泰國置業，這些雷你必須要知道！

導語：國際房地產服務和投資管理公司仲量聯行16日發布的數據顯示，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資額為62億美元，僅次於德國和英國，成為房地產領域世界第三大跨境資本來源國。它們資金基本投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國。其中美國吸引的資本總額為100億美元，英國和德國分別為60億美元和20億美元。

相比英美等發達國家售價動輒上千萬人民幣的房屋，相對較低的總價和較短的交通距離使以泰國為代表的東南亞國家正成為國人海外置業的熱門區域。

據泰國《曼谷商報》報道，泰國某知名房地產開發商2017年上半年銷售金額為150億泰銖（約合30億元人民幣），比去年同期增長20%，其中外國人購房者貢獻越來越大，中國人則是「主力軍」。

然而，在泰國置業卻一直存在著諸多的亂象。由於泰國政府限制外國投資者對土地的購買，但有部分代理公司仍能「神通廣大「地達成此類交易。北京瑞麥投資總監牛振虎認為，部分代理公司的「神通廣大」其實會帶來很多的隱患。

他在遠見財訊（yuanjiancaixun）的直播中詳細說到：「首先是跟泰國人合夥去開一間公司，然後把你作為小股東，只佔49%的股權，泰國人做51%的大股東，律師一般會告訴你會簽一些名義上的協議，限制泰國人的操作和買賣。但這個裡面，首先律師也是泰國人，你作為小股東用公司的形勢去購買，你未來想變賣的時候泰國人有可能反悔了，或者說是他在你不知情的情況下，他用多數投票權把公司賣了，你是不知道的。而這種以公司形式購買的其實是租賃產權，這其中又是一個很大的風險。」

而除了土地方面的限制，牛振虎認為，在泰國購買公寓同樣存在風險：「在泰國一般買房期房現房都有，我就推薦大家去購買現房，這是沒有太大風險的，購買了就可以去辦地契和房產證，拿到了房子就完全屬於你了。而期房的話就有一些門道了。因為海外人士去開發房產的話是不那麼順暢的，這樣的開發商是有一部分風險的，這裡面牽涉到環境評估報告，如果這個沒有批下來，就開不了工，而你買了這樣的房產，你可能就會有前期首付的損失。所以我建議客戶去購買房產的時候記住兩點：一是能買現房就買現房，另外一個就是要認準開發商，最好是當地的、上市的、或是有名的開發商，以泰國本土的為主。「

新華社前駐曼谷分社記者凌朔此前也介紹了在泰國投資買房的主要的五大風險：

其一，物業管理風險。「泰國對公寓房的管理方式和中國國內不同，它是由物業公司來負責後期的房屋管理，一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為『爛尾服務房』。」凌朔說。

其二，房屋稅費風險。「中國投資者所青睞的海景公寓，看上去很便宜，但它的房產稅和之後每年的物業費可能會高到普通投資者無法承受的地步。」凌朔介紹道，一般新公寓一年物業管理費可高達四五萬元人民幣。

其三，房屋維護風險。因為氣候原因，購買公寓后的維護成本也會非常高。凌朔舉例，如海景公寓，若三個月不住，傢具就會發霉，在國內可以維持10年的裝修在泰國只能維持三年。

其四，出租風險。由於一些投資者並不會在泰國所購買公寓中長期居住，他們常通過物業公司對外出租，但很多公寓事實上並無法出租出去。

最後，政策風險。「泰國政府更迭比較快，相應地，政策延續性較差，每一屆政府上台後都會在房地產政策上進行比較劇烈的調整，有時，政策變化后是有投資空間的，有時新政策會讓投資反而成為累贅。」

北京瑞麥投資總監牛振虎表示，投資者購房還是要先從自己出發，是想投資還是想自住，或者投資和自住去兼顧，然後先選擇泰國的哪一個地區，再去選擇一個具體的項目，去進行投資。他在遠見財訊（yuanjiancaixun）的直播節目中建議：「在購買房產的時候，還是要本著價值投資的原則，購買以後長時間持有，不要輕易的賣出房產。由於賣出房產都是有成本的，而且每賣一次就會有一次交易的費用，如果說你長時間持有，你看好泰國這個國家的房產，你應該持有5年以上。另外它的這個被動租金非常高，達到5-8%，泰國這個國家的房產也適合長時間投資。」