2018廈門高價地上市爆發，樓市摸底天花板會在哪裡？

直擊！高價地上市爆發！2018廈門樓市大摸底，房價天花板會在哪裡?

來源： 廈門房地產聯合網

調控重拳下，廈門樓市「神一樣」的表現，終於告一段落了。

眼下，市場成交風輕雲淡，滾燙的土地市場也逐漸冷卻，但豪價的Show Time，正在加速拉開序幕。

按正常開發節奏，大部分高（豪）價（宅）地（項）塊（目），將在2018年上市。

有句話說得很對，誰也不能與趨勢為敵。而有些趨勢已經無法阻擋。

比如，廈門曾經的剛需板塊，門檻都已經讓人淚目。特別是2018年將開工的純新盤，大多天生自帶「高價地」的BUFF，這一道道豪華的菜肴，不是誰都吃得起，畫風如下↓↓↓

2018年廈門樓市：一是，全面「豪宅化」趨勢愈發明顯；二是，「躺賺時代」落幕，市場步入腦力博弈的階段。

開工的項目會越來越多，區域會越來越成熟，但是你的機會是有限的，你的資金是有限的，選擇錯了幾年都難以更改，你的未來很大程度上取決於你現在的佔位選擇。

普通的你，要有佔位意識！今天，我們就從地價、房價、供應等市場基本面出發，對2018年廈門樓市進行一次摸底。

NO. 1｜壹

2018，一大波純新盤殺到！

2016-2017兩年蓄勢，廈門出讓的宅地，將在2018集中面市。

據統計，已確認2018年入市的純新盤就有16家，此外，即將在今年開工純的高價地項目11個，整體供應量比2017年高出一截。

值得一提的是，這些新入市項目中，地價大部分集中在「2」字頭和「3」字頭。2018廈門樓市「豪宅年」被按下了「激活鍵」。

一方面，調控的花式碾壓下，火爆行情，很難再次上演；

但另一個殘酷的現實是：廈門剛需的溫暖港灣正在被填平，廈門高端市場的新格局，來了！

以下這張圖帶你秒懂去年土地成交情況，讓大家感受下豪（買）宅（房）的（太）性（難）冷（了）淡（吧）風？

2017廈門土拍吸金407.3億元，平均樓麵價約2.7萬/平。

其中，樓麵價超3萬+的有10幅，像翔安和同安的環東海域等熱門區域， 樓麵價3.3-3.6萬元/平的地塊佔據半壁江山。

因此，你需要關注居住需求升級。比如翔安，相對於之前在售房源多為SOHO，今年大家非常關注的融創東南府、世茂·國風長安、以及融僑鉑樾府等樓盤，也都將陸續入市，2018年將步入住宅產品集中爆發期。

同時，板塊將也進一步向深度改善板塊轉型，價值面臨新一輪重估。

事實上，這也是廈門樓市的整體趨勢。過去那些地價1萬+項目將告別廈門的新房市場，進入到二手房市場流通。

雖然在限價之下，但隨著那些地價2萬+、3萬+的項目集中上市，按照正常的成本推導，高層新房的首開價格或將維持在2-4萬+。

2017廈門新盤總體去化率並不理想，2018面臨的總體現狀是：地價高企、房價受限、購買力已現頹勢。

新的一年，會有何表現？最基本兩點：一是，限價水平；二是，市場接受度。

對於購房者，緊盯這些新盤的預售證、備案價、開盤去化情況，很大程度上代表著接下來市場的走向。

NO. 2 | 貳

2018年，一個必須承認的現實：

一些高價地項目的營銷總們，也不得不面對「加分題」可能淪為「負分題」的壓力。

一是，曾經輝煌一時的「地王」大戰偃旗息鼓，土地市場上瞬間火爆，戰火延深到銷售市場的盛況不再。

二是，日漸趨緊的金融環境和回款需求，也不允許開發商通過「封盤演義」讓「時間來消化」。

三是，限價之外，樓市壓制投機+去槓桿之後，廈門本地需求，能夠接受繼續走高的房價么？因此，邏輯上看，房價跳漲的空間不大。

可以說，淡市之下，廈門全面豪宅化，購買力已現疲態，地王之重，不僅對購房者，同樣也對開發商產生壓力。

有人會說：那價格肯定暴跌了？拿地一時爽，終究要把市場演成了災難片？

很遺憾，從目前看，基本沒概率。與之前集體搶房的癲狂相比，廈門樓市確實理性了不少，但一絲堅冰裂開的聲音，並非代表雪崩。

如果你經歷了2016廈門房價一飛衝天的噩夢，堅持了2017調控的碾壓，咬牙挺住了那些澎湃跌宕，牢牢抓住扶手沒被甩下船，可能更有體會。

最直觀的一點，整個市場的基本面已經變了，不到2萬的地價，普遍在賣3萬+的價格，那麼，當2-3萬+的地塊陸續入市時，會怎麼樣呢？

我們稍微來感受下：

2017年9月29日，中糧以15.41億元的總價拿下2017XP07地塊，樓麵價28379元/㎡，總建築面積54300平方米。據該項目曝光的銷售計劃，計劃單價5萬+。

上文提及，過去那些地價1萬+項目，大多已經清盤。剛需面臨的最大問題是，廈門已上市或即將上市的樓盤中，可選餘地越來越小。

隨著這一撥自帶「豪宅體質」的項目，拉開入市的序幕，接下來很可能要習慣這種節奏，板塊的價格門檻越來越高，所以，判斷後市，這些新盤的動態，是一個非常重要的考量標準。

NO. 3｜叄

再從樓市大環境上看，業內人士預計，2018年樓市是一個小年，但不會出現大起大落。

上一波逆天行情，「居有其所」和「改善居住」的正常願望，被裹挾和放大，並變質為由對未來的恐懼和對財富的貪婪交織而成的狂熱。

而眼下隨著調控步入深水區，房價摁下暫停鍵，搶房之風也進一步平息。

體現在數據上，不僅廈門，越來越多的重點城市，再也不能「躺著就把房子賣完」。

近期的廈門樓市，也不再有「流量級爆款」。

據統計，2月前10天廈門一手住宅共成交189套，日均18套。

更重要的是，這一次的調控周期，可能比你想象的要長的多！

在今年廈門金融工作會議上，高層強調：

當前和今後一個時期，廈門將持續推動經濟「去槓桿」，關注「影子銀行」風險，警惕房地產金融風險。

2016年流行的是「人有多大膽，地有多大產」，不僅是廈門，包括周邊的角美、漳州港都出現了「天價失守」現象。

土地是稀缺資源，這一點毫無疑問。然而眼下的環境，正如一位業內人士所言——「錢比土地更稀缺」。

房地產商直接融資和間接融資的途徑原本很多，這也促成了房企敢於「砸錢」，而這也從客觀上推高了土地價格。但是，「錢多」的局面在2018年發生了大逆轉。眼下，廈門土拍市場，開發商拿地明顯更加謹慎。

此外，金融去槓桿的背景下，不少投資客也退出了舞台。用粉絲的話說，此前，面對廈門樓市，「鼓脹的錢包就像鼓脹的膀胱，你總是會有想儘快清空的衝動。」而目前，攪熱市場的環境與情緒，已經逐步消退。

換言之，隨著資金成本越來越高，市場購買力下降的大背景下，如15、16年那樣的行情可能再也沒有了。

中國房地產協會原副會長兼秘書長、全國房地產業商會聯盟主席顧雲昌表示：

因為調控，過高的房價已經被壓住了，2018年房價看不出來要大漲，因為還沒到積蓄力量到再爆發的階段，總體上大的概率是比較平穩的。

這樣的判斷同樣適用於廈門樓市。再綜合上文幾點來看，2018年廈門樓市的基本面，可能維持高位橫盤，但高地價、高房價，及購買力之間，或將出現失衡現象。

低價位房源嚴重不足，剛需買房依舊難；中高端產品供應提升，但火爆行情，很難再次上演。越來越多的剛需或將被「溢」出去，但同時購房者也有更充足的時間，去挑選適合自己的產品。

如果你有買房的需求，除了翔安和同安等土地出讓重心的新盤動態，二手房的掛牌量和成交量，也是你觀測房價趨勢的重要依據。

最後補一句：梳理市場的目的，不是為了傳播情緒，你要知道今天是怎麼來的，才能更清楚預判明天。

至於希望廈門的房價大跌的，套用一句偶像劇的高頻台詞，「我們再也回不去了」。那麼，唯一能把握的，就是當下。

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