必備 | 買房注意事項及法律風險防範（買房必讀）

對於大部分人而言，能購買一套屬於自己的房屋本應是一件開心的事情，然而，隨著越來越多糾紛的發生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因為購房使其更為糟心。小編總結了幾項買房注意事項及法律風險防範，希冀對大家有所幫助。

第一項：貸款

買房子，辦銀行按揭貸款，發現這裡面還有很多學問，有的稍微不注意，就是幾萬的差距。對於工薪階層買房的，要千萬注意這些問題!

這個也許是很多朋友不太注重的。以為房子房價是大事，貸款由開發商幫忙辦理。其實，這裡面賺的錢，比房價更來的險惡!

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。其實我也是在看房的時候聽售樓小姐說的，當時她很含糊，我覺得這裡面肯定很有點貓膩，就會去網上查了資料(沒辦法，家庭條件有限，能夠省一點就省一點)。前幾天去辦了銀行貸款，也選了還款方式，也寫下來給大家參考!

1、等額本息還款。其實，你在看房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對於另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是什麼樣嗎?以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1300元月還款為例：每個月還銀行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。到了還款期限一半的時候(比如是20年還，你已經還了10年了)，利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒還的，這些是必須還的，即便你10年後條件好很多了，可以提前還了，但是後面的基本是本金，利息很少，

你提前還已經沒有什麼意義了。你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短几年就還完，但是10年後一般能還完，這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎麼減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什麼損失。

2、等額本金還款。我發現一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式。基本都只說前一種。還好我之前了解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款20萬元，算下來月還1600元月還款為例：每月還的錢要比等額本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2個月開始，只還1597元，因為本金上月換了900元，這月利息重新計算，要少3元的利息，以此類推。越到後面還款壓力越小。而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年後，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個

時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出(每少一年都是近萬的利息)。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還1萬5左右的利息!只是前期壓力較大!但是為了長遠的利益!

說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女的，5分鐘就簽字走人了(簽的等額本息)，我們在旁邊看，銀行辦事人員隻字不提還款方式。輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(後來才知道是故意把我們隔離開來)。然後就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇--等額本金。我們走回去找那個辦事員，他已經在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看，全部簽的等額本息。後來又輪到我們了，我們提出還是本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，「還有別的還款方式?」那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下籤了字走了-------看來銀行很不願意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢?簡直不敢想象了!!!

作為我們這種一般階層的人，購買房子是大事情。所以，盡量多算一下，既要在買房子的時候盡量殺價格，在簽定合同后，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，你合理分配，可以節約2-3萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了300-400元/平!!!

第二項：買房簽合同注意事項

一、買房簽合同注意事項之五證

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫「五證」。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待「五證」?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，複印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

買完房以後還要查驗或者叫驗收「兩書」。什麼是兩書呢，兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆面、管道滲漏是一年，牆面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應該包括開發單位、設計單位、施工單位、委託監理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配製的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重牆、保溫牆、陽台等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的，應附於住宅使用說明書里。

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證，拿到產權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什麼情況下籤訂房屋的限售合同，在什麼情況下籤訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收並交付使用了商品房，這個時候開發商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

二、買房合同注意事項_買房注意事項來源：

下面是一些訂立商品房買賣合同的注意事項，包括開發商出售商品房時所應具備的一些手續，希望能夠對你有幫助.

一）、房屋買賣合同成立應具備的條件房屋買賣合同並不是各人隨意，想簽就簽，它的成立和有效必須具備一定的條件。按我國現行房地產交易有關規則，商品房買賣合同成立需具備以下條件：

1、房屋出售方必須具有該房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人都無權並不得出賣他人的房屋。

2、房屋買賣雙方當事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂房屋買賣合同。

3、房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現前，其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意願情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬於無效合同。

4、房屋買賣合同的內容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋買賣必須辦理土地使用權出讓手續並交納土地出讓金后，才能簽訂合同。

5、房屋買賣合同的形式必須符合有關的法律規定，採用房地產管理部門統一印製的標準合同文本。

6、以下七種房屋不得形成買賣合同。1、違法或違章建築;2、房屋產權有糾紛或產權不明的;3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建築;4、著名建築物或文物古迹等zheng-fu加以保護的房屋;5、國家徵用或已確定拆遷範圍內的房屋;6、單位擅自購買的城市私房;7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。

二）、簽訂合同要注意哪些問題

作為購房人在簽訂房屋買賣合同時要注意哪些問題呢?

1、一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了許可證，則標誌著開發商具有土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦產權證的關鍵。

2、一定要採用房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣合同文本，並按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

3、一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

4、一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，並寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。

5、一定要講究房屋買賣的付款方式是否規範。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

6、一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只註明竣工日期，而不註明交付使用日期;運用「水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區配套完成後」等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為「某年某月某日」，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

7、在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。

三）、違反合同的責任如何劃分

按目前合同條款內容來看，購房者特別要掌握以下四點：

1、未按合同期限交房或購房人未按合同期限付款，違約責任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數額應在合同中約定，合同中未作約定的，按規定的標準確定金額，如是開發商的過錯造成未在合同約定時間內交付房屋的，開發商向購房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。如是購房者的過錯致使未在約定的時間內支付購房款的，購房人向開發商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

2、開發商未經預購房人同意擅自變更合同中所確定的設計等，應承擔的責任。未經預購房人同意，開發商變更預售房屋設計或任意調換樓層、房型的，預購房人有權解除預售合同，並由開發商承擔違約責任，預購房人不要求解除合同的，亦可依據預售合同的約定要求開發商承擔違約責任。

3、開發商「一屋多售」多簽合同，應承擔的責任。開發商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發生后，開發商應當按照購房者辦理房屋交易過戶手續的先後順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由開發商承擔賠償責任。

4、新建房屋買賣轉讓的保修責任的確定。新建房屋轉讓后，轉讓人應當對新建房屋承擔保修責任，根據建設部規定，屋面漏水保修三年;牆面、廚房、衛生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年;牆面、頂棚抹灰層脫落保修一年;地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年;衛生潔具保修一年;燈具、電器開關保修半年;供熱、供冷系統和設備保修一年。

第三項：買房十大注意事項

當前商品房銷售過程中，陷阱多多，風險多多，令人防不勝防，很多購房者深感無奈，不知所措。下面提供一些經驗,讓大家避開購房陷阱的十大絕招。

一、 查驗對方身份

簽訂購房合同之前，要明確商品房真正的產權人是誰，它是購房合同的主體。法律規定不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，所以，合同的出賣人應當是該樓盤的開發商。如果開發商委託中介機構簽約，該中介機構應當具有相應資質和經營資格，並有開發商出具的授權委託書，才具備簽約的資格。

二、 審查有效證書

商品房預售和銷售必須應當具備「五證」，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》，它是購房者必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。

三、 確保買賣安全

除了具備上述「五證」之外，法律規定，被查封、被抵押和已銷售而未經原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風險，直至財房兩空。所以，在購房前應當到有關部門查清所購商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。

四、 約定定金規則

目前商品房買賣的通常做法是購房者買房時先簽訂認購書並且支付定金，然後才簽訂購房合同。由於購房者事前沒看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地：不簽吧，擔心定金被沒收;簽吧，合同中陷阱多多。因此，建議購房者採取以下辦法：1、在審查購房合同，確認沒有問題之後才交定金。2、不簽認購書，直接簽訂購房合同同時支付定金。3、在認購書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協商不成，出賣人必須向買受人退還定金。

五、 完善合同條款

現在的購房合同是由國土房管局印製的標準合同，相當一部分內容已經用鉛字印製好了，另一部分留空白，由雙方當事人協商一致后填寫。建議購房者認真仔細地閱讀、審查合同的每一條款，並做好以下工作：1、對標準合同印製好的內容，一般不作很大修改，但並非不能修改，只要當事人認為不合理，就有權修改。2、對於標準合同已印製好的選擇性條款，購房者可以根據自己的實際情況選擇對自己最有利的約定。3、對於空白部分，不能由出賣人預先填好內容，然後要求買受人全盤接受，因為這是非常不合理的。正確的做法應當是雙方當事人就合同的每一條款協商一致。4、對於雙方不能協商一致的條款，應當做好記錄，由雙方簽字確認，這是雙方不能協商一致的書面憑證，如果買賣不成，購房者可據此索回定金和已付房款。

至於合同約定的付款方式，目前購房者通常採取按揭、分期付款的方式來支付房款。如果採取的是現金支付方式，建議購房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續之後，再支付大部分房款，同時留一部分購房款待辦妥房產證后支付，這才能最大限度的保護自身的權益。如果採取的是按揭付款方式，為了防止購房者辦不了按揭貸款而買不了房子，而且連定金和首期都退不了，建議購房者在付款方式和期限中寫明：「如果未能訂立按揭貸款合同的：1、合同繼續履行，但買受人和出賣人雙方需另行簽訂付款協議;2、因當事人一方原因未能訂立按揭貸款合同的，另一方可以請求解除合同和賠償損失;3、因不可歸責於當事人雙方的事由，雙方均可以請求解除合同，出賣人應當將已經收受的購房款本金或者定金返還給買受人，並按銀行同期貸款利率支付相應的利息。」

六、 明確交樓標準

目前標準

購房合同中的交樓標準有三種：1、該商品房經驗收合格；2、該商品房經綜合驗收合格；3、該商品房經分期綜合驗收合格。購房者選擇第2、3項交樓標準是比較理想的，但由於這兩項交樓標準要求比較高，尤其是第2項交樓標準要求最高。目前廣州市的大部分樓盤在交樓時很難達到該項標準，同時選擇該標準的收樓時間相對比較長，所以相當一部分購房者或者開發商都不願意選擇第2項收樓標準。而選擇第1項收樓標準則含義不明確，因為驗收合格有很多種，如竣工驗收合格，規劃驗收合格，消防驗收合格等，這就會產生很多爭議。建議在第1項標準后加上「並通過經過國家法律規定的竣工驗收備案手續。」因為我國對商品房竣工驗收已採取備案登記制度，而該制度規定的驗收項目比較多，要求比較嚴格，能保障購房者的利益。

七、 慎簽補充協議

目前開發上通常預先擬定了購房合同補充協議，讓購房者簽字。而這些補充協議絕大部分是霸王條款，對購房者非常苛刻。因此，購房者須慎之又慎，千萬不要輕易在補充協議上簽字。理想的做法應當是與對方就補充協議協商一致以完善補充協議，或者乾脆不簽補充協議。

八、 另簽物管協議

現在的標準購房合同中有簽訂購房合同的同時，一併與物業管理公司簽訂《物業管理服務協議》的規定。但是由於簽約時購房者並不知道物業管理公司是哪一家，是否具有相應資質，物業管理費用是多少，如果購房者確認了該合同條款，就等於確認了開發商指定的物業管理公司及其制定的《物業管理服務協議》，也確認了物業管理收費項目、金額，使購房者陷入非常被動的境地。建議簽約時明確物業管理公司並要求寫明物業管理公司的資質，物業管理的收費，並就《物業管理服務協議》內容進行協商一致。

九、 拒交不合理收費

目前商品房買賣中，購房者應當繳納契稅、印花稅等，購房者應當按法律規定繳納。而公證費、律師費等則不是購房者必須繳納的費用，如果開發商強制收取，則屬亂收費，購房者有權拒絕。

十、 把好收樓關

1、查看「三書一證一表」：收樓時開發商必須向購房者出示《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質量認證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》，簡稱「三書一證一表」。如果開發商不能提供，購房者有權拒絕收樓。

2、看樓驗樓。購房者按照購房合同約定的收樓標準到現場看樓驗收，如果發現問題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗收記錄表》中填寫相關意見。如對樓房基本滿意，則在《收樓表》中籤字確認。

買房是老百姓一生中很重要的事情，為了確保交易安全，建議買樓時請律師陪同，這樣付出的費用不多卻可以省心省力，儘可能避開開發商通過霸王條款所設定的合同陷阱。

來源：轉自法律幫幫