我知道目前的熱點都在樓市中。作為一個專寫理財的筆者，如果不寫一點與樓市相關的內容，似乎就會變成不合群的人。而且在天朝，還有什麼比樓市能更快、更安全的來錢方式嗎？

天朝的樓市讓很多人都看不懂，不管是買房的、賣房的、看房的，即使是那些「專家」也一樣困惑。而且天朝一直都說房子是用來住的，不是用來投資的，要抑制房價。卻又親手製造著一個又一個的大新聞。先是雄安縣被國家定為比浦東新區還要重要的國家級新區，以及其後浙江省發文把嘉興市建設成為對接上海的示範新區。更早些把整個舟山市定義為自貿對接區。反正怎麼看都不像是在「抑制」房價。

如果說之前高漲的房價只是影響了那些特大城市的話，現在基本只要一說到房價，全國人民都是一副生無可戀的表情。

肯定很多人想聽房價的走勢，但說實在一點，未來的走勢誰知道呢。而且現在即使那些最悲觀的人也不再會輕易說房價會下降。而我呢，至少覺得北上廣深是肯定降不下來，能不漲就是謝天謝地。

讓我們先來看看天朝房產市場化這幾十年來取得「業績」，然後再慢慢展開。

房產市場化的「業績」

• 上行周期長，下行周期短。這十幾年，房價只在短時期內有過輕微下降，長期來看漲幅強勢。

• 打破了用租售比來衡量房產市場健康度的國際經驗。

• 打破了房價收入比來衡量房產地場健康度的國際慣例。

• 打破了房價總值與GDP比值來衡量房地產健康度的方法。

• 北上廣深保持著房價至少10年翻10倍的增漲奇迹。

天朝這十幾年來的房價增漲，已經超過了世界近代史中任何一個國家、任何一個時期。我記得2010年之前，各專家、學者、公知們對於未來房價的趨勢還是觀點不一，勢力均衡。但自從2013年以後，即使是再保守的專家現在除了大聲驚呼看不懂外，也無法再堅信房價有下跌甚至是腰斬的可能了。

似乎這個時期除了指望調控政策，僅靠市場已經無法改變這一事實了。而天朝也的確很給力的一直在做著這件事情。從2005年起頒布國八條，2006年頒布國六條，後期又陸續發布了國四條、新國十條等一系列證策。

轉眼到了2016-2017年，各種國家的房價調控、地方的限購政策更是達到了高潮。我訂閱的股市新聞類APP在2017年初的那段時間，讓我覺得訂閱的不是股市新聞，而是樓市新聞。具體就不展開了，給大家看一張最新的四大城市限購政策。

但讓人奇怪的是，這麼高頻率的政策調控，國家這麼大的決心。為什麼我們從來就沒見過房價有過哪怕是一點點的下降呢？難道抑制房價連國家也束手無策？

先說答案，再給分析。如果要讓房價下降，國家至少有100種方法可以做到。但國家從來沒說過要抑制房價。國家要的是穩定房價，按CCTV中經常聽到的那句：抑制房價過快上漲。你看，不只是沒打算讓房價跌，國家甚至都沒有想過讓房價維持現價。

7年前也許我和你一樣，對於這個答案並不感到驚訝。但總是想說點什麼反駁一下，至少無法坦然接受這個答案。更重要的是，為什麼？似乎國家沒有理由這麼做呀，難道是不打算讓老百姓過好日子嗎？

一步步的分析，先說說房價增漲的原因。在一般人看來，房價上漲的主要原因是因為實體經濟的不景氣，造成了房產成為了唯一的投資方式，房價就這樣推高了。

從經濟學的角度來說，價格是由供求關係決定的。需求大於供給，那麼價格就上漲，反之下降。個人認為房價上漲由這些因素決定。

1. 城鎮化引發的人口流動及再分配。過去一個人的出生地與居住地實際上是不區分的，或者極少數的人會在這一點上不一致。但城鎮化發展開始后，這一點開始發生了變化。最初只是農業人口往城市的遷移。而現在城市之間人口的遷移變成了一種常態的、顯而易見的事情。如果說一個城市的房價原先的需求方只是這個城市的居民，後來又加上了當地農村湧入的人口。那麼現在房價的需求方更增加了各地遷移人口。如果一個城市足夠優秀，那麼它吸引的遷移人口數量也是巨大的。活生生的例子就是北上廣深這樣的特大型都市。我們目前所處的正是發展中國家都要面臨的人口流動與再分配階段。城市房價將不再完全由當地居民收入水平決定，而是由經濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入等因素決定的。因此，城市房價收入比這個衡量房價健康度的指標在天朝並不完全適用。

   人口的遷入就意味著人口的遷出，所以我才說這是一種人口的再分配。因為當地生活水平、經濟水平的提升隨著遷入人口、城市發展的深入，總會有一部分人再也無法適應當地的生活水平，這時人口的遷出成為必然。這些人口將會向次一級的城市遷移，並成為當地房價調整的因素之一。比如大量不適應一線城市的當地人，由於無法跟隨城市的發展，只能外遷到符合他們生活水平的城市中去。比如北京、上海大量本地人或其子女，最終只能遷入相臨的河北、浙江、江蘇城市，然後成為推動當地房價的一股力量。

2. 生活水平與需求層次的提升。需求並不只是解決有和沒有的關係，如果你是一個生無分文的人，那麼你的需求是能吃飽飯，對於吃什麼，怎麼吃，好不好吃並不關心，我們可以說這種叫剛需。那麼一個已經解決基本溫飽，開始考慮食品衛生、飲食健康的人。他的需求是吃上健康、衛生的食品，而並不只是解決果腹，這種需求也叫剛需。我們把這種情況應用到房產中，需求就有了兩個層次。「解決住的問題」和「解決住得好的問題」兩種剛需。所以一個城市也許有很多人已經解決了住的問題，但並不說明這個城市沒有住房需求了。隨著生活水平提高，人們更要解決住得好的問題。

3. 投資行為。中國的經濟的發展，不得不說有很大一部分原因是由於中國人民是一個聰明勤勞的民族，在創造財富中這一點也是如此。另一方面，中國人民也一直是一個憂慮的民族。這可能是由於各種保障體系與法律還沒有建立。所以保護自己的財富也是一直是一個全民課題。但很遺憾，中國是一個投資品單一的地方，尤其對於老百姓來說更是如此。所以在很長一段時間內，中國一直是一個儲蓄大國。但隨著儲蓄利率的下降，新一代的國人明白儲蓄已無法保護自己的財富，所以也開始參與各種形式投資。而房產作為一種看得見、摸得著、有使用功能的投資品。雖有一定門檻，但又是少數老百姓可以貸款進行投資的品種，自然成為投資的選擇之一。更重要的是，每一個進入房產投資的人都賺到了錢，所以投資者如同雪球一般積累起來。這是與股市投資有很大區別的地方，股市投資新手如果一直沒有賺到錢，那麼他會選擇退出。所以我們身邊總有很多玩過股票，但現在又不玩的人。而房產不存在這樣的問題，至少目前如此。凡是進入房產市場之人，每個人都品嘗到了甜頭，虧損的人極少。

4. 經濟高速發展帶來的社會財富積累。如果中國人民還繼續處在一窮二白的經濟位置中，那麼自然也不可能有現今的房價。正是因為中國幾十年來高速的經濟發展，終於使得大量人民積累了財富。同時經濟的發展一般也意味著高通貨膨漲，這也再次間接讓人民必須找到投資渠道去保護財富。強化了剛才說到的第三點——投資行為。

5. 貨幣超發。當前國家面臨著實業不景氣，國家經濟下滑的問題。應對這個問題的解決方案之一即是寬鬆的貨幣政策，本意是希望這些貨幣能最終用於發展實業。但總是無法避免這些資金進入房產市場，畢竟房產是幾十年考驗下唯一一直保持高速上漲的行業。再加上貨幣超發必然帶來更嚴重的通貨膨脹，所以房價有進一步上漲的趨勢。

6. 參考香港的供地制度。在資本主義社會中，土地基本是私有財產。但香港很特殊，因為歷史原因，香港有大批的政府用地，屬於個人的土地少之又少。香港政府很有「遠見」的實行所有權不買賣，政府批租的方式。只要嚴格限制土供的批租，即可很好的控制房價。在這種制度下終於將香港房價推升至全球第一的地位。而你是否知道香港實際上還有大批的土地實際上尚末開發。和香港一樣，內地土地所有權很好的參考了香港模式：不買賣，政府以招拍掛的方式拍賣土地使用權。由於土地的供給方只有一個，所以政府具有壟斷地位。而壟斷者總是有傾向使其利潤最大化，做法就是控制供給數量，提高供給價格。另一方面，房產是一個很特殊是市場，在中國更是如此。其價格有時只由新房市場的供需決定。如果新房的價格被定得很高，那麼存量二手房的價格也會水漲船高。可以想像一下，如果一塊土地被拍賣出每平米7萬元的高價，這樣新房光是成本可能就得10萬一平米，那麼即使周邊沒有一處二手房在買賣，但人們心目中自然會認為二手房的交易價格肯定在10萬元一平米左右。即只要一點點新房交易即可以影響整個區域的房產價格。而政府可以通過控制土地供給與拍出的地價間接影響樓市的定價。

這是我總結下來的部分原因，也許不全面，但已足夠說明房價走勢的緣由了。那麼我們來看一下為什麼調控制度不給力。調控的方法有很多種，根據調控的對象可以簡單的分為「需求側調控」、「供給側調控」，而目前的主要調控都是在需求側。但需求只能抑制，無法消滅。所以被抑制的需求一直得不到滿足，逐漸積累下來，使得存量需求越積越多。可見如果只是在需求一側進行調控，對於讓房價下降沒有什麼幫助。那麼為什麼又總是在需求一側進行控制呢？

目前市場不景氣，在政府沒有很好的提升經濟的辦法時，只能依靠房產作為GDP增漲的保證。而另一點，有房之人自然不希望房價下降，而無房之人自然是希望房價越便宜越好。09年就發生過由於某在售樓盤二期房價遠低於一期，部分一期業主群起攻擊房產企業的事件。再加上房產不只是作為一個單一產業，它影響了鋼材、水泥等一系列的相關行業。故政府在調控房價時，必須要小心謹慎，以免調控過重，對經濟發展產生可不估量的的負面影響。所以政府在調控時一般只在需求端進行抑制。因為供給端進行調控，比如擴大土地供給等方案。其調控效果需要多年後才能評估（因為房產建設有較長的周期性），這時如果以為效果不明顯而加大調控力度可能就直接把房產市場打壓得無法恢復了。而在需求側進行調控，效果會立即得到反應，政府有能力在效果不明顯時進行再次調控，做到收放自如。而且國家畢竟沒有希望房價下降的想法，所以只是為了實現維持現價或是保證其緩慢增漲的目標而言，需求側的調控即可做得很好。

國家與百姓的利益是不同的，在抑制房價上更是缺乏主動性。只有在國家發現房產的現狀有損其利益時，比如有金融泡沫風險時，才會想到通過提高貸款門檻、提高首付比例等調控手段保證自身的資金安全。

最後房價也是調控人口的手段之一。之前北上廣深遷移人口眾多，佔用了大量的城市資源，導致地域之間的對立情緒。讓房產價格成為進入城市的一個門檻，將緩解城市資源的壓力（雖然有負作用）。

那麼我們應該在房產上如何取捨呢？按目前國家的調控，房子不僅僅只是一個居住價值，有時更有著階層劃分、教育資源分配的作用。對於限購城市而言，一個買房資格即是一張融入當地城市的門票和通行證。故對於非投資客而言，個人認為從自住角度出發，完全不要過多考慮房價未來的發展趨勢，能買就買。對於投資者而言，由於未來房價各地的分化已經越來越明顯，故優先選擇獨一無二的優質城市投資遠比二、三線城市投資來得安全很多。

再來說一下一種特殊的房產——學區房。對於學區房而言，出於使用價值考慮，仍應購買。但一定要考慮到它的潛在風險。很多人認為學區房是一種無風險投資，其實不然。在民營學校逐漸強勢之後，學區是否還有其應有的價值實際上是一個問號。千萬不要覺得目前民營學校競爭力不足，要考慮到學區房在你使用完后再次交易可能需要６－８年，那麼這種可能的變數就是巨大的風險了。

總結的來說，房價上漲是國家發展所帶來的副產品。它已經變成了一種複合了生活品質、家庭未來、生活方式等多種作用的複合產品。不管你樂不樂意，由於身處這個大環境中，必須接受，也必須思考這樣一個問題：我想要過什麼樣的生活？我將在這次的人口再分配中扮演什麼樣的角色？只有認清了自己所處的位置與擔任的角色，才能給你自己一個滿意的答案。