土地財政是否將瓦解？

作者：豐禾刀

土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬於地方財政收入的一種。中國的「土地財政」主要是依靠增量土地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。

1、土地財政的由來

1994年，分稅制開始推行，調整中央和地方的財權，缺錢的地方政府有了賣地衝動，另外中央要求政府要壟斷土地一級市場，地方政府逐漸成為唯一賣家。

兩者因素相疊加，一個既想賣地，又能唯一賣地的實體出現了，土地+財政正式登上歷史舞台。

2014年全國土地出讓收入達到創紀錄的4.29萬億元。財政部發布的「2017年11月財政收支情況」顯示，2017年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長35.3%。如不出意外，2017年全國土地出讓收入將超過2014年的4.29萬億元，再創下歷史新高。

2、土地財政利弊

從過往歷史看，這種模式有其優勢，政府通過管理土地出讓節奏來調節市場供需，盡量避免土地供應量過大造成樓市庫存，或者避免土地供應量小推高房價上漲預期；同時通過統一的公開出讓，可避免土地私下轉讓過程中的國有資產流失。

弊端也比較多：

1）造成城鄉差距繼續擴大。土地收入大多集中用於城市，城鄉差距和地區差距，不僅沒有縮小，反而更加擴大了

2）政府投資影響了產業結構調整。多年來，地方政府的土地出讓收入主要投向城市建設，刺激了建築業、房地產業的大繁榮，帶動了建材、民用電器、民用五金等產業的發展，生產能力嚴重過剩。

3）容易形成灰色地帶：土地出讓收入由本級政府「自收自支」，長期缺乏收支規範與監督機制。「土地尋租」活動愈演愈烈，公款化為個人「灰色收入」的現象屢見不鮮。

3、土地財政的危機

1）中央決定加大住房土地供給渠道。

具體請查看我的文章《政策變化 小產權房能否轉正？》

土地供給的增加，無疑會對房地產行業是一個釜底抽薪的動作。

2）存量房時代到來。現在拆遷成本越來越高，政府在市場拍賣土地中獲得的中間差價越來越小，許多城市可供出售的土地也在大幅減少，政府通過土地財政維持這種城鎮化路徑的難度在加大。

鏈家集團創始人、董事左暉表示，通過數據可以發現，在成交上，去年大概十七個城市的二手房交易量超過新房，其中八個是今年新增的，預計今年會有將近三十個城市的二手房會超過新房的交易量。

3）房產稅即將到來。1月12日，北京再出新政：推出「20年使用期」新政，業界評論該新政將便於房產稅徵收辦法的落地。業界專家稱，「房產稅之所以遲遲未能出台正是因為商品住宅的使用年限是70年，也就是說購房者買房時已經繳納了『70年地租』，如果再徵收房地產稅則是『重複徵稅』。但如果對『零土地使用年限』的住宅徵收房地產稅，則沒有法理上的障礙。」

房產稅若開徵，必然影響增量房的交易。

4、地方財政如何維持

根據財政部的數據，截至2017年11月末，全國地方政府債務餘額16.5萬億元，如果將近5萬億的土地財政逐步減少，對於地方政府債務的償還將帶來影響。由此，開拓新的收入來源非常的迫切。

2017年12月底，海南省政府印發文件通知，決定從2018年1月1日起施行新一輪分稅制財政體制。

海南省財政廳有關負責人表示，通過稅收分成來調控房地產發展，把與房地產關聯度最大的兩個稅種收入大部分集中於省級，把其它產業產生稅收的大部分留給市縣，倒逼市縣發展轉型，促進產業轉型升級。

具體做法是將與房地產關聯度最大的土地增值稅、契稅2個稅種的省和市縣分享比例提高到65∶35，省里佔大頭;將金融保險業改徵增值稅由省級獨享調整為省與市縣共享稅種，將增值稅、企業所得稅和個人所得稅3大主體稅種的省與市縣分享比例確定為30∶70；將城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、環境保護稅、房產稅等4個稅種分享比例確定為20∶80，市縣佔大頭。

根據海南省財政統計數據，2016年海南省本級地方土地收入已經超過了其他財政收入。海南是一個比較典型的依賴房地產的省份。海南分稅制的改革政策有它的示範意義。

另外，房產稅若開徵，則必然能彌補土地財政的減少。

*敬請關注本人的頭條號「豐禾刀投資」，讀懂經濟，挖掘更多機會