當事人之間可否約定優先續租權？

實踐中，在簽訂租賃合同時，為了保障居住、經營環境的穩定性，承租人和出租人可能會約定租賃期限屆滿時，承租人在符合一定條件下，可優先續租。那麼，當事人之間約定優先續租權是否符合法律規定呢?

【案例】[來源：北京市第三中級人民法院(2015)三中民終字第14232號判決]

2008年1月30日，中林公司作為出租方與承租方玫瑰軒公司簽訂房屋租賃合同，約定由出租方將位於北京市朝陽區安慧北里安園10號樓某房屋出租給承租方。租約有效期限從2009年6月8日到2014年6月7日。在合同期限，承租方在嚴格履行本合同各項條款的前提下，有優先續租權，但承租人應在合同期滿前一個月向出租方發出書面通知。如承租方在上述期限內不作此通知，則出租方可視為承租方在本合同期滿后不再續租，承租方需在合同規定的終止日期遷出所租房屋。在同等條件下，如出租方不將此房租給承租方，則出租方需對承租方的裝修余值進行補償。合同履行期限屆滿前一個月，承租方要求繼續承租房屋，而出租方則要求承租方騰退房屋，雙方因續租問題發生爭議，承租方便起訴至法院，要求確認其對承租房屋的優先續租權，並要求出租方將房屋交由其繼續承租。

承租方訴稱，其在合同期滿前多次發函要求續租，但出租方置之不理，在合同期滿前且在其不知情情況下，違反約定將涉案房屋出租給第三方。為逼其辦理承租房屋，於2014年7月29日切斷供電。出租方惡意違約行為，給其造成了巨大經濟損失。而出租方辯稱，因承租方在合同履行期間有悖誠信，未經許可進行轉租，其決定不再續租給承租方。

審理期間，法院建議雙方協商解決爭議，並提議在同等條件下承租方享有優先續租權。承租方表示原在原租金基礎上每年遞增10%續租，而出租方則要求按市場價標準支付租金，且只能續租兩年，雙方的主張差異較大，未能達成一致。

法院經審理認為，雙方約定承租方在同等條件下享有優先續租權，系雙方真實意思表示，該約定並不違背國家法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。雙方之所以未就續租事宜達成一致，主要是因雙方對續租租金標準以及續租期限存在爭議。而法院認為，合同履行期限屆滿后，出租方有權根據市場行情合理調整租金標準及決定租賃期限等出租條件。出租方主張按照第三方估價金額及兩年租賃期限作為續租條件，亦屬公平、合理，承租方可以選擇是否續租，如不接受續租條件，表明承租方放棄優先續租權，因此對其主張優先續租權、繼續承租房屋的訴訟請求，不符合雙方約定，法院不予支持。

【律師點評】

我國法律里並未明確規定優先續租權，只在《合同法》230條規定了「優先購買權」，即在出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。優先續租權與優先購買權相類似，也是基於享有承租權在先的事實而設，是出租人出租房屋時，在合理期限內原承租人享有以同等條件優先承租的權利。此處的同等條件，不僅包括租金，還包括租期、付款方式等。對出租人而言，只是限制其自由選擇承租人的權利，對承租人而言，優先續租權僅得到續租機會上的優先，避免因搬遷可能帶來的損失，並非是續租條件上的優惠。

由於我國法律並未明確規定優先續租權，司法實務中也有不同理解，但如果在當事人之間有約定的情況下，較多案例傾向於認同其效力，本案即是一例。《北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛若干疑難問題的解答》第六條第32項也規定，「優先承租權並非法定權利，而是基於租賃合同的約定而產生，僅在合同當事人之間發生效力，不能對抗已經實際承租的善意第三人。承租人要求確認出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔賠償損失等相應違約責任的，應予支持」。

作者：北京市蘭台律師事務所 郭曉英

來源：智飛法律網