關於房事，必須算清的一筆賬！

房價經過一年的策馬狂奔，最近有一點消停的跡象！而最近無論是短中長期都出現了很多不利於房價走勢的訊號，可是房價崩潰論持續了差不多10年，一次又一次被打臉，所以房地產泡沫也許會有破滅的一天，但是預測具體的時間點都是可笑的。

圖一：上表為中國房地產正常情況下一套房子房價的組成比例

分析：仔細分析圖一不難發現，一套房產價格的組成土地佔40%，真正的建築成本，也就是房子只佔20%。而稅收+政府費用+土地費用接近6成。這也是上一期在愛奇藝《艾財愛家》視頻中分析到的，不僅中國家庭財富的主要組成部分是房產，ZF也是一樣的原因之所在。那麼房子到了購房者手中之後，房子的持有成本又是多少呢？

但是關於房產有一個問題一直被大家所忽視或是曲解，那就是持有一套房產的成本。而這一點直接決定了房價漲跌中，我們對於房產的處理方向。

1.為了便於直觀體現，我們以武漢三環內120平米，均價1萬5的房產做為基礎標本，因為這樣的房產在武漢最具代表性。

2.我們假設在一個完全靜態的環境之下，因為只有這樣才可能把問題講清楚。

3.房產持有情況，分為兩種，一種是全資持有房產，二是通過最新按揭情況持有房產。

為了方便直觀觀察，我為大家制了一個成本表

從表上我們可以得出以下結論:

1.一套房子到手之後,在房價靜態的狀況下,成本驚人.除了確定性稅費加上每年物業費以外,如果不能保證持有五年以上,還要交高額的效易稅費.而房產稅與土地使用權續費問題,更是懸在房產上的利劍.再加資金成本包括房貸利息與機會成本,還有折舊.

所以如果房價本身續持著一個靜態水平,那麼購房者無疑要承受巨額的顯性與隱性損失.

2.在房價的上漲過程中,一定要利用槓桿資金.從而用來對沖資金成本,降低房產的持有成本.以上例為準,每年要承擔6.76萬的利息,只要房價增長速度達4%,則從理論財務收益率上就為正.因為槓桿會放大資本效果.如果下跌呢?當然最好的選擇是不要買房子,如果已經成為房奴,那隻能希望房子止跌,因為後果是災難性,最壞的結果是房子沒了,還欠銀行一屁股債.

3.房產最好持有的時長要超過五年,國家為了打擊房產投機，在個稅,增值稅營業稅上都設置了年限,如果短期炒房,會承擔巨額費用.

4.未來房產可能性收費項目會大大的加重持有房產的成本,溫州土地使用權續問題到現在還沒有下文,而房產稅已經完成初步立法,等待經濟形勢好轉,必然會加快腳步.按法理兩者只能實行一個,但是在天朝什麼都有可能.

5.如果房價陷入三四線城市那樣的停滯,意味著在那購房是一件愚蠢的投資行為,因為沒跌不等於你沒有虧,所以在三四線城市只能以實際居住需要為導向.

6.房子之所以升值,並不是房子升值了,而是土地升值了.土地才是真正的資源,私房價值遠高於商品房!

所謂賬不算不明,那麼以上數字得到的依據如下:

一．稅收成本：

契稅：⑴.契稅,它是以所有權發生轉移變動的不動產為徵稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。根據住房面積，過去的首套房被分為三個等級徵稅：90平方米及以下的家庭唯一住房，按1%稅率徵收契稅；90－144平米，1.5%；超過144平米，3%。通常契稅跟著首付款一起繳納。

分析：我們的條件是以120平方為基準，所以費用取值為：120平方X1.5%稅率X1.5萬單價=2.7萬

二.營業稅：根據財政部2016年2月17日《關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》:關於營業稅政策個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅5%;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業稅。

分析：因為正常情況下無論是投資者還是普通購房者持有房產的年限都應當高於兩年，所以營業稅我們暫時不計入購房成本，要知道營業稅稅率是所有房產相關稅種中最高的。

特殊情況下如果需繳：120平方X1.5萬X5%=9萬

三.個稅與增值稅：根據規定，此稅由賣房者承擔，如果房產證滿5年且是唯一住房，即可免除，否則將收取差價的20%或全額的1%。「滿五免交」的土地增值稅也是這個道理，稅率1%。

分析：實際上目前中國大量家庭持有的房產數量遠不止一套，但是為了客觀情況下，我們按兩種情況計算，因為房價近幾年處於快速增長所以以增值20%計算，費率比較高，所以我們統一按1%計算。

1.有兩套及以上房產家庭：120平方X1%費率X2項稅種X1.5萬單價=3.6萬

2.只有一套且辦證滿五年：因為只有一套房，所以這兩項稅種並不計算在內。

四.房產稅：家庭僅有的一套住宅，且人均居住面積不超過60平方米，免征房產稅。

房產稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

(1)以房產原值為計稅依據的應納稅額=房產原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)

(2)以房產租金收入為計稅依據的應納稅額=房產租金收入×稅率(12%)

(3)家庭第三套住房，每年徵收4%到5%的房產稅，且沒有減除額；

(4)家庭第四套住房及以上住宅，每年徵收10%的房產稅，且沒有減除額；

分析：1.房產稅應不應當計入應收稅收里呢？我個人認為應當，雖然房產稅目前還沒有全面展開，但是從多方面消息來看，5年左右的時間必然會成形。而前面營業稅中因為我們假設過普通人持有房產時間必然超過5年，所以不計入費用。而房產稅5年內必然會開始徵收。

2.房產稅的稅率：其實目前市場對於房產稅的稅率有各種版本，我們以目前市場主流的觀點為準。

3.分成兩種情況：正常三口之家，基至是新婚夫妻唯一住房只有120平米，則不需要繳房產稅。但是如果超出部分則需要按以上部分繳納，我們假設新婚夫妻一人有一套婚前120平米的住房，則有一套需要繳費的情況下需交費用：

120平米x1.5萬x70%x1.2%=17.28萬

五.印花稅：目前印花稅是按照購房價的萬分之五計算，此為必交。

120平米x1.5萬x0.05%=900元

六.購房時的各種工本費 用我們以300元計算

總結：房產相關稅費部分基本上都已經計算清楚，可以看出稅費在購房時還會產生一筆不小的費用。尤其是房產稅如果後期出台對於市場的衝擊會非常之大，因為絕大多數稅費再高都只是一次性支出，完全可以轉嫁給市場或接盤者，可是房產稅也完全跟年限相關，屬於長效不定量。

而溫州事件時至今日沒有了下文，這是一個非常不好的信號。因為稅收及法規有一個基本原則就是參照既成事實，現階段到期土地使用年限如果都是以按市價補足三分之一費用，那麼後期也必然會參照之前的處理辦法。可以說這是一個炸彈，一點都不為過。相較於居民住房的不確定性，商鋪的確定性就大得多，而且商鋪土地使用年限只有四十年。

二．物業成本：

1.房屋維修基金：總房款2％-3％的房屋維修基金也是要在房屋交易過程中一次繳清的，用以物業公用設施的更新、改造。二手房無需繳納此款項！

金額計算：120平方X2%X1.5萬=3.6萬

2.物業管理費用：120平方X12個月X每平市價2.5元=3600元/年

三．機會成本

1.以國債為最低標準，錢是會貶值的，這一點大家都是知道的。所以說理財是一件被動的事情，但是何種收益才能算是保值了呢？個人認為最低保值標準應該是五年期國債收益，因為相較於房產而言，國債的安全性更高，根椐投資中風險與收益成正比的基本原理。所以資金的最低機會成本是：120平米X1.5萬每平價格X4.3%五年期國債收益=7.74萬元

2.以信託收益為最高標準得到的數字，信託因為業內存在剛性兌付的潛規則，而信託作為國內主流金融機構之一，安全性有一定保證。而且收益是按年，完全可以實現複利增長，雖然信託門檻較高，但是目前房價的門檻也不低。所以將信託收益定為機會成本最高限是非常合理的區間。

120平X1.5萬X8%年收益率 =14.4萬元

3.在機會成本之中還有一個資金成本，也就是房貸一族。而按現在首付比例2成計算，就是四倍槓桿，年利率按市場折中值4%計算，年利息為：120X1.5萬X80%X4%=6.76萬元

分析：在這裡有必要跟大家解釋的一點是房貸利息成本因為是借用了槓桿資金，也就是當房價上漲時，會加大資本的收益率，當房價下跌時，則反之。所以我們只考慮在靜態下的指標。

四．房產折舊成本：因為房價一直在一個快速增長期，中國人一直都忽視了一個非常客觀的問題，就是房產會折舊的，而新舊房屋在價格上相差是非常之大的。在這裡我跟大家舉兩個例子！

1.上海迪斯尼剛剛開園，從確定立項到開園迪斯尼所在的川沙新鎮房屋價格在10年間，漲幅超過了10倍，可是大家不知道的是同期川沙新鎮的土地價格卻上漲了500倍。土地是不可再生資源，不具有替代性，而其隱藏著大量的資源屬性。而前面的房價組成圖中，我們不難知道建築成本實際上只佔20%多一點，而土地價格卻接近一半。

房子本身是不值錢的，而且也不會升值，只會貶值，真正升值的是土地！

2.因為目前我國房地產處於持續高燒階段，房子的折舊並不明顯。但是房子已經開始慢慢不再是稀缺品時，這時房子的折舊就會體現的越加明顯。以日本為例，同一區域的房子，新老房子年差額2%以上，而且每隔十年，房子交易價值會出現一次極為明顯的下跌。

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