劉暢北京盈科（杭州）律師事務所律師助理

「房子是租來的，但生活不是！那麼如何租到一個高質量的房呢？」

今天就跟大家分享一下我租房的經驗教訓...

首先，租房的渠道粗略分為四種：

1、正牌中介

規規矩矩找正牌中介，類似鏈家、我愛我家等機構，中介小哥服務態度好，任勞任怨，但是收費對於剛畢業的大學生來說，可能會是一筆不小的支出。一般都是房東和租客一人50%的房租作為服務費。

2、自營「中介」

還有一種自稱是公司的房子，不收中介費的中介。不否認裡面是真的有好人的存在，但大部分不收費的中介，其實都將中介費計算到了房租里。

3、房屋託管或者自營公寓機構

例如愛上租、自如等公寓。這類機構將房屋接管下來，重新裝修成一個個風格不一的單間，然後分別出租出去。一般公寓內配套設施比較多，如健身房，桌游室等，定期會有人打掃。但價格也會隨之上漲。

4、房東

他們更傾向於在各類社交平台上發布租賃信息，如豆瓣租房小組、閑魚等。但也有中介冒充房東的情況存在哦，小夥伴們一定要擦亮眼睛。

租房的形式也多種多樣：

「整租」

如果你恰好有小夥伴能夠住在一起，那最好不過，與認識的人住在一起，可以省去很多不必要的顧慮和麻煩，對人身安全也有保障。

「合租」

如果你只是一個人，又沒有那麼多資金預算，就只能選擇與別人合租。首先一定要考察好與你合租的人是否都有正經工作，生活習慣與你相適應，是否都是好相處的正常人。

「單身公寓」

單身公寓的私密性及舒適度均高，但也有它的缺點：例如，只是一個人住，會涉及到預算過高的問題，如果是女生獨居，那麼安全問題也需要考慮。還有，很多的單身公寓不可以燃氣做飯，只有電磁爐，而且是開放式廚房，油煙味會飄到卧室床鋪，喜歡做飯的小仙女還是要考慮一下下。

當你確定租一個房子，那麼接下來...

✦租房合同，是保障你租住期內權利義務的憑證!

✦如何在簽訂租房合同的時候不被坑？

✦如何讓租房合同在後期維權時做到條款所述權利義務清晰，沒有漏洞？

讓小編教你幾招：

▲ 1、提前收取中介費？say no！✕

「黑中介」數不勝數，先不論他們是否有合法的中介資質，他們有時會以「先收取部分中介費，我負責幫你找到房子為止，剩餘的中介費再跟我結清」的理由，提前收取部分或全部中介費。

聽起來這個理由不僅有理有據，而且還顯得超級負責任，但是小編在這裡要提醒大家，根據《房地產經紀管理辦法》第十九條的規定，房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。

雖然房屋中介費的支付時間法律上沒有明確的規定，但是為了保障自己的合法權益，避免被坑，我們一般選擇在如下幾個時間節點支付：①簽訂居間協議時。②簽訂正式租房合同時。③所租房屋交付之日。

▲ 2、簽訂租房合同前，你要知道的事情 ✓

前面的黑中介們只是為了賺取中介費，還有一種行為惡劣的租房騙局，將原本不屬於他的房子，在房屋所有人不知情的情況下出租，房租到手就溜。或者是承租人在出租人不同意的情況下擅自轉租。

我國《合同法》在第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。」

也就是說，如果你不幸遇到的二房東租房，房東不同意的情況，房東可以拒絕租房給你，你的損失由二房東賠償，但辛苦找房又搬家的勞累，又找誰去訴說呢？

所以簽訂合同前，我們需驗證並保留的資料有:

●房東的房產證明

●或中介和房東簽署的委託管理協議

●或二房東出具的房屋所有人同意轉租的證明

●合同相對方的身份證（複印件留存或者原件拍照哦，這非常重要！）

▲ 3、合同條款太多，傻傻分不清楚？

簽訂租房合同的時候，有些條款和細節決定了你的合法權益是否得到保護，一定要小心防範!

① 合同的期限

無論短租1-3個月，還是長租1-3年，簽訂的期限一定要符合租房實際，要以房屋清空，可以搬入的期限為起算點，並且可以協商扣除搬家耗費的時間（一般三至五天）。合同期限關乎你押金是否可以正常退回，如果約定了過短的租期，影響正常的工作和生活，過長的租期也會導致你被動違約，損失一倍押金哦。若簽訂長租合同時約定房租上漲的幅度和期限，一般為一年上浮5%。租房的小夥伴們要考慮好租房成本再下筆簽字哦。

② 合同約定的權利義務

記得約定房屋出租之日起房東不可隨意進入房屋，或者更換門鎖等條款，保證人身安全。在屋內固有設備維修和裝修方面，也要有明確的約定喲。

③ 違約責任

注意衡量違約責任的設置是否公平，是否對你有利。有的房東會寫明不可轉租、不可養寵物及一些較為苛刻的條款，如果覺得與自己的生活習慣有悖，那簽字還是慎重為好。

合同附件

一般租房合同會附帶一個財產清單，寫明屋內固有的傢具電器，是房東避免損失的一個舉措。

在簽訂合同之前，財產清單上的類目一定要一一核對，並確認是否有損壞或者影響使用的地方。

當簽訂合同后再發現，可能維修的費用就需要承租者承擔了喲。

▲ 4、當你遭遇違約，怎麼拿起法律的武器保護自己？

房東以房屋已經出售，要提前終止租房合同的事情時有發生，但大部分租房的小夥伴只能自認倒霉。我國《合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人。

這就是法理學上著名的「買賣不破租賃」。除開幾種極為少見的例外情況，一般的房屋買賣都不能成為解除簽約在先租房合同的理由。若房東以此解除合同，那就構成根本違約，可以依據合同約定，要求合同向對方賠償一倍及以上租金。

租房有風險，簽約需謹慎。關注微律團，回復「租房」，即可獲得word版。如何在不穩定的租房生活中活出詩意和自得，大約是我們走向成長，面對生活真實性的一個機遇。生活中從來沒有救世主，而當你熬過所有苦難，仍然維持內心的穩定和平和，你就是自己的英雄。

（關注本號，回復「租房」，即可獲得word版）

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