貸款買房的十二個基本常識

房產是人們離不開的一個話題，貸款買房更是大家最多選擇的方式之一，那貸款買房過程中我們需要了解哪些基本常識呢?下面中億行金融錢小億為朋友們分享貸款買房必須知道的十二個基本常識。

1 如何選擇銀行

如果需要提前還款，例如有的銀行約定20%以上才允許還，太苛刻了，最好選擇能夠還款要求不是很苛刻的銀行，比較一下。這次七折優惠，工商行都2月份才給客戶享受，多收了一個月高息;小銀行一般比較快，但是需要辦信用卡等等，銀行之間是有區別的，需要好好選一選。

2 即使是等額還款，還款額度也是會變的

即使是等額還款，還款額度也是會變的;很多人認為合同約定了還貸利率，又為了方便選擇了等額還款，每個月還的錢應該是一樣的。這恰恰是一個誤區，事實上，每年的還款金額都可能不一樣。

房屋貸款利率一般有兩個因素決定：基準利率和優惠利率;

如果上一年度基礎利率發生了調整，第二年的一月，每月還款金額也會調整;

如果上一年度房貸優惠利率發生了調整，例如由七折調整到八折，每月還款金額也會發生調整。

3 提前還款的方式和意義

方式：

一次性付清：非常好理解，歸還所有剩餘貸款本金;

還款額度不變，縮短期限：比較省利息;

期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什麼利息;

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。

4 還款方式的選擇

有提前還款計劃的人士，建議選擇等息(等額本息)還款，第一個月還的最多，因為本金還的比較多，非常的節約利息，如果選擇等額(等額本金)還款，前兩年繳納了大多數的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當然更加省利息了。

5 提前還款的基本流程

部分還款：先去銀行預約，填張申請單，約定還款時間，將錢存入，再去銀行辦理還款即可;

全部還款，進入領取房產證等流程，退保險，註銷房屋抵押等。

6 每月還款額的計算

貸款合同中都會有這個公式,也就是等額還款的公式：

每月還款額=本金×月利率×(1+月利率)還款月數次冪/[(1+月利率)還款月數次冪-1]

月利率 = 年利率÷12

有一種特殊情況， 就是當一月份的時候，如果上一年度基準利率發生了調整，一月份的還款額如何計算。由於存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這個時候需要首先根據剩餘本金，核定一個月度還款額，按照天分別計算利息，估計這個時候12月份一定是按照31天計算了，所以，調整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。

7 本月還款的計算

本月還款利息的計算：

本月利息 = 剩餘本金 × 月利率

本月歸還本金 = 每月還款額 - 本月利息

8 不要選擇大月提前還款

大月有31日，提前還款的利息按照日計息，算天數的時候會多算一天;

日利率 = 年利率÷360

但是一年有365天，按天計算會多交幾天利息;

另外有一個問題需要說一下，例如你的發放貸款日如果不是還貸日，發放貸款日與還貸日之間的日期也是需要計算利息的。

9 房貸是最優惠的融資方式

合理負債有利於規劃個人理財，而且房貸是最便宜的融資方式，能夠房貸的時候，盡量使用房貸，讓自己的資金能夠投放到更高投資回報的領域，大膽投資對個人真是很重要，同時房貸也能有效的降低通貨膨脹風險，參與瓜分別人的存款行列中。

10 開始還的都是利息

有人貸款20年，每月還2000元，還了兩年，認為已經還了5萬元了，其實這種理解是十分錯誤的，開始還的都是利息，沒有多少本金，基本上也就還了2萬本金吧，所以，需要清楚的認識，剛開始還的都是本金。

11 別忘了退保退稅

根據規定，個人住房公積金貸款必須辦理抵押房屋保險，公積金貸款房屋保險金額原則上按不低於貸款本金、利息之和計算。保險金額按房價計算，保險期限與貸款期限一致。個人貸款抵押房屋保險按保險年費0.8‰計算。

12 最初一年別提前還款

要注意的是，在借款最初一年內不要提前還款。按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。還有一點是，借款合同中規定提前還款者不應出現逾期不還的情況，如果有逾期不還，應先還完欠款再申請提前還貸。

在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。提前還清貸款退還保險費，須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算)、原一次性繳付保費的貼現利率與速算係數等因素，其計算公式為:提前還清貸款退還保險費 = 已交保險費在提前歸還時的現值 - 提前歸還前佔用保險費在提前歸還時的現值。

另外別忘了到稅務部門辦理退稅手續。當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，並且在簽訂合同、支付房款后即辦理"購房者已繳個人所得稅稅基抵扣"申請，取得本人的"稅收通用繳款書"。提前償還全部貸款后，即可取得房地產證，應在辦妥房地產權利證明后的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續。