三四五線的房子88折促銷！開發商如此讓利到底為啥？

2月9日，財聯社曝光了一條重磅消息，恆大在全國範圍內啟動了88折賣房促銷活動。如果選擇全款和全款分期等方式購房，還能享受折上折。

這不是恆大第一次在全國範圍內搞統一促銷了。在房貸利率不斷上升的當下，這對購房者來說，的確是個好消息。大規模促銷意味著在接下來剩餘的17天里，三四五線城市的商品房成交量將大漲。

一、開發商需要現金流，需要規模

開發商促銷，有著多重考慮，為2018年的銷售開個好頭是首要目標。但就整體樓市而言，開發商在三四五線城市搞促銷，其實也從側面反映了一點，2018年樓市信貸緊縮力度已經相當強，開發商很需要大家剛到手的年終獎。

樓市信貸的收緊不僅表現在開發商的大規模促銷上，更表現在股市上。

A股3天即跌去2017全年漲幅，工商銀行連續每年幾十億的拋盤，地產股更是閃崩。很顯然，這背後是主力在撤離。而主力的撤離並不是簡單的套現那麼簡單，而是有著更深的考量。在筆者看來，這可能是用市場的手法在配合去槓桿，從而守住不發生系統性風險。

市場有其瘋狂的一面，那些加槓桿的資金並不會因為一兩句口頭警告，幾份文件和通知就主動離場。那麼對於希望守住風險的一方來說，用市場的方式警告他們顯然效果更好。

資金面的收緊，讓開發商倍感緊張，他們的訴求是穩一些，再穩一些，現在這個時候，做大量已經成為開發商找安全感最主要的方式了，利潤已經讓位於量了。多家開發商1月份的銷售數據顯示，雖然銷售額刷新紀錄，但銷售單價卻有所下調。

二、房地產的牛市很難再現了

房地產信貸已經明顯收緊，2018年個人房貸預計比2017年少萬億左右，而開發商層面，銀行貸款和信託等融資通道也受到嚴格監管。開發商不再能僅憑信用從銀行貸出錢來，而是必須以土地來抵押，而那些高價吃進，因為資金問題陷入停滯的項目併購也並不容易。

對開發商來說，這一輪三四五線城市去庫存，是能收割點就多收割點，他們比你我們更清楚，房地產的牛市很難再現了，未來很難再有這樣的機會留給他們了。

未來三年，降低債務必然影響基礎設施投資，而房地產也會受波及。對於三四五線城市來說，城鎮化很難帶上它們，這些地方的需求在2018年縣城去庫存完成後很快會觸及高點，隨後開始回落。整個房地產行業的供需兩端都將面臨「錢越來越少，錢越來越貴」的雙重壓力。

三、新的返鄉置業說明「房住不炒」離我們還很遠

不過對於購房者來說，這個時候買房可能不僅是返鄉置業那麼簡單，他們當中很多人是沖著投資增值去的。很多人買房並不去老家買的，而是去省會城市買，比如勞動力輸出大省陝西和湖南，西安和長沙商品房最近半個月的成交量明顯放大。

老百姓並不傻，至少在買房這件事上是這樣的。安居客的返鄉置業報告也顯示，有超過21%的人希望在老家的省會城市買房，有25%的人想在工作城市買房。而在二線城市買房的這些人，有近3成的人是因為買不起工作城市的房子，還有23%的人是打算以後回鄉發展。這些數據表明，人們返鄉買房並沒打算立即回去住的打算。事實上，現實也不允許他們買了房就回去住。因為這些二線城市的收入已經無法支撐房價，他們必須去級別更高的城市賺錢還房貸。

有位網友就曾給我留言，「我剛在武漢買了房，但超過8000塊錢的月供，讓我不敢回去住，我得回深圳繼續賺錢還房貸」。

不去住，還要買房，這就是當下樓市的現實。中國的老百姓用實踐證明了要實現「房住不炒」還有很長的路要走。