2018年了,還應不應該買房入市?

入市的有兩種,一種是作為商品,去消費他,也就是俗稱的剛需,將房子作為消費品,主要看重商品的使用價值。另一種是作為投資品,去投資他,靠房子產生收益。先說投資的,什麼叫投資?用資本產生收益對不對?什麼能產生收益?生產資料才能產生收益,房子是生產資料嗎?剛才我們是不是給房子定過性了?房子是商品,不是生產資料,所以房子本身不能產生收益,只能靠利潤,利潤才是商品的屬性。但馬克思說過獲取利潤是「驚險的一躍」,否則摔壞的不是商品,而是資本家。什麼意思?就是說商品你得交易、流通才能產生利潤,不交易永遠是成本。對於房子來說,現在的流動性已經很差了,你看這一輪是不是限售的越來越多了,就是不准你房子交易,這就是鎖死流動性,一件商品不能交易了,也就不存在利潤了。當然現在不是不讓你交易,只是將交易周期拉長、成本增加,相對的也就利潤下降了。有人說可以再加到房價里啊,所以還是有利潤的,是有利潤不假,但相對來說成本上升、周期拉長,也就是風險增加、利潤率降低,這樣下去資本會用腳投票的。另外,對於高槓桿入市的,鎖死流動性將會是致命的,如果現在的收益覆蓋不了槓桿成本,就面臨現金流斷裂,現金流斷了後房子又短時間不能變現,會出現違約、滯納金等一系列問題,所以大規模的限售政策出台前會盡量擠出這部分資金,防止到時候出現社會問題。你看17年很大精力都在打擊高槓桿,就是給他們出逃的時間。如果還執迷不悟的,只能背負相應的責任了。另外就算現在的收益能覆蓋成本的,也得不斷祈禱不要出現現金流大變動,比如家庭變故、工作變動等等,否則也會隨時面臨斷裂風險。說「房子不是用來炒的」,你以為就說說而已?正常投資可以,大槓桿炒房的估計問題就嚴重了。所謂正常投資就是你願意長久持有的,能夠扛得住在限售政策內不交易的。所以現在很多開發商也直接簽合同表示自持多少多少年,就是聰明的表現。

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另一種是當消費品,就是所謂剛需。我看一些所謂的專家提建議,說剛需反正都要買,晚買不如早買,反正早晚都得漲。這有點誤人子弟了,其實分析一切都要從事物本質去分析,剛需是把房子當消費品,消費品就是用來消費的,跟手機一樣,你看到有些女生裸貸去買手機,你會怎麼評價?消費不起就不要消費,買個自己買的起的就行了,為什麼非要新款蘋果哪?你會這麼想,但對於借首付、大量貸款甚至每月還款超出自己收入的人,你反而要去鼓勵,說晚買不如早買,不是害人嗎。剛需要買房,不應該看自己能不能湊得出首付,而是自己能不能扛得住持有成本,也就是說你能不能扛得住這些債務。不單是現在,還要考慮未來的種種變動,否則會死的比投資客還慘。你說反正都要漲的,我自住也當投資了。那你還是沒懂調控的方向,投資客都玩不起,你的槓桿從比例上說跟投資客差不多,你能玩得起?你急用錢了或者現金流斷了,房子根本不能變成現金,或者由於交易成本利潤率很低,你能從容應對?

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有人說那年輕人還是需要房子的,不買房子又怎麼辦?所以這就是本次調控的關鍵所在,「多渠道保障」能不能嚴格落地,就是在購買之外能不能把租賃市場做好,其實原來滿足居住需求的租賃比例我們是很低的,但任何成熟的經濟體租賃都是居住需求的大頭,而不是購買。這個面臨的一是社會意識的轉換,二是制度的保障。首先是租賃供給,這個已經明確落地了,就是配建租賃房、集體土地租賃房形式入市,可以大量增加租賃住宅的供給數量。其次是租賃運行,就是防止租房子帶來的不安全感,這個基本方向是靠國企大量來運行,一個是鼓勵國企進入租賃市場,一個是原本很多房地產企業本身就是國企,直接大量開展租賃運行業務,這樣在租賃時間上有很大保障,租客權益能得到保護。再次是租購同權,原本捆綁房子的教育、醫療等都會捆綁到社保、公民身份等,不管你怎麼居住在這個城市,只要是這個城市的納稅人,就可以享受均等的公共服務。當然你說好學區啊什麼的可能短時間內還要跟房子綁定,現在只能保證有學校上,其他的是教育體系改革的另一個課題了。

所以,你要不要買,看你自己對風險的估量,以前買房子是奔著收益去的,現在則更注重風險導向,你覺得你未來沒啥需要花錢的,工作穩定的不得了,還款綽綽有餘,可以消費一下,畢竟買什麼都是買。如果你對於債務感覺是個沉重的負擔,甚至對自己5年內的現金狀況么有那麼樂觀,那麼還是慎重,畢竟有時候無債一身輕還是至理名言。還有,奉勸各位,能全款不要貸款,能6成不要3成,能不買盡量別買,畢竟,債務危機可能來得比你想象的早多了,再不小心疊加個中年危機,這半輩子就難堪了。

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