房產權本來是不分大小，只有一種定義，但由於我國的一些特色，形成了社會上一些約定成俗的說法，對「大產權房」和「小產權房」在不同情況下有不同解釋。

注意事項

• 簡單的說，國家發產權證(房屋所有權證書,通常稱"房本")的叫大產權房。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉（鎮）政府或村委會的蓋章以證明其權屬，並沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被即小產權房。我國的土地制度是土地國有制,也就是說我國的所有土地的所有權主體只有兩種:一是國有(政府職能部門代表國家管理).另一種是集體所有, 是村民委員會等組織(俗話稱"大隊"或"村裡"等稱呼)成員集體享有的土地所有權,這種所有權在法律上除不可買賣以外,出讓和出租也受到很多條件的制約.因此也就為產生了大產權房與小產權房。

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• 小產權即不完全產權,只包括房屋的使用權,它與大產權的本質區別在於土地使用權。通俗的解釋，買的房再轉讓時不用再交土地出讓金的叫「大產權」，再轉讓時要補繳土地出讓金的叫「小產權」。 而農村的「小產權」房屋（包括土地使用權）的轉讓主體是有很嚴格的限制的，不是任何主體都有資格購買的。而大產權即完全產權,包括房產使用權證與國有土地使用權。大產權的房屋在進入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。

小產權、大產權如何區別？大產權房也有風險！

小產權房和大產權房有本質的區別。買小產權房不靠譜，買大產權房就沒有問題了嗎？國家明文規定小產權房不能上市交易，為什麼？小產權房和大產權房究竟有什麼不同？購房者買大產權房就真的沒有問題嗎？

小產權房

小產權房的房產證由鄉鎮政府頒發，職工並沒有實際的產權。

小產權房的建設用地一般是歸鄉政府集體所有，並且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。

職工想要轉讓小產權房的話，必須在購買五年之後才能夠進行。

購買小產權房之後，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。

大產權房

大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。

大產權房的用地是由國家(也就是當地政府)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

職工可以自由出售或轉讓大產權房，沒有時間上的限制。

購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、出售或轉讓，不用補繳任何費用。

小產權房不能買

小產權房缺「五證」，沒有完整的產權，不能辦房產證，也不受法律保護。

有些小產權房與國家規劃衝突，拆遷時，不會得到政府的拆遷補償。

小產權房建造成本低，售後管理差，購房者的生活質量難保證。

小產權房沒有產權證，不能抵押或者上市轉賣。

小產權房不能在房管部門備案，所以不能獲得抵押他項權利，不能進行抵押貸款。

大產權房也有風險！

大產權房存在縮水風險，購房者也應儘早預防。我們知道，大產權房也有70年的土地使用年限。而土地使用年限是從開發商拿地之日起開始計算的，而地產開發的周期一般較長（一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久），因此購房者到手的產權一般會縮水幾年.

一般70年產權的房子實際使用年限也就60多年，一些50年、40年產權的房子使用年限更短。因此，購房者在購買房子之前，一定要諮詢項目的拿地時間，而不僅僅是交房時間。

拆遷安置房與小產權房的區別

一、拆遷安置房與小產權房的概念

拆遷安置房：是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口(含農業職業)的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

實踐中，開發商為了實現盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會超過安置所需房屋數量，並在交納土地出讓金的情況下將剩餘房屋對外出售，則該部分房屋嚴格來講，已不再屬於拆遷安置房的範疇之內，而是與普通商品房一樣可以直接對外出售，上市進行交易。

小產權房：則是相對於全產權房的一種俗稱，是指國家不予頒發產權證的房產，多為農村集體經濟組織或村民在集體土地上建造並向外出售的房屋。

我國《土地管理法》第63條明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設，開發商若未對土地性質進行轉換,則不能用於房地產開發建設。因而出售該種房屋的行為違反國家關於集體土地的相關管理規定，無法取得國家頒發的房產權屬證明，則被俗稱為「小產權房」。因此「鄉產 權房」非法定意義上的商品房，一旦購買，不但無法取得國家發放的房地產權屬證明，且購房人的合法權益也難以保障。

二、能否取得房產證

拆遷安置房：因拆遷安置房是根據國家政策規定，對被拆遷戶進行的安置補償，故凡是通過正規拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發商開發建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產權證，只是相對要經過更長的時間才能取得房產證。

小產權房：小產權房因違背國家法律規定而無法取得房產證，實踐中，很多地區的小產權房都有由鄉政府頒發的「產權證」，該種房屋亦被俗稱為「鄉產權房」，根據現有法律規定，有權頒發房屋權屬證書的機構應是縣級以上房屋土地主管部門，而鄉(村)級政府或其他機構無權製作頒發產權證，所以鄉政府頒發的產權證只能證明買受人對該套房屋享有使用權，而不能產生確認買受人對該套房屋享有所有權的法律效果。

三、購買風險

拆遷安置房：對於購買拆遷安置房的法律風險，則主要分以下兩種情形來看：

1、 出賣人未取得安置房的產權證的。

購買出賣人未取得產權證的安置房具有較大法律風險。第一：出賣人是否有權出賣該套房屋難以確定，在缺乏房產證這一最直觀的權屬證書的情況下，買受人很難判斷出賣人是否是該套房屋的所有人，如果出賣人無權處分該套房屋，則雙方之間的買賣協議也可能因此導致無效;第二：變數較大，在簽訂買賣合同到取得房產證這一期間內，出賣人可能會因多種因素而選擇解約，買受人亦無法依據雙方間的買賣協議而強制要求出賣人履行過戶手續，往往最終僅能依據合同追回已付購房款項和違約金;第三：無法明確房屋土地性質，如為劃撥用地，則辦理過戶登記手續時買受人還需在符合當地拆遷安置房相關規定的前提下交納土地出讓金，增加購房風險。

2、 出賣人已取得安置房產權證的。

在該種情形下，購買安置房的風險相對較小，但買受人仍應對售房者是否擁有完全產權，房屋土地性質以及當地政府是否對於拆遷安置房上市交易的限制規定進行審查了解，並在購房合同中對於交房時間、辦證時間、土地出讓金以及稅費的承擔等關鍵環節進行明確約定，從而將購買拆遷安置房的風險控制在最低限度。

小產權房：因小產權房無法取得房產證，購房者僅能通過購房協議取得房屋使用權，而無法取得房屋所有權，合法權益難以得到有效保障，故購買小產權房存在極大法律風險.