新加坡買房如何避稅

居住在新加坡的外國人和新加坡本地人都會接觸到印花稅。無論是租房還是買房，只要簽訂了合同，都需要為合同繳納印花稅。

如果是1年的租房合同，那麼合同的印花稅相當於年租金除以250，2年合同就再乘以2，以此類推。假設月租金是$3,000，1年合同的印花稅就是$3,000X 12 / 250 = $144； 2年合同的印花稅就是$288。

稅務局規定，即使是租房間而不是整個單位，也是需要為租房間的合同繳納印花稅。通常是由租客繳納合同印花稅。屋主繳納每個月的物業管理費和每年的房產稅。繳納印花稅之後，稅務局會提供印花稅證書，租房合同才具備法律效力。

所有的印花稅證書都是黑白的PDF格式，因此容易被偽造。但是每份印花稅證書都有一個編號，在稅務局的網站輸入這個編號就可以驗證印花稅證書的真偽。偽造印花稅證書會被判坐牢罰款。

買方印花稅

買方印花稅(Buyer StampDuty)，縮寫BSD。這是在新加坡購買任何類型的房產都需要繳納的稅種。只要房價超過$36萬，買方印花稅的計算公式就是，房價的3%減去$5,400。假設房價是$100萬，買方印花稅就是$100萬X 3% - $5400 = $24,600。目前公寓的最低價格大概是$50萬，所以這個計算公式通用。

額外買方印花稅

額外買方印花稅(Additional Buyer StampDuty)，縮寫ABSD。是政府為住宅類房產降溫的重要舉措。2011年12月8日，政府宣布開徵ABSD，外國人需要繳納10%的ABSD。2013年1月12日，政府宣布進一步上調ABSD到15%。

1）外國人在新加坡買房，無論購買的是第幾個房產，統一徵收15%的ABSD。

2）外國人和新加坡公民或永久居民聯名買房，如果不是以夫妻關係購買，按照 外國人15%的ABSD徵稅。

3）永久居民購買第1個房產，徵收5%的ABSD，第2個或更多，ABSD都是10%。

3）公民購買第1個房產免除ABSD，第2個房產是7%的ABSD，第3個房產或更多，ABSD都是10%。

4）夫妻雙方有一方是永久居民，另外一方是外國人，雙方聯名購買的所有房產，全部按照外國人15%的ABSD徵稅。

5）夫妻雙方有一方是新加坡公民，另外一方是外國人，雙方目前都沒有任何房產，雙方聯名購買的第1個房產，按照公民第1套免交ABSD。除此之外，全部按照外國人15%的ABSD徵稅。

6）夫妻雙方有一方是新加坡公民，另外一方是新加坡永久居民。第1種情況是雙方目前都沒有任何房產，雙方聯名購買的第1個房產，按照公民第1套免交ABSD。第2種情況是公民已經有1個房產，永久居民沒有任何房產，雙方聯名購買的第1個房產，按照公民第2套，徵收7%的ABSD。其他情況均按照永久居民第2套，徵收10%的ABSD。

7）夫妻雙方都是永久居民，聯名購買的任何房產，徵收的ABSD和以1位永久居民購買的相同。也就是第1個房產，徵收5%的ABSD，第二個或更多，ABSD都是10%。

8）夫妻雙方都是公民，雙方目前都沒有任何房產，雙方聯名購買的第1個房產，按照公民第1套免交ABSD。如果其中一方已經擁有1個房產，或者雙方都已經擁有1個房產，或者雙方已經聯名擁有1個房產，需要再聯名購買第2個房產，按照公民第2套，徵收7%的ABSD。除此之外，全部徵收10%的ABSD。

發展商向政府購買土地的5年之內，如果無法出售所有的單位，發展商也必須繳納ABSD，這種ABSD相當於購地價格的15％，再加上利息。現在土地價格高漲，一些地段的漲幅已經超過15％，所以發展商寧可選擇繳納15%的ABSD，也要堅持到將來房價上漲的時候才出售剩餘的單位。

額外買方印花稅退稅

如果購買了第2個房產，同時拋售第1個房產。稅務局允許符合條件的買方申請退還第2個房產的ABSD。申請條件是：夫妻必須有一方是新加坡公民，而且在完成第2個房產交易的6個月之內拋售第1個房產。

買方夫妻都是永久居民，即使在完成公寓交易的6個月之內拋售組屋，也是沒有資格申請退稅。

如何合法規避額外買方印花稅（ABSD）

1）如果您是冰島，挪威，瑞士或列支敦斯登這5個國家的公民或永久居民，或者您是美國公民，那麼您購買新加坡房產繳納的額外買方印花稅(ABSD)，和新加坡公民等同待遇。因為上述國家和新加坡簽署了自由貿易協定，稅務局只能按照新加坡公民的ABSD徵稅。

2）稅務局規定，只要是根據遺囑，繼承法或回教繼承法分配的房產，不需要支付任何稅務，包括ABSD。如果房產是以產權贈與的方式轉移，被贈與者也是需要按照市價繳納ABSD。

3）如果買房的雙方都是永久居民或者都是公民，建議以其中的1位永久居民（公民）的名字購買公寓。將來如果購買第2個房產，就以另外1位永久居民（公民）的名字購買，避開更高的ABSD，而且可以申請80%的房貸（如果聯名購買的第1個房產的房貸尚未還清，第2個房產的貸款頂限是50%）。建議買房之前先申請銀行的貸款原則批准，避免支付了定金又面對資金短缺的問題。

4）如果孩子是公民或永久居民，而且年齡未滿21歲，父母親可以通過信託人的形式幫忙孩子買房，按照孩子的公民或永久居民的第1個房產徵稅。這種方式的缺點是孩子沒有收入，不可以申請銀行房貸，所以需要支付全額房款，另外律師費超過$4000（普通交易的律師費是$3000之內）。

5）並非所有的房產都是按市價交易。如果市價是$100萬，賣方願意半價出售，買方還是要按照$100萬的房價繳納印花稅。稅務局規定，顯著低於市價的房產交易，按照市價徵稅。

6）如果買方同意以$100萬成交，但是買方要求購房合同列明的交易價格是$80萬，就可以按照$80萬而非$100萬繳稅。這樣做雖然可以節省一筆印花稅，但不是合法行為。如果其中一方因為某種原因反悔，拒絕完成交易，會造成嚴重的後果。

7）新加坡破產法規定，如果賣方以顯著低於市價的價格售賣公寓，賣方又在交易完成的兩年內破產，法庭就會查封破產者之前出售的公寓，抵償給破產者的債權人。

8）年輕人買房的時候經常需要得到父母的資助，很多人糾結到底是用孩子還是父母的名字購房。如果用孩子的名字購房，那麼將來孩子成為永久居民3年之後，申請購買二手組屋，就必須在組屋交易完成的6個月之內脫售在孩子名下的公寓。如果孩子成為公民之後，申請購買二手組屋，就必須在組屋交易完成的6個月之內脫售在孩子名下的公寓。如果申請購買新組屋，就必須在脫售公寓的30個月之後才有資格提出申請。

如果用父母的名字購房，優點是將來孩子購買組屋或公寓都不受影響。另外新加坡沒有遺產稅，未來孩子繼承遺產也無須繳稅。缺點是需要支付15%的ABSD，另外貸款年限受限制，如果申請60-80%的房貸，貸款年限是65減去年齡。假設購房的時候是50歲，那麼最長只能貸款15年。如果申請60%或更少的房貸，貸款年限是75減去年齡。以我的經驗，多數還是以父母的名字購房，免除孩子的後顧之憂。

10)如果第1個房產是Y和Z聯名購買，現在他們決定購買第2個房產，為了避稅，就要把第1個房產轉移到Y或Z的名下，這樣Y或Z就可以單獨再購買1個房產。這種房產更名最適合公民+公民的家庭組合。

11）公民+非公民的家庭進行房產更名，還是規避不了ABSD。假設Y是永久居民，Y把房產轉移到公民的名下之後，Y再去購買的第1個房產，還是要繳納5%的ABSD。

假設Y是公民，Z是永久居民，Y把房產轉移到Z一個人的名下，Z在進行房產更名的過程中，等於自己買下半個公寓，還是需要按照公寓的半價繳納5%的ABSD。

如果現有的房產是以雙方的名字申請房貸，那麼就需要還清貸款才可以進行房產更名。房產更名相當於一次新的交易，轉讓方和被轉讓方都需要聘請律師完成整個程序，花費的時間通常是8-12星期。如果房產更名是在購買房產的3年之內進行，還需要支付賣方印花稅。

12）房產更名不適用於組屋，建屋發展局規定，組屋屋主只有在家庭情況發生特定變化下才能通過產權贈與的方式進行房產更名，例如家庭成員結婚、離婚、去世，或是陷入經濟困境，必須通過轉名來保留組屋。

當局已經切斷了組屋屋主通過房產更名，免交ABSD的渠道，讓第二次購屋者不能再鑽原有的政策漏洞。

13）買方一次性購買多個房產，視作單一合同，按照總價徵稅。按照總價徵稅比按照多個合同徵稅的稅額高。假設買方購買3套價格是$100萬的公寓，按照單一合同分別計算，每套的買方印花稅是$100萬X 3% - $5,400 = $24,600，3套的買方印花稅就是 $24,600 X 3 =$73,800。如果按照3套的總價$300萬計算，買方印花稅就是$300萬 X 3% - $5,400 =$84,600。所以如果分別計算就會節省$84,600 - $73,800 =$10,800。稅務局以前吃過這個虧，現在已經把這個政策漏洞補上了。

賣方印花稅

賣方印花稅(Seller StampDuty)，縮寫SSD。從買房到賣房的時間如果少於三年，又是在可控或可預期的情況下售賣房產，不管賣方是新加坡公民還是外國人，都必須要繳納SSD。目的就是為了控制炒房行為。

如果夫妻在新加坡買了房，3年之內離婚，因為離婚是個人原因，所以還是要繳納SSD。

投資有潛在價值的舊公寓必須先了解清楚，如果購買的舊公寓在3年之內就被發展商集體出售(EnBloc),也是需要繳納SSD，因為集體出售是可以被預測的。

如果公寓的房齡少於十年，需要經過至少90%的業主投票同意，如果公寓的房齡超過10年，那麼需要至少80%的業主投票同意。這些業主所佔的分層地契份額（sharevalue）和擁有的單位樓面面積，都必須佔到整個項目的80%和90%。最後還需要得到分層地契局的批准，才可以完成集體出售。有些拒售的業主還可能上訴到高等法庭。

以下4種情況下，3年之內售賣住宅類房產不用繳納SSD

1，政府徵用土地

2，整棟組屋被政府收回重建

3，破產者賣房還債

4，繼承遺產

房產稅

有些客戶買房之後都是自己居住，但是稅務局通常按照非自住的稅率徵收房產稅。新屋主需要把以下圖片中列明的文件，和申請表一起發送電郵到稅務局（電郵地址:[email protected]），稅務局就會把非自住的稅率換成自住。如果同樣的屋主同時擁有幾個住宅單位，自住的稅率僅限於其中的一個單位，其餘的單位即使是空置，也都要按照非自住的稅率繳稅。

大家可以參照以下的2張房產稅稅單，和自己的稅單作比較，就清楚自己的房子到底是按照自住還是非自住的稅率徵稅。稅單上註明的ResidentialTax Rates就是非自住稅率（相當於年值的10%）；Owner-Occupier Tax Rates就是自住稅率（相當於年值的4%）。

假設年值是3萬新幣的單位，自住的房產稅是$30,000 X 0.04% = $1,200；非自住的房產稅是$30,000 X10% = $3,000。每年的差別是$1800。

年值（AnnualValue）是指單位的年租金，不包括單位裡面的傢具和設施費用以及物業管理費。如果該單位沒有出租，稅務局會根據同個公寓，相同面積的不同單位的租金做參考。

2018年市場展望

簡單概括，買方只有新加坡人和外國人2種，新加坡人申請貸款受到總償債率的限制。2013年6月推出的總償債率（Total DebtServicingRatio）條例規定，借貸者每個月須償還的債務不得超過月收入的60%。這些債務包括房地產和非房地產貸款，如車貸、學費貸款和信用卡債等。有些本地買家好不容易找到了心儀的房子，卻因申請不到貸款只能放棄！

另一方面，15%的額外買方印花稅讓許多外國人望而卻步！就因為政府的這2個精準的降溫措施，造成新加坡目前的房價遠低於香港和國內的一線城市，所以新加坡在2018年最值得投資的亞太城市中排名第三，排名第一和第二都是澳洲的城市，澳洲最近又在排華，2017年12月19日，所有駐澳中國使館全部發布安全警告！

值得一提的是，新加坡是除了中港台和澳門以外，唯一的一個以華人為主的國家。華人還是適合長期生活在以華人為主的國家。

相信很多潛在的購房者都在翹首期盼政府取消或部分取消額外買方印花稅。我覺得需要認真考慮一下，如果目前有屋主準備以100萬的價格出售自己的單位，假設明天政府宣布取消10%的外國人額外買方印花稅，不難想象購房者一定驟增，該屋主很可能也要相應地提高售價，提高的部分可能超過被取消的那部分額外買方印花稅。

當然政府近期不可能取消或部分取消額外買方外印花稅，否則房價可能報復性反彈，畢竟市場壓抑了7年時間。太多的潛在購房者在等著進場。

新加坡經濟在2017年第三季度年比擴張5.2%，增速創三年以來的新高。今年的經濟增長預測是3-3.5%。經濟的增長自然會帶動房價攀升。2017年4月到11月之間，非有地私宅整體轉售價上升了5%。發展商標地價格的飆升也出乎政府的意料之外，將來的房價會隨著地價水漲船高。目前有些發展商已經在捂盤惜售。

需要警惕的是，儘管房價已經進入上漲的軌道，但是外籍員工就業准證與特別准證數目的增幅，已從2010年的22.8%減緩至2016年的1.5%，出租市場的需求增長也因此緩慢，目前全島範圍的私人住宅的空置率是8.1%。另外明年美國的利息可能上調，新加坡的貸款利息也會跟進。建議以出租為目的的投資需要謹慎，目前的租金回報和資產增值比較難兼得。

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（圖文由鄭黎提供）

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