屬性。

而對於買不起大產權房的北漂一族來說，這無疑是一個好消息。繼建設部發出預警之後，在社會上招來了不小的議論，但總起來還看不出小產權房就此銷聲匿跡的跡象。

預測小產權房熱銷勢頭還會繼續，主要原因如下：

一、居民購買小產權房的目的主要是自己居住，因此只要住著舒服，人們一般不會考慮出售的風險，而這些小產權房正好滿足了人們的自住需要。

二、按照建設部的警告來說，實際上沒有什麼「鄉產權、小產權」與「大產權」之分的，這所謂的「鄉產權」實際上是非法的，不受法律保護的。但現在各方面的消息沒有人實際上否認「鄉產權」的存在，特別是把其歸類到小產權之列就給未來的大產權化埋下了伏筆。

三、鄉產權房與當前平抑房價、改善房屋市場的供求需求有一定的關係，它們為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從這一方面來看其作用還是積極的、有效的，政府也應該明白。

四、「鄉產權」除了熱銷之外，還沒有發生過因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但「鄉產權」房已經熱銷多年，政府方面並沒有出台制止小產權房銷售的條例，也沒有追究過鄉政府、村委會的違法行為。

五、城市裡存在大量違章建築，以及被當作私有財產作價拆遷的實際情況，讓人們有一種法不責眾的天然想法。更何況「小產權房」房也都是經過有關部分審批過的有規劃的正式項目，怎麼可能說拆就拆呢？說白拆就白拆呢？

六、隨著城鄉一體化改革進程的推進，經濟體制、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會公民權了。人們期待社會主義新農村建設會推進城鄉一體化的發展，在一體化的前提下再劃分鄉產還是公產、小產還是大產就有點牽強了。

通俗來講呢，「小產權房」就像是「正規軍」之外的一支「野戰軍」，儘管它是沒有名分的商品房，但在客觀上「小產權房」不僅讓一部分城鎮居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。實際上對於小產權住宅隱含的各種潛在風險，不用建設部提醒大部分購買者也早有了解，因此「小產權」與「大產權」之間的巨大差價的誘惑，不會因為建設部的溫柔提示而失去力量，反而，在商品房價格高昂的時代，小產權房將逐漸成為市場的新寵兒。

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