春節樓市新政策，主要是二點推動房價，再不買房就虧大了

日前，中原地產公布2018年1月份，300個城市土地市場調查數據顯示，1月份300個城市住宅用地均價同比小幅上漲，土地出讓金比上月下降47%。1月份，一線城市土地供應量環比減少，土地供求同比下降。二線城市土地供應量減少，土地均價同比上年同期下降。三四線城市土地供應量環比下降52%。劉全分析認為，受樓市調控政策影響開發商謹慎拿地，300個城市土地供應大幅減少及土地流拍比例明顯增多，市場供求關係短期基本平衡。

2018年1月份，300個城市住宅類用地均價4647元平方米，住宅用地平均溢價率24%。青島、廈門、杭州、蘇州等65個城市土地拍賣高溢價地塊頻出，土地平均溢價率42%；36個城市土地溢價率73%以上。劉全分析認為，1月份300個城市土地溢價率在二位數增長，主要與政府土地供應量減少有關。大部分高溢價率地塊極為優質，在物業配建及自持等要求不高，所以引來很多房企競拍，出現高溢價在所難免。研究房價必須首先要分析土地價格，因為地價占房屋銷售價格36%以上。

2018年1月，工行、農行、中行、建行國有銀行宣布，個人首套房貸款利率上調10%，二套房貸款利率上調15%；大部分商業銀行將利率上調15-20%不等。2018年1月，個人首套房貸款利率5.44%，是基準利率1.11倍，同比上升21.6%。劉全分析認為，國有銀行及商業銀行普遍上調利率實質上是增加了購房成本。政府降槓桿以信貸收緊及限購限售為主導，一二線城市樓市調控力度空前，房地產降槓桿全面落地執行。銀行暫停房企開發貸及嚴控信託基金等資本進入房地產市場，房企也面臨巨大資金及市場銷售和政府調控多重壓力。

劉全分析認為，300個城市土地價格持續走高，建築材料及人工成本逐年上漲，通貨膨脹穩步增長等房地產成本性增長加快，推動房價持續上漲。未來可以預見，全國房價依然小幅上漲。政府樓市調控政策將持續跟進樓市價格，發現房價大漲必然調控。春節樓市突變，是成本性上漲和利率上調這二點，所以春節無房者再不買房就虧大了。春節回鄉置業是房地產商在節前節后重要銷售節點，春節你買房了嗎？

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.2.14