在日本買房需要注意什麼

房產=抗通脹的唯一利器

=定期理財包（收租）+增值資產（轉售）

所以，即使國內限購力度空前，不少國人仍對房產保持極高的信心，甚至不惜奔赴海外，全球配置！其中尤以發達國家的房產最受追捧，英國、美國、澳洲、加拿大、日本等都是涉獵對象。

在此，我必須給出提醒，對彼岸國家的信息缺失，很有可能讓你這次投資血本無歸。

所以，今天我們就來聊聊我們的鄰居——日本。

華人在日本買房必須要知道哪些真相！

二手摺舊率驚人，轉售交易稅費重

日本房產跟歐美等國不同，新蓋的房子和二手房的差價很大。基本上只要一經手，價值就要打8折，1成的折舊，1成的中介手續費、稅金買賣等，如果囤房幾年，折舊率更是驚人。

這是因為日本人的主流思想是「新東西才是好東西」，除了傳統民俗的神社寺院，日本的老建築不大多。即使二手房的地段比較好，價格上還是新房更高！所以投資日本的新房，必須要有先虧2-3成的覺悟。

同時，日本轉售所得稅也非常苛刻，5年內轉售要課39%的稅金，5年以上則為21%，比國內要貴一倍。

在此我們做個計算，假設我們100萬買進日本一套新房，5年後同一個新房項目價格漲到150萬，賣出后我們的收益為多少：

收益=（150*70%（折舊+中介）-100）*（1-21%）=（105-100）*79%=4萬

只有4萬塊！比國內銀行5年定期（24萬左右）的利潤還要少，而且這還是建立在日本房價每年都漲10%的假設上，不然鐵定虧本。

而事實上，日本的房產每年不可能能漲10%，甚至可能降價！

日本少子化問題嚴重，空屋數驚人

迫於經濟壓力和思想解放，近幾年日本少子化的問題非常嚴重，人口越來越少，這直接導致了大量空屋的出現。

據戴德梁行數據統計，日本空屋數高達820萬戶，每7戶有1戶沒人住，連人口最集中的東京都有近82萬空屋，而且數量還在增加中，沒人住的房子不會漲價，只會掉價，至於掉價多少才能找到接盤俠，就看你的運氣了。

許多國人朋友近兩年買日本的房子是期待2020年東京奧運房價大漲，但日本是超級成熟社會，不會因為一場奧運會發生翻天覆地的成長。

像2014年空屋率高達13.5%，連東京空屋率都高達11%，空屋數及空房率都創下史上新高，眼看再5年，即2020年，日本空屋率估將達到40%，尤其2020年奧運后，暫時集中到的東京人口又會大減，屆時房產脫手將更為困難！

小結：在日本買房，轉售鐵虧

包租婆（公）遠沒有想象中好當

除了轉售，房產還有出租收益，這也是許多國人看重的地方，認為發達國家的租售比有4-5%，比起國內1-2%要好的多。

但你要知道，房租和房價都是由需求支撐，日本這麼高的空屋率，租金根本抬不上價，能找到租客就很不錯了。

加上日本今年5月空屋稅（房屋空置一定時間，就要繳納一定的稅費）提高了6倍，迫使大批空屋投入到租房市場，需求弱勢，供應大增，包租婆（公）真不是那麼好當的。

而且許多國人不懂日本人的居住習慣（高緯度地區的日本人對陽光分外珍惜），圖價格便宜買下的都是朝北、公寓一樓等，這樣在本就殘酷的租房市場里，更加沒有競爭力。

此外，日本房產的維護成本也很高，要付昂貴的管理費、修繕費、固定資產稅、管理經費，再加上驚人的折舊和外匯風險，日本的房子真的沒什麼搞頭。

以上內容來自小胖看房