風雲涌動！樓市「下半場」會怎麼走？

開年不過一個多月，房地產行業卻可以說是風雲涌動，早在三四年前就有人提出房地產已經來到下半場，但2018年，對於房地產行業來說絕對是一個關鍵性的轉折點。

強者恆強，巔峰對決

2月，各大房地產公司公布2018年1月收入狀況。

這張表格是行業前十的數據，但卻是兩重天：前三名碧桂園、萬科、恆大月銷售額均在600億以上，4-10名的收入則從200多億到100多億不等，差距明顯。

再拿龍頭房企月度數據與行業年度數據相比：去年，銷售額超千億的房企全國僅有18家，也就是說，開年首月，龍頭房企就完成了千億級房企全年六成的任務。

歷史資源和經驗的積攢讓龍頭們與後來者拉開了絕對距離，之後的房地產市場，怕是碧萬恆們的「巔峰對決」之地了。

金融趨嚴，房產命脈難把控

房企的變現周期長，對資金的需求量巨大，與金融血脈相連。

然而最近，全國範圍內已經有多家銀行下發相關文件，暫停開發貸，對房地產的融資收緊或暫停。

現在四大行不少分支機構，以及一些股份銀行新增的房企授信業務，都相當緊張，有些額度已經用完了。即便有額度的銀行，對房企的審核也非常嚴格。目前上海監管部門已經發文需要進一步規範併購貸款，或很快在全國推開。

早在去年年底，銀監會發布《關於規範銀信類業務的通知》，要求銀行不得利用信託通道規避監管或實現資產虛假出表等，並明確提出不得將信託資金違規投向房地產等限制或禁止領域。

1月25日，廈門銀監局連續開出6張罰單，其中涉及的中信銀行、交通銀行、平安銀行、農業銀行、建設銀行、郵儲銀行等6家銀行，絕大部分正是由於資金違規流入房地產、流入樓市。

1月30日，全國範圍內已經有多家銀行下發相關文件，暫停開發貸，對房地產的融資收緊或暫停。

同時，前兩年房企依賴的境內公司債目前依然被嚴控。2017年房企境內公司債規模僅為437億元，從2016年的4527億元驟降90%以上。公司債這種重要的融資手段繼續被嚴控。

縱觀這一系列的事件，融資難已變成事實。最近，已經有大型房企在內部發出通知，要求減少拿地，最大程度地保持現金流暢通。

去庫存和去槓桿，短兵相接

新年伊始，很多行業都推出了促銷活動。但房子打折，優惠的就不只是一兩百元了。

2月9日，恆大集團傳出「新春優惠88折」的消息，活動將面向旗下的全國樓盤。由於限價政策，只適用於商鋪類項目，但這背後彰顯出了恆大去庫存的決心。

2018年下半年，將進入集中償還公司債的高峰期，房企若不能加快銷售速度，現金壓力非常大。此外，加快提升銷售額才能儲備「糧食」拿地，以求進一步擴張規模。

但在需求端，出手買房又談何容易。

自從將居民去槓桿列為2018年銀監會主要工作重點后，一系列的措施就陸續出爐。其中包括重點打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規進入房市等。而各地銀監會及銀行也響應號召，開年以來，廣州四大行上調首套房貸利率至基準1.1倍。此外，南京、蘇州、武漢、天津等城市，首套房貸利率也已普遍上浮15%。

一個想要去庫存，一個不得不被去槓桿，對房企來說，負債壓力很大，但借不到錢壓力更大；對人們來說，當房奴很心酸，但想當卻當不了更心酸。

租購同權，賣房or租房？

儘管地產公司融資難度加大，但在長租公寓方向，政策卻一直是正向激勵的。

除了像天津、南京提出「租購同權」，刺激人們用租賃替代購買，與限制房企融資相反，中國人民銀行在2月的工作會議中提出要建立健全住房租賃金融支持體系。

2月2日，碧桂園旗下的「中聯前海開源—碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃」獲深交所審議通過，產品規模100億元。這項碧桂園租賃住房REITs是國內首單達到百億級規模的REITs產品。

監管方面的態度也很明朗：深交所表示，租賃住房企業可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實現對自身租賃住房業務的有益支撐。證監會則表示，碧桂園在租賃住房領域的戰略布局、與REITs工具結合的創新嘗試，符合當前推動租賃住房發展的大趨勢，具有較強的代表性，下一步相關機構要著力做好租賃住房底層物業的管理運營質量，實現金融支持與租賃住房產業發展的良性循環。

就像越來越多的人們開始思考買房還是租房，對於房企們來說，或許現在也是開始思考賣房還是利用更多資源發展租賃住房的最佳節點。