郭某訴村委會侵犯優先購買權案 ——論誠實信用原則

【案情簡介】

2007年10月2日，原告郭某與被告某村委會簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：房屋租賃期限5年，根據形勢變化隨時變更；年租金1 500元，村裡將13千瓦用電權借給郭某使用。2008年7月初，郭某因租賃的房屋年久失修，加之遭受水災，屋頂漏雨，間牆倒塌，村裡又無力維修，故提議出賣。村委會經研究同意將租賃房屋賣給郭某，雙方協商價格為3萬元，但郭某表示徵求家中意見后再定。郭某徵求家中意見后，口頭表示價錢太貴不買。此後，張某提出購買此房，村長託人詢問郭某是否購買，否則就要賣與他人，郭某仍表示不買。村委會便與張某達成協議，將此房以3．2萬元的價格(包括17．2千瓦用電權)賣給張某，張某預付了定金1萬元。但因郭某租賃房屋未到期，郭某提出繼續使用房屋，並不同意歸還13千瓦的用電權。村委會經研究決定，以2．8萬元的價格將此房賣給張某，用電權由原定17．2千瓦變為4．2千瓦，張某必須允許郭某租用房屋到合同期滿，房屋的所有權歸張某。2008年9月2日，村委會和張某辦理產權轉移手續時，郭某也未提出異議。房屋產權轉移后，張某維修了房屋。2008年9月21日，張某與郭某達成協議，郭某遷出承租的房屋，張某向其支付損失費2 000元。村委會也退給郭某預交的承租費3 000元。事後，郭某以村委會將爭

議癆屋租給他，卻於2008年8月未經其同意而維修了房屋，並將爭議房屋出賣給張某，其是承租人，應享有優先購買權為理由，向某市人民法院起訴，請求將爭議房屋優先賣給他。村委會答辯稱：郭某提出購買爭議房屋以後，雙方議定價格為3萬元，但事後郭某表示不買，才以3．2萬元之價賣給張某。后因與郭某的合同未到期，郭某不同意遷出，村委會才以2．8萬元之價將房屋賣給張某，並允許郭某使用房屋到合同期滿。在買賣成交及產權轉移過程中，郭某均表示不買，且村委會多次徵求過意見，郭某均表示不買。故郭某現提出房屋優先購買權沒有道理，不應支持。

法院經審理查明，認定上述事實屬實。

【法律問題】

對於本案可從不同角度進行法律分析，在此結合此案說明合同法上的誠實信用原則。在合同法上，誠實信用原則是合同法最為重要的基本原則之一，它是合同法基本精神的體現，是合同法的指導原則。

【法理和法律分析】

對於本案，雖然根據最高人民法院《關於貫徹執行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見(試行)》第118條規定，出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效，原告對被告出賣的出租房屋享有優先購買權。但是，從案情看，在被告向原告兩次作出賣房提議時。原告均作出了否定的意思表示。至於賣與張某的價格低於原先與原告商議的3萬元，是因為張某得到的用電權較少。在被告與張某辦理產權轉移手續時，原告也未提出異議。而且原告還從張某處得到了補償，從被告處取回了預付租費，因此原告的行為表明其已放棄了作為承租人而享有的優先購買權。在張某已經取得房屋所有權並對房屋進行了維修以後，原告又對其所有權提出異議，要求被告將房屋賣給他，明顯違背了誠實信用原則，原告的請求不應予以支持。