謝逸楓：瘋狂的印鈔機！鐵打的房價流水的調控！
文/謝逸楓
瘋狂的印鈔機！釋放流動性來了，2018年。2018年1月17日，中國人民銀行消息，2017年9月30日，人民銀行發布《中國人民銀行關於對普惠金融實施定向降準的通知》（銀髮[2017]222號）。目前有關金融統計工作正在抓緊進行，預計普惠金融定向降准可於2018年1月25日全面實施。而2017年，央媽不負眾望，給房地產砸了5.6萬億元，終於穩住了市場讓房價上漲5.6%，實現了促進房地產市場平穩健康發展的目標。
央行發布數據，截至2017年12月末，2017年末，金融機構人民幣各項貸款餘額120.1萬億元，同比增長12.7%，增速比上年末低0.8個百分點；2017年全年新增人民幣貸款更是多達13.53萬億元，同比多增8782億元。2017年末，人民幣房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末低6.1個百分點；全年增加5.6萬億元，同比少增1087億元。
央行公布了2017年的信貸數據，這些數據讓我們明白了2017年房地產到底「幫助」央行印了多少錢？ 房地產貸款來自於兩方面，一是開發商貸款。二是個人買房貸款。當我們買房的時候首付30萬，貸款70萬，最終開發商拿到了一套房30萬+70萬＝100萬的資金，由於30萬隻是從個人存款轉變企業（開發商）存款，市場上的總存款（M2）並沒有增加；而70萬是銀行貸款轉為企業存款，即總存款增加了70萬。也就是說個人買房貸款餘額增加了多少，也即M2增加了多少（絕大部分存款都是M2）。
數據顯示，2017年12月末，人民幣房地產貸款餘額32.25萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點。其中，個人住房貸款餘額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點。同期，房地產開發貸款餘額8.32萬億元，同比增長17.1%，增速比上年末高8.8個百分點，其中，保障性住房開發貸款餘額3.33萬億元，同比增長32.6%，增速比上年末低5.7個百分點。
2017年年人民幣貸款增加13.53萬億元，同比多增8782億元。分部門看，住戶部門貸款增加7.13萬億元，其中，短期貸款增加1.83萬億元，中長期貸款增加5.3萬億元。非金融企業及機關團體貸款增加6.71萬億元，其中，短期貸款增加1.63萬億元，中長期貸款增加6.38萬億元，票據融資減少1.58萬億元；非銀行業金融機構貸款減少3183億元。人民幣房地產貸款餘額32.2萬億元，同比增長20.9%。新增5.6萬億元，同比少增1087億元。個人住房貸款餘額21.9萬億元，同比增長22.2%。
央行調查統計司司長阮健弘介紹，截至2017年12月末，人民幣房地產貸款餘額32.25萬億元，也就是說到去年年底為止，房地產大約幫助央行印了32.25萬億元人民幣。去年12月末，廣義貨幣(M2)餘額是167.68萬億元，說明去年房地產對央行印鈔的貢獻大約佔到了20%為左右。表格可以分為兩部分，一部分是房地產貸款餘額，也就是存量的貨幣，代表著貨幣總量；另一部分是房地產貸款餘額增長，是某一段時間新增的貨幣，比如2017年。
從表中我們可以得出幾點信息：截止2017年，房地產對「印鈔」的貢獻佔到了20%左右；2017年新增貨幣中，房地產大約貢獻了44%；2015－2017年，房地產貸款餘額在M2餘額當中的比重逐漸升高，說明了印鈔的總資金流入房地產比重逐漸升高，而進入其他行業的在降低。最近幾年房地產確實充當了貨幣的蓄水池，這也難怪有些學者說高房價的原因是貨幣超發。
好多人總問老謝怎麼看2018年房價走勢，國家統計局的數據會告訴你，什麼叫鐵打的房價流水的調控，樓市30年僅僅2年下跌，剩餘28年都是上漲的。老謝把這30年劃分為三個階段，其一階段10年房價上漲的動力是人口福利。其二階段10年房價上漲的動力是城鎮化+土地制度改革+住房制度改革+金融制度改革+投資渠道狹窄。其三階段是10年房價上漲的動力是土地供應管制+調控+貨幣超發+人民幣貶值+資源集中。
放眼30年全世界，唯有中國房價一直在上漲路上，一直在調控路上，真是鐵打的房價流水的調控。最不可思議的是官方自1987年房價數據正式發布，到2017年三十年期間，房價上漲的年份達到28年，年平均上漲超10%，而下跌的年份才2年（1999年下跌0.05%、2008年下跌1.6%），跌幅不到2%，不到貸款利率的二分之一。毫無疑問，2018年中國房價慣性上漲的真兇為瘋狂的印鈔機+GDP的競賽、商品住宅土地供應管制+地價上漲、政策+利率上漲、人民幣貶值+投資渠道狹窄。
其一是政策端：儘管75城限購、75城限貸、58城限售、45城限價限簽、20城限售，所謂上有政策，下有對策，30城的人才引進政策的實施，早已經曲線突破限購、限貸、限價限簽政策。其二是：供應端：13城房企自持地塊、12城住房租賃試點、13城集體建設經營用地建設租賃住房試點的土地與住房供應制度改革，與商品房價沒太大關係。供應因生產周期拉長，形成真空現象，無法解決住房供需矛盾，並且供應有限。
其三是去庫存周期：樓市局部調控趨勢不變，局部去庫存政策會加強。住宅去庫存的城市集中於三四線城市，只要房企高潮時賣房，低潮時買地，不擔心調控風險。而一二線城市基本為補庫存，抑制需求，新增供應的下降與商品住房土地供應的負增長，高端項目與地王地塊的集中上市，房價肯定會出現結構性上漲，同時為增加市場商品房有效供應，限價、限簽的政策必須調整。
其四是金融端：資金是無法用政策全面堵塞流動的，貸款收緊，房企肯定會收緊生產，因為需求端收緊。房企貸款越來越難、個人買房貸款限制多、土地抵押貸款條件多了、融資渠道收緊、房貸首付上升、利率上調的政策讓資金看似凍結。事實上，信託+基金+私、公募+資管的10萬多億非標資金早已經蠢蠢欲動了，二房企海外融資，併購收購，互拆互借，壓縮生產的市場化手段足夠扛過調控期。
房企2017年4萬億的貸款與融資及非標貸款，成為房價上漲的動力。2017年房地產企業融資途徑主要來自銀行貸款、公司債券和非標融資。2017年，上述三項融資額分別達25242億元、8005億元和7327億元。如果包括個人的住房貸23906億元，還有土地抵押貸款，但數據未出。2017年個人住房貸款增速下降2.0%，說明比2016年的24403億元減少了497億元，主要是一二線熱點城市的房貸收緊與房企信貸及融資收緊的原因。
2017年156053億元房企到位資金中，國內貸款25242億元，同比2016年21512億元，增長17.3%；利用外資168億元，同比2016年130億元，增長19.8%；自籌資金50872億元，同比2016年49133億元，增長3.5%；其他資金79770億元，同比2016年73428億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款48694億元，同比2016年41952億元，增長16.1%；個人按揭貸款23906億元，同比2016年24403億元，下降2.0%。
初步統計，2017年社會融資規模增量累計為19.44萬億元，比上年多1.63萬億元。其中，對實體經濟發放的人民幣貸款增加13.84萬億元，同比多增1.41萬億元；對實體經濟發放的外幣貸款摺合人民幣增加18億元，同比多增5658億元；委託貸款增加7770億元，同比少增1.41萬億元；信託貸款增加2.26萬億元，同比多增1.4萬億元；未貼現的銀行承兌匯票增加5364億元，同比多增2.49萬億元；企業債券凈融資4495億元，同比少2.55萬億元；非金融企業境內股票融資8734億元，同比少3682億元。
從結構看，2017年對實體經濟發放的人民幣貸款占同期社會融資規模的71.2%，同比高1.4個百分點；對實體經濟發放的外幣貸款佔比0.01%，同比高3.2個百分點；委託貸款佔比4%，同比低8.3個百分點；信託貸款佔比11.6%，同比高6.8個百分點；未貼現的銀行承兌匯票佔比2.8%，同比高13.8個百分點；企業債券佔比2.3%，同比低14.6個百分點；非金融企業境內股票融資佔比4.5%，同比低2.5個百分點。
無論是銀行貸款、債券和票據和其他融資都是在持續下降。這意味著，房企很快要進入還貸高峰期，2017年3000多億，2018年大概有3300多億的債務，2019年4470多億，未來三年大約有1萬多億的到期債務，這也和信貸控制有直接關係，未來影響會很大。接下來的時間，有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機，並且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。