宋鴻兵：要走出房地產越調控越漲價怪圈，必須讓一批企業倒閉破產

在我看來，部分二線城市選擇在2018年出台這樣一個吸引人才的政策，主要目的應該是要繞開房地產限購，跟房地產庫存積壓有關，次要目的才是為了吸引人才。邏輯很簡單，如果你們這些城市真的是求才若渴，早幾年你幹嘛去了？三、五年前幹嘛去了？十年前幹嘛去了？二十年前幹嘛去了？你難道是在2017年底才突然明白人才重要性的嗎？這個時機很重要，20多座城市集中出台這麼一系列優惠政策，這個時間點是值得大家深思的。

我們必須走出房地產這個怪圈，現在這條路走下去，問題只會積壓，而不能夠解決。如果我們負債比率繼續不斷攀升，房地產行業凍結了太多的社會資源、經濟資源，大量的財富被凍結在那些賣不動的鋼筋、水泥、玻璃等等這些物業上，這就意味著全社會可動用的經濟資源在減少。

你如果沒有可動用的經濟資源，怎麼去發展其他產業？怎麼去發展新興產業？不管是人工智慧也好，還是一些新興製造業也好，還是農業或者教育醫療，還是一些其他的有潛在價值的行業。你沒有資源了，真實經濟資源只有這麼多，而你房地產切掉了3/5，剩下2/5的資源相對就比較少了，其它行業瓜分大家都不夠了。

房地產所佔的經濟資源比例越大，意味著你其他的社會經濟發展的潛力被削弱的越嚴重，那麼其他的產業就發展不起來。久而久之，它就像一個癌症細胞一樣，不斷在掠奪其他健康細胞的養料，它發展越來越快，規模越來越大，而其他的健康細胞逐漸得不到經濟資源的補給，會逐漸的萎縮和枯死。這就是我們所說的實體經濟不景氣，經濟資源不夠，當然會不景氣。關鍵是怎麼走出這個怪圈？這恐怕是一個超級難題。

這個怪圈的形成的結果是，你一旦要完成去庫存，想要打破這個怪圈，它就必然會在這個過程中誘發強力的漲價風潮，而這又誘使更多資源進入這個怪圈。因為去庫存，房價就要上漲，一旦上漲就會誘發這些房地產商或者國企又去拍賣土地，又去製造地王，又去把更多的經濟資源投向土地，因為大家看到能賺錢，大家都明白三年一個周期的道理，只要我的資金能夠扛住三年，我就一定能迎來去庫存漲房價這樣的一個大潮，那我為什麼不賭呢？這個怪圈一旦形成是很難擺脫出來的。

當然了這個就是考驗我們能不能建立一個長效的有效的房地產政策，能不能建立一個長效的有效的經濟發展模式？確實是考驗政策智慧的時候了。在我看來，這個是一個國家經濟發展模式轉型的重大課題。

我們現在搞的一些共有產權、租售並舉，並不能從根本上解決問題。這種政策充其量是為了解決租房的問題，而決不會去碰房產價值和土地價值這根紅線。因為誰都不敢碰這個紅線，這個紅線涉及到全國經濟財富那個倉庫中一大半的資產，誰敢碰？他當然不敢碰。所以你搞的這個租售並舉也好，共有產權也好，解決的主要是一個大家找不著房子住，或者或者租金太高，解決的是這個問題。而核心問題實際上還是在土地價值被高估這個事情上。

在我看來，中國的土地價格被人為高估，這個問題不解決，你實體經濟的發展，所謂金融向實體經濟靠攏和為實體經濟服務，這就是一句空話，做不到。而要讓土地價格被人為高估這個現象要得以扭轉，確實是沒有什麼特別好的辦法。這個不僅是土地價值高估，不僅是穩定在那不動的問題，因為我就在那之後房價就漲不動，房價漲不動的話，就沒人買，庫存的問題就解決不了。你要解決，那庫存房價和土地價值都必須要不斷地攀升。

所以我覺得現在唯一能夠解決這個問題的，就是避免重蹈日本覆轍。就是要把房價和土地價值控制在一個很低的增長速度之上，逼迫經濟對房地產的這種大量投資進行轉向。

這就要容忍一批企業倒閉和破產。現在已經進入房地產的這些企業，不管是國企也好，還是房地產公司也好，要容忍中間有一批企業倒閉和破產，要讓大家意識到這中間是有風險的。

那怎麼保證價值托底？可以用政府在一定程度上收購這些破產企業資產的辦法來解決，也就是我給這個價格築一個底。中國很多城市其實已經在這麼幹了，比如蚌埠市，你會發現它搞了很多房地產，最後賣不動了，市政府在接盤。政府接盤有個好處，就是我給價格築了一個底。

但是政府你既然出錢要把這個風險拿下來，就一定要讓這個風險不能夠全部轉嫁到你這。你一定要讓冒風險的企業死掉，要死掉一批人，才會使這些人有所警覺，才會讓他們意識到這個東西不是穩賺不賠的一個買賣。沒有風險意識，不讓他們感覺到痛，這幫人還會去炒地王，這個死循環是解不開的。

所以在我看來，要解決這個問題，恐怕要出現一波倒閉潮、破產潮和違約潮。要容忍一部分的銀行、一部分的企業出現違約，甚至出現破產。只有通過這種市場的警告，而且是嚴厲的警告，一刀見血的這種警告，才能夠使市場這種對風險的意識得以提升。最終達到一個效果，就是即使看到房地產在漲價，也不敢冒冒失失地涉足，這樣才能實現一種平穩地轉型。