2018年房地產主戰場是重點二線城市

一半海水一半火焰，2017年的樓市用此形容不為過。這一年，全國共出台了250餘次調控政策，被稱為最嚴厲的一年，但同時商品房銷售額創新高，突破12萬億，銷售面積行將突破16萬億平米；龍頭房企刷新業績，千億房企陣營擴容，不少房企在資本市場也實現逆勢飄紅。

凡事過往皆為序章。近期中央會議上再一次明確了「房子是用來住的，不是用來炒的」戰略地位，這被外界解讀為，調控不放鬆。此種背景之下，2018年房地走向如何？騰訊房產北京站就此採訪了鏈家研究院院長楊現領。

在過去的一年中，楊現領與他的團隊提出「租賃的崛起」「存量時代」等樓市關鍵詞，用翔實的數據對市場做出了精準的分析與研判。這一次他又會給我們帶來怎樣的解讀？

特殊的2017:三線城市意外繁榮 一線城市價格下跌

12月21日下午，我們的採訪約在燕莎凱賓斯基酒店，這裡堪稱北京頂級商圈之一。根據鏈家網上的數據，周邊二手房掛牌價從三月份的最高點8萬6一平，逐步跌至11月份的7萬6一平，帶看量則從3月的頂峰2292次，下滑至11月的780次。這或許是北京2017年二手房市場最好的橫切面。

自「317新政」以來，北京約發布了20次與樓市相關的調控政策及措施。這讓北京市場進入「腰斬」時代，數據顯示，截至2017年12月20日，北京新房已網簽28749套，同比下降49.8%；二手住宅網簽131761套，同比下降50.3%。

樓市冰凍是歷來調控的直觀反應。那麼2017年中國樓市還有哪些新特點？楊現領一結束「RealData數據產品發布會「事宜，騰訊房產便向其拋出了第一個問題，此時的他剛剛實現了角色的升級，既是學者也是商人。據他透露，鏈家研究院變成事業制，RealData則是首個以盈利為導向的數據產品，它的目標是做成地產圈裡的Wind。

「新特點很多，三四線城市的意外繁榮，一線城市的價格下跌，市場分化加劇，同時進入以』五限』為代表的調控年代，這都是以前沒有看到過的。2017年是歷史上非常特殊的一年，各種各樣的不一樣。」這位行走的「數據咖」舉了一組數據來佐證這種特殊，調控下的2017年房價均價超過8000元／平的城市達到81個，比2016年上漲了30個。

「但是2018年的成交量很難保持2016年和2017年高歌猛進的局面。最重要的因素就是利率的收緊。」楊現領預測。

2018年：主戰場從三四線城市回歸重點二線城市

這種預測來自於12月20日剛結束的中央會議。會上指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，同時，今後3年，打好防範金融風險攻堅戰，要服務於供給側結構性改革這條主線，促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環，做好重點領域風險防範和處置。

楊現領拆解到，中國最大的風險，一個是房地產本身的金融風險，第二是跟房地產相關產業的金融風險。「經過兩年的快速加槓桿后，2018年資金鏈相對不會那麼寬鬆，房地產交易量面臨較大的壓力。」他進一步表示，資金價格的上漲、額度的緊張、放貸周期的延長以及資質審查的更加嚴格，疊加在一起，都會影響到交易量。

從區域來看，楊現領認為，2018年房地產主戰場將從三四線城市回歸重點二線城市。在北京、上海高房價和人口政策的擠壓下，許多二線城市加快吸引人才，未來人口的流動方向更多向重點二線城市轉移，但二線城市內部將會出現新的分化，一些「明星二線城市」將會崛起、房價可能被重估。

「而三四線城市會比較慘，去掉可售庫存，又出現一批潛在庫存，」楊現領分析，「今年三四線城市土地供應放量且價格高，但區域的整個購買力很難指正的。」數據顯示，2017年上半年，全國100大中城市三線城市（70個城市）土地成交總價高達3585億元，佔100個城市土地成交總價比重為29%，為近年來最高水平。

楊現領認為，2018年會是房地產市場中長周期房價上升的拐點，增速會放緩，因為供應增多以及多元化的渠道開始建立。此外，在楊現領看來，2018年還是個特殊年份，是中國房改20周年、改革開放40周年，「十三五」承上啟下的一年，「這些系列大周期的變化都會反映在房地產市場上。」