董藩：政府在強化樓市控制力

房地產專家、北京師範大學房地產研究中心主任 董藩

中房報記者 李燕星 北京報道

有人曾說：「任志強和董藩是劣幣的兩面，他們的強勢不在學術與道理，卻倒比『良幣』受用些」。在1月29日的首屆華夏地產投融資峰會上，房地產專家、北京師範大學房地產研究中心主任董藩對2018年樓市走向作出預測。他指出：「社會運營在換軌道，邏輯依據要換，如果不換，我跟任志強的觀點都是錯的。」

那麼，他的邏輯依據是什麼？政府將從各個層面強化對樓市的控制力。在制度層面，國家正在積極構建房地產長效機制，這將是一場系統性工程，存在難度。在執行層面，國家從土地、住房供應體系、金融、稅收等多個層面開啟創新，但是，創新程度受限。

長效機制三大目標 找出樓市癥結才能實現

「什麼叫長效機制？西方沒有這個詞，意思是政府制定一個規則就可以了，規則是長效的，但是實現起來非常難。」董藩表示。

不過，董藩將政府建立長效機制的初衷解讀為三個層面。

首先，降低房地產市場化程度，強化公共資源對政府的依賴。

再者，降低房地產投資投機程度，維護房地產市場穩定。

對此，董藩從經濟學的角度解讀了「投機」：「頻繁交易是有問題的。過去學習經濟學，把投機當作好事，其對供給方和需求方都有好處。舉個例子，游擊戰中，商人以高於市場500倍的價格上山賣鹽，既能解決戰士的問題又能賺錢，對誰都沒有壞處。單從經濟學的角度來看，投機可以緩解市場供給程度，供應增加，波動減小。所以，將來如何穩定樓市，要先知道現在的不穩定是如何造成的。」

最後，緩解土地財政。地方財政依賴土地財政，因為各項支出龐大，比如龐大的軍費、事業單位費用等等，如果解決不了支出，後面的土地財政問題是解決不了的，而如果要降，則會牽扯到一系列改革。

樓市九大趨勢 政府強化控制力

基於經濟學理論與對房地產市場的長期研究，董藩對2018年的樓市走向作出九點預測，其中，限購、限貸、限售的短期調控政策不會放鬆。

首先，國家會加強對土地市場的計劃管理，提升國有企業對土地開發和房地產市場開發的參與程度。

對於這一點，國家在2016年率先在12個試點城市實施住房租賃，並鼓勵國有企業進入並搭建平台，便可佐證。

第二，繼續實施限購、限貸、限售政策，可以適時放鬆，但不廢除。事實上，儘管目前蘭州、合肥等部分地區實行分區調控，但國家調控收緊的趨勢不會改變。

第三，在保持壓縮市場化供應的同時，重啟體制內住房供應渠道，允許機關事業單位國有企業自主建房內部分配、低價購買、限制產權、封閉運營。

第四，通過共有產權房方式，解決部分中低收入家庭的居住需求，但要封閉運行，強化政府對房地產供應的控制力。

第五，通過放鬆集體建設用地入市方式，擴大建設用地和租賃住房供應。

對於這一點，董藩對近期國土部「政府不再是居住用地唯一供應者」評價稱：「這項政策落實了十九大精神中的多主體供應、多渠道保障，創新之處在於城市需求與農村供應的對接，但是創新程度受限，只能租不能賣，政府還是把握對土地管理的控制權，允許建房出租，但建築面積、容積率等指標政府說了算。另外，這對房價沒有什麼影響，因為預計量不是很大，影響有限。」

第六，通過開放REITS市場減免稅收等方式，支持國有企業進入持有和租賃市場。

第七，鼓勵保險基金進入持有和租賃市場。

第八，政府或國企參與租賃平台的建設，控制租賃價格，發掘稅源。

第九，研究開證房地產稅，強化共產黨執政的財力基礎。對於這一點，董藩認為：「房地產投資是最好的投資方式，但是中國未來發展不確定性增加。」

文章來源：中國房地產報

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