謝逸楓：又愛又恨的夜壺！2018年中國經濟離不開房地產！

文/謝逸楓

基於過去30年房地產給中國經濟與財稅收入及產業發展等帶來重大利好，同時給中國經濟帶來不利的東西，給房地產最好的一個比喻，就是「夜壺」。任前輩是最先講房地產「夜壺論」的，房地產好比一把「夜壺」，急用時掏出來，不用時擱著。政府對房地產真的是又愛又恨，既想馬兒跑，又想馬兒不吃草。既想房地產不大漲，又想房地產不下跌，在漲跌之間一直要政策平衡供需，目的的維持房地產市場平穩健康發展。譬如1997年、2005年、2008年、2012年、2014年的房地產救市就是最好的案例。

老謝按照去年的房地產佔GDP與對經濟增長的貢獻率及財稅收入的作用看，2018年中國經濟離不開房地產的支撐，需要房地產這個「大腿」。2017年GDP突破了80萬億元整數關口，達到82.7萬億元，同比增長6.9%，較上年回升0.2個百分點。從不同季度數據看，一、二季度增速分別為6.9%，三、四季度均為6.8%，下半年較上半年出現微幅回落。從不同產業看，一、二、三產業GDP增速分別為3.9%、6.1%和8.0%，服務業增速顯著高於GDP整體增速。根據房地產投資與住房消費及57個涉的房地產業的數據顯示，說明房地產拉動中國經濟的貢獻非常明顯。

第三產業增加值佔比為51.6%，二產佔比為40.46%，二者對經濟增長的貢獻率分別為60%和35.2%，服務業繼續成為經濟增長的主要動力。從需求側看，最終消費支出對增長的貢獻率繼續保持在58.8%的高位，較上年有所回落。其原因是凈出口對增長的貢獻由負（-6.8%）轉正（9.1%）。相應地，資本形成對增長的貢獻，則進一步由上年的42.2%下降至32.1%。毫無疑問，住房消費與房地產的57個上中下游產業消費對消費的貢獻非常巨大，佔比非常高，直接表明中國經濟離不開房地產。

2017年全年，規模以上工業增加值同比增長6.6%，增速較上年加快0.6個百分點。更為重要的是，工業部門增加值增長的自主性在提升，增長的韌性也在改善，主要表現在以下兩方面：一方面，從不同產權屬性的工業企業看，國有企業增加值增長6.5%，股份制企業增長6.6%（見下圖），外商及港澳台商投資企業增長6.9%。另一方面，從不同行業的工業企業增加值看，採礦業增加值下降1.5%，製造業增長7.2%，水電燃氣等生產和供應業增長8.1%。可見，製造業已經成為工業部門景氣回升的主要動力。

2017年，全國固定資產投資達63.2萬億元，同比增長7.2%，增速較上年回落0.9個百分點。從投資的三大主體來看，增長的前景似乎並不樂觀。首先是製造業投資規模為19.36萬億元，佔比30.6%，同比增速4.8%，是總投資回落的主要因素；其次是房地產開發投資為10.98萬億元，同比增長7.0%，略低於總投資的增速；最後是基礎設施建設投資高增長，全年累計投資額達14萬億元，同比增長19%，較上年加快1.6個百分點，這得益於PPP項目的持續快速推進。

2018年房地產開發投資的下行趨勢仍將延續，當前監管部門正在清理整頓PPP項目，加上地方財政和債務約束越來越嚴，基礎設施投資回落趨勢在所難免。今年投資回落的趨勢仍將持續。當然，投資結構的優化有諸多亮點，如第三產業投資規模不但高達37.5萬億元，高於二產的23.58萬億元，而且三產投資的增速（9.5%）也大幅高於二產的增速（3.2%）；又如，在二產的製造業投資中，高技術製造業、裝備製造業投資同比增長17%和8.6%，較上年加快2.8和4.2個百分點，而高耗能製造業投資規模則收縮了1.8%。

第一是房地產投資。2017年，全國房地產開發投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.4%。而2017年，全國固定資產投資（不含農戶）631684億元，比上年增長7.2%，增速與1-11月份持平。從環比速度看，12月份比11月份增長0.53%。說明房地產投資占投資比例六分之一。　　

第二是住房消費。2017年，全國商品房銷售面積16.9億平方米，比上年增長7.7%。其中，住宅銷售面積增長5.3%，辦公樓銷售面積增長24.3%，商業營業用房銷售面積增長18.7%。而商品房銷售額133701億元，增長13.7%，增速提高1%。其中，住宅銷售額增長11.3%，辦公樓銷售額增長17.5%，商業營業用房銷售額增長25.3%。而2017年全年，社會消費品零售總額366262億元，比上年增長10.2%。說明住房消費佔消費比例三分之一以上。

第三是57個相關產業。上個世紀90年代，房地產業被確定為國民經濟支柱產業，這一定位給房地產業帶來了千載難逢的發展機遇。尤其是到了2002至2004年，中國的房地產業出現了超乎尋常的發展和擴張態勢，房地產開發投資額從2002年的7736.42億元，猛增至2004年的13158.25億元，增幅高達70.08%。2003年中國經濟增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。房地產業還直接帶動了57個相關產業的產出增加，產生了廣泛的拉動效應。

老謝從來就否認中國房地產黃金時代已經結束的謬論，2017年的銷售面積與銷售額創造過去30年歷史最高紀錄，就是最好的證明。因為城鎮化的完成最需要房地產，是解決住、資金等重要途徑。最關鍵是中國城鎮化要完成80%，還需要20年時間，土地資源的稀缺與收入的提高及人口的進城加快，還有人口結構的變化，意味著房地產黃金時代未結束。最讓人興奮的是2017年竟然誕生3家5000億房企與17家千億房企，及500強房企佔市場份額比例不斷的上升，表明未來房企進入鑽石時代，規模致勝來了。

2017年，全國房地產市場分化，在一、二線城市補庫存和三、四線城市棚戶區改造的助力下，全國房地產開發投資為10.98萬億元，同比增長7.0%，與上年（6.9%）增速基本相當，其中住宅投資增長了9.4%，較上年（6.2%）大幅上升了3.2個百分點。從市場的供給端看，2107年末，全國商品房待售面積5.9億平米，較歷史峰值（2016年2月的7.39億平米）下降了1.49億平米，降幅達20%，其中住宅庫存下降規模更是高達1.66億平米。

為此，補庫存推動下房屋新開工面積同比增長7.0%，其中住宅增長10.5%。此外，補庫存意願也使得房企加快了購地節奏，2017年全年購地2.55億平米，同比增長了15.8%。從樓市的需求側看，2017年全國商品房銷售額同比增長13.7%，其中住宅增長11.3%，增速較2016年2月的峰值已螺旋式下行20個月，反映到房價上，2017年12月全國70個大中城市房價同比漲幅為5.6%，儘管較上月出現了微幅反彈，但在當前嚴厲調控的政策環境下，2018年仍將呈現平穩下行趨勢。

2017年中國經濟需求結構的優化，主要表現在消費需求的韌性十足，居民消費升級銳不可當，已經成為助推消費和經濟增長的主要力量。2017年，最終消費支出對GDP仍保持在58.8%的高位。具體來看，全年社會消費品零售總額同比增長10.2%，其中城鄉居民消費增長分別為10%和11.8%，農村地區正在接力城市地區，成為商品消費升級的重要力量，而城鎮地區則處於商品消費向服務消費轉型的升級趨勢中。

2017年，按美元價格計算，全年對外貿易總額達4.1萬億美元，同比增長了11.4%，扭轉了連續兩年大幅下滑的勢頭。其中，出口和進口增幅分別為7.9%和15.9%。2017年出口增速之所以能實現超預期增長，首要因素無疑是外需的向好。2017年12月，美國、歐元區製造業PMI均創新高，摩根大通全球綜合PMI指數和OECD全球綜合領先指數均持續上升。在外需向好背景下，我國對主要經濟體如美國、歐元區、東盟等多數國家地區的出口增速均有不同程度上升。

另一方面，人民幣匯率基本處於均衡匯率水平上，也是外貿向好的重要因素。儘管2017年人民幣出現了升值態勢，但較811匯改前，無論是人民幣匯率指數還是人民幣對美元的雙邊匯率，仍出現了明顯的下調（見下圖），這都有利於保持中國出口部門的競爭力。整體來看，人民幣匯率因素，至少已不會對出口造成明顯的下拉作用。