四點弄清房貸

大學的時候聽學姐說過，學得好不如嫁的好，工作好不如買房早！現在看來，還是有幾分道理的。就拿這房來說，可以算是一個人的終身大事，和房子相關的事情都是門學問。今天，小銳就和大家一起來系統分析關於房子貸款的事情。

銀行商業貸款中的兩個頭牌：等額本金貸款和等額本息貸款。

一、含義及公式

（1）等額本金的含義及計算公式

等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。

這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

計算公式：

每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率

每月本金=總本金/還款月數

每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

還款總利息=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2

還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

（2）等額本息含義及計算公式

等額本息又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。

由於每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款後期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

計算公式：

每月還本付息金額=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1]

每月利息=剩餘本金x貸款月利率

還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1+月利率）還款月數 - 1】-貸款額

還款總額=還款月數*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1+月利率）還款月數 - 1】

二、區別

（1）等額本金的特點

每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩餘本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法個月的還款額多 ，然後逐月減少，越還越少。

（2）等額本息的特點

每月的還款額相同，從本質上來說是本金所佔比例逐月遞增，利息所佔比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供「本金與利息」的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小。

從二者特點可以看出，等額本息還款中，隨著貸款剩餘的本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。而等額本金還款里，每月還款的本金數目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數額就越來越少。

三、適合人群

（1）等額本金適合的人群

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

（2）等額本息適合的人群

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

四、利弊

（1）等額本金的利弊

等額本金貸款採用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結算時刻，它只對剩餘的本金(貸款餘額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款餘額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。

（2）等額本息的利弊

等額本息貸款採用的是複合利率計算。在每期還款的結算時刻，剩餘本金所產生的利息要和剩餘的本金(貸款餘額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比「利滾利」還要厲害(⊙o⊙)…

小銳提示：在傳統還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產生越多的利息。因此，如果借款人無法調整（或選擇）還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。But最重要是根據自己個人實際情況而定，不能盲目採用等額本金貸款來節省利息。

那麼，究竟哪種貸款方式最好呢？

答案是，不一定。

小銳只能說，適合自己的就是最好的。

選擇之前也許你可以考慮以下幾點：

1.是否提前還款：如果提前還款，等額本金前期還的本金多、利息支出少，顯然更划算。

2.開始還款時的年紀：如果你40歲，今後的十幾年間，隨著年齡增長收入會進入下行區間，等額本金還款符合收入曲線的變化規律。如果你20歲，到40歲之前收入曲線向上，就沒必要給今天的自己太大壓力。

3.是否要出售房產：如果房產打算短期（在等額本息總還款額少於等額本金的時間區間內）持有，變現后往往等額本息還款法的投資率更高。

4.貨幣的時間價值：等額本金方式前期還款額高，早期負擔重；等額本息則有更高的財務槓桿，更利於財務支配。

來源：微信公眾號 xinrui-caijing