最全買房知識大全！

問：好貸網信貸經理，您好！經常翻看咱們訂閱號裡面的文章，尤其是房子這方面，畢竟買房子是件大事兒，不能隨便對待。

不過看來看去，文章都比較細化，我想讓您給整一篇全面一點的關於房子和買房的文章，這樣我好提前學習相關知識，避免以後跳坑~（顏小姐）

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好貸VIP服務中心（北京）莫經理：顏小姐您好！歡迎來到老莫大講堂！請問芳名？讓老莫猜猜，您的芳名莫非是顏值？原諒老莫「講課」前的冷幽默，主要原因就是好多天沒有看到美女出沒了，老莫實在是不想和這一大幫糙老爺們兒嘮嗑了，果然抓到了一枚美女~

玩笑歸玩笑，好了言歸正傳，顏小姐的問題老莫很是重視，之前確實有很多篇細化的內容，是該系統地整理一下這些知識點了！今天，老莫跟大家來個大總結！

話說在北京，最幸福的事情就是有一天擁有自己的房子，如果老莫在北京有房子，直接就不上班了，每個月靠收租子就能發家致富了，可惜，北京的房子貴的嚇人，還是想想得了！

其實無論你在什麼地方，從事什麼職業，一天忙碌之後都想回到自己的家裡，翹著二郎腿吃著飯看著電視，溫馨小家庭的既視感啊！家的載體不就是房子嘛！多少人的奮鬥目標都是擁有一套自己的房子，尤其是北上廣深這樣的一線城市。但是，在買房子前，這些知識你一定要知道！

1.房產「五證兩書一表」要齊全

什麼是「五證兩書一表」？你們肯定要發問了，說明不知道的人還有很多，這個情況很嚴重！

房地產的「無證兩書一表」是開發商開發銷售商品房的必備文件，下面我們仔細看看這些文件。

首先「五證」都是什麼證明？

①《建設用地規劃許可證》：是建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地或者出讓土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置範圍符合城市規劃的法律憑證。

②《建設工程規劃許可證》：有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

③《國有土地使用證》：經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和「四至」範圍。

小知識：

四至範圍：指東西南北四個方向的邊界。一般有一定的標誌性和百姓的認可性，比較容易找到的、形象的指明具體的位置的方法。

④《建築工程施工許可證》：建設單位進行工程施工的法律憑證也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築叔違章建築，不受法律保護。

⑤《商品房銷售（預售）許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件。

在查驗開發商「五證」時，最重要的是檢驗③和⑤，這兩個證件表明我們購買的房屋是在合法交易的範疇內，《預售許可證》的預售範圍是本項目可銷售的樓盤，買房子的時候必須要看清購買樓層是否在預售範圍內。

如果開發商未取得前兩種證明，是不可能拿到《國有土地使用證》的；如果未獲得《規劃許可證》和《施工許可證》，是拿不到《預售許可證》的。開發商只有取得《預售許可證》才能證明該項目在規劃、工程、和土地使用等方面通過了政府的批准，也就具備了進入市場交易的資格，否則無法入市交易。

其次我們來看看「兩書」，雖然這些文件、政策比較枯燥，但是老莫認真提醒大家仔細閱讀，不然付了錢的房子可能就飛了。

「兩書」指的是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明素》。這兩樣是商品房買賣合同的補充約定，是開發商向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。是開發商必須提交給購房者的文件，購房者也有權所要。

「一表」指的是《竣工驗收備案表》，這是目前售樓環節中最應該注意的文件，按照有關規定，表上的每一項都必須報有關主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是「黑樓」，是不能入住的。

總的來說，「五證兩書一表」是開發商售房的重要文件，購房者在買房時一定要向開發商索要相關文件，有時候就是因為這些疏忽，才會不小心跳了坑！不僅浪費時間精力，還耽誤了最佳的買房時間，只能後悔了……

2.辨別公攤面積誤區

不少人肯定要問公攤面積是啥，一般是指管道井、電梯井、設備間、樓梯間、值班警衛室、垃圾道、共用牆體等。

目前國家還沒有對公攤面積的上限作出相關規定，很多購房者肯定認為公攤面積越小越好，實則不然，公攤面積過小反而掉檔次，試問兩梯兩戶的戶型房和兩梯六戶的戶型房哪個更方便？

所以一般設備齊全、品質高端、便民利民的房子公攤面積的比例會略大一些。現在一般的7層以下公攤率是7％~12％，7~11層公攤率是10％~16％，12~33層是14％~24％；別墅類的公攤率為1％~8％。

購房者在收房時如果發現房子總建築面積與合同面積誤差超過3％，少的面積則可以要求開發商賠償同時可以選擇退房，如果多出來了權當開發商無償贈送~

3.購房種類要選好

之前咱們也發布過一些不能購買的房子，所以這一條咱們簡單帶過。房子大致分為商品房、房改房、經適房、廉租房、公租房、小產權房、集資房等，除了商品房可以實現自由交易（個別城市除外），房改房上市前要先交土地出讓金並得到相關主管批准；經適房滿5年後才可交易也必須補交土地出讓金；安置房產權屬於集體的不能再交易，屬於個人的滿足相關條件后才能交易，小產權房無房產證不能交易，集資房不允許交易，廉租房和公租房不能交易……

4.70年以後房子還是我的嗎？

房屋產權、土地使用權、房屋所有權，懵！房屋產權由后二者組成，房屋所有權是永久的，只要房子不塌，房子就一直屬於產權人，but我們是社會主義國家，土地是國家的，所以……

然而土地使用權根據條例規定，居住用地最高年限是70年，工業簡述和科教文體綜合類是50年，商業旅遊娛樂是40年。

那麼我們購買的住宅怎麼算，假如顏小姐2005年就買了房子，房屋產權到2075年么？不對！房子可能是2004年建設完畢進行銷售，那開發商獲得土地批租權可能是在2000年，產權應該是2000+70=2070年，土地使用期限是從開發商購地就開始算起的。

如果70年到期了該怎麼辦？到期后，房子依然屬於自己，目前有幾種說法：重新辦理土地使用出讓手續，續交出讓金；國家收回土地對業主進行賠償；國家收回，拆遷安置等。

下面要講的是結婚和子女的問題。

5.房產證的名字≠房子是我的

房產所有權的最高效力來自於房產登記，所以房產證上是否有名字不重要，房產登記簿上有名字就可以了。很多年輕人結婚時，雙方為房產證上署誰的名字吵得不可開交，現在知道了吧！

而且，婚前買的房子，即使寫了雙方的名字，沒有證據能證明出錢了，有名字也沒用，婚後買的房子就算是寫了一人的名字，也是夫妻共同財產。

這一條好好琢磨吧！

6.父母房產交接方式

父母的房產過戶給子女可以通過繼承、贈與、買賣的方式，集成是稅費最少的一種，但只有等到父母去世以後才能辦理。

①繼承：需要繳納極少的公正費和繼承公證費用，即使在房產證不到5年的情況下出手，也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業稅。

②贈與：父母在世時，把房屋產權贈送給子女，需繳納3%的契稅。如果兒女在受贈后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業，需按轉讓收入減掉合理費用后徵收20%，同時還要繳納轉讓收入5.5%的營業稅。

③買賣：如果不打算自己居住，想把父母的房產賣掉，可以選擇賣房子方式進行過戶，可以省去一大筆稅費。

講了這麼久，一般涉及到的內容都提了一下，加上之前我們發布的文章，和房子相關的知識點絕對夠大家學習了！

（編輯：薛夢靜）