房價公式來了，土地成本佔30%！快算算你家房子值多少錢吧

9月25日的土拍，絕對是長春土拍史上值得回溯的一場：長春歷史上全國性品牌房企參與競拍最多的一次，包括保利、恆大、華潤等等；碧桂園、金地首次進長；中海單挑13家房企，甩56億元狂攬5宗地。一時間，朋友圈熙熙攘攘，但激情過後，我們是否也需要靜思。

長春中海搶地背後

2017年，瀋陽、長春土地出讓緊縮，此外，成交面積居高不下，導致兩地開發商迅速調整到搶地模式。目前，瀋陽樓麵價基本位於5000-6000元/㎡。而瀋陽中海地產，近幾月僅在9月6日溢價132%摘得一塊2.5萬平居住用地，樓麵價為5800元/㎡。相較瀋陽而言，長春地價仍處於低位，且更易搶拍。

一方面瀋陽搶地失利，另一方面長春新區因名校進駐配套完善熱度持續攀升，於是，中海將資金調長春全力奪地。

此次長春土拍，之前呼聲甚高的碧桂園、金地、美的，雖未成功摘地，但依然有摘地需求。此外，碧桂園已經進駐萬晟清華園，並將其更名為碧桂園雲鼎，全面接手項目。

五塊地2018年動工 價格將過萬

土拍結束后，小安現場採訪中海地產長春公司總經理高震極，其表示：因中海寰宇天下項目的進駐，中海也比較了解北湖人居的需求，目前具體產品規劃沒有出爐，但中海意向建設高端產品，但並不會規劃五個不同項目。此外，長春即將進入冬歇期，所有地塊均計劃於2018年開工。

房價=土地成本+開發成本+運營成本+稅費+利潤，在整個房價構成因素中，土地成本約佔比30%，也就是說，在單價約1萬元/㎡的售價中，土地成本就佔到了3000元/㎡。根據25日中海摘地價來說，幾個地塊未來的單價，預計過萬。

周邊四盤已封 激情之下的隱憂

一、北湖房價過萬你還買么？

上周長春市商品住宅成交均價7657元/㎡，環比小幅下滑。但從整體走勢來看長春房價相對平穩，基本維持在7500-7600元/㎡之間。據悉，9月25日土拍前後，澳海夢想城、新星宇和韻、中天北灣新城及愛尚北湖均已封盤停售。幾個項目封盤前均價均位於6500-7500元/㎡。新地塊單價預計過萬，幾個項目解封后的價格可能也會上揚。

2016年，北湖仍屬於長春房價窪地，是剛需置業樂土。但2017年起，隨著多個名校及醫院的進駐，國家新區光環加持，北湖的商品房成交價達到新高，但商業配套交通等仍需時間完善。這樣剛起步北湖，能否像開發20年的凈月，開發10年南部新城，肩負起萬元的房價？