擅自出租他人房屋獲利如何定性

4月4日，筆者在鳳凰新聞看到一則案例：男子李某無意中撿到某小區物業公司的託管鑰匙，發現可以打開一些空房后，竟然冒充業主對外出租這些房屋，騙取大額租金。案發後被安徽省合肥市警方破獲，目前嫌疑人已經被刑事拘留，案件正在進一步偵辦中。

出於職業的敏感性，筆者第一想法就是辦案單位到底是以涉嫌何罪名對李某依法刑事拘留的，新聞中並無交代。

筆者認為，本案李某的行為已經侵犯了他人的財產權和居民房屋的安寧權，可以在非法侵入住宅罪、詐騙罪、盜竊罪中選擇，抑或是根本不構成犯罪，只是民事上的一種侵權行為。那麼到底該案該如何定性呢？由於新聞中並未提及涉案金額具體情況，暫且將新聞中的「大額租金」定為10萬元，以方便分析。

首先，我們來看該案是否可能不構成犯罪，只是單純的民事侵權行為。我們知道犯罪的本質是其嚴重的社會危害性，刑法的目的是法益的保護，刑法的功能是特殊預防和一般預防。本案中李某未經房主同意擅自出租他人房屋獲取租金的行為至少是一種無法律根據的行為，同時其通過該非法行為獲取了巨額租金。李某這種嚴重侵犯他人權益非法獲得巨額租金的行為如果不受到刑法的規制，將會嚴重打擊大眾對刑法的感情，嚴重影響對刑法的期待性。因此，如果簡單的以民事侵權處理會助長此類行為，造成社會秩序的混亂，致使刑法的目的、功能喪失，對於此行為應該適用刑法予以打擊。

其次，我們看是否可以非法侵入住宅罪對李某予以處罰。根據《刑法》第245條規定，非法侵入住宅處三年以下徒刑或是拘役。本案李某非法獲利10萬元，數額巨大。比照《刑法》分則中關於侵犯財產類犯罪的量刑標準來看，至少都是在三年以上有期徒刑量刑。根據刑法的過罰相當原則，如果對李某以非法侵入住宅罪論處，顯然與其嚴重的社會危害性不相符合。罰不當罪必然會導致法正義性的喪失。

第三，我們來看是否構成詐騙罪。關於這點鑒於案情需要做兩方面的分析。一方面如果租客在交納租金后未租約到期就案發的話，由於李某使用欺騙手段使租客產生錯誤認識進而處分租金，致使李某獲得非法利用，租客喪失房屋使用權同時損失未期滿期間產生的租金，那麼李某的行為涉嫌詐騙罪無可非議。重點是租期屆滿，租客搬離房屋后，李某的行為是否涉嫌詐騙呢？作為房屋主人，由於其房屋是在本人不知情的情況由李某擅自出租，所以就對於房屋主人來說是不構成詐騙的。而對於租客來說，由於其完全使用了房屋，其權益也並未受到損失，所以也不夠成詐騙。

最後，就看是否構成盜竊了。根據《刑法》第265條和2013年出台的《最高人民法院最高人民檢察院關於辦理盜竊刑事案件適用法律若干問題的解釋》第四條可以看出，立法及司法層面對傳統理解侵犯財產權的對象一般是有體物已經突破了，對於那些能給權利人帶來利用價值的無形物等也予以刑法保護，同時從近年來網路犯罪中的侵犯他人虛擬財產的行為予以刑事打擊的個案可以認定，未來《刑法》會擴大到對權利人來說有利用價值的權利對象的保護。另外從法整體性考慮，結合民法對財產權的分類包括佔有、使用、收益、處分四大權利分析，鑒於本案，屋主並未喪失對房屋的控制，然而李某在屋主不足情下非法的侵害了屋主對房屋的使用權，獲得巨額非法利益，可以認定李某以非法佔有為目的，採取平和手段，侵害了屋主對房屋的使用權，以盜竊罪論處。

作者：王明寧

來源：法律角