房屋建築面積計算規定

房屋建築面積計算規定

一、 層高及凈高的計算應按下列規定執行：

1 層高取上下相鄰樓層樓（地）板結構面之間的垂直距離；凈高取樓（地）面至上部樓板底面之間的垂直距離。結構面可包含厚 度不大於0.02m的結構找平面層。

2 同一樓層外牆以內的建築空間中，當結構梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足夠2.20m的部分，其層高應取所在樓層的層高值；當局部凈高度不足2.10m的部分，其凈高值應取所在樓層的凈高值。

二、 特殊房屋的面積計算應按下列規定執行：

1 建築物內由非規則（傾斜、弧形）等非垂直牆體構成，應按層高在2.20m以上計算建築面積；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部位的水平投影面積計算。

2 當建築牆體向內傾斜時，應按其室內凈高在2.10m以上的水平投影部位計算；當建築牆體向外傾斜時，按底板牆體外圍水平投影面積計算。

3 坡屋頂、拱形建築，應按層高在2.20m以上部分面積計算；當不具備條件直接測量層高時，可按其室內凈高在2.10m以上部分水平投影面積計算。

4 多排柱的車棚、貨棚、站台、加油站、收費站等,若柱為內傾斜柱，應以柱距離地面2.10m處的連線水平投影面積計算；柱為外傾斜柱，則應以柱最底端外側連線水平投影面積計算。

三、 凸窗、落地窗的計算應符合以下規定：

1凸窗窗檯與地面＜0.30m且凈高≥2.10m的，按落地窗計算建築面積；凸窗窗檯與地面≥0.30m時，按凸窗，不論高度不計算建築面積；凸窗凈高≥2.10m且凸窗進深≥1.00m時，凸窗計算建築面積，否則不計算建築面積；凈高≥2.10m的落地窗，不論進深，計算建築面積。

2陽台內的凸窗或花池，當凸窗不計算建築面積時，所佔用的陽台或花池空間應計入陽台建築面積。

四、採光井、管道（井）的計算應符合以下規定：

1 管道（井）應包含：通風、垃圾、排煙、上下水管、暖氣、通訊或電纜等。

2 房屋內的各類管道（井），應按自然層數計算建築面積。

3 位於建築物主體以外的管道（井），不計算建築面積。

4 地下室或半地下室所使用的採光井，不計算建築面積。

5 地下室或半地下室其主體以內的管道（井），在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數計算建築面積，並計入地下室或半地下室共有建築面積。

6 當管道（井）位於地面建築物內部時，應計入地上功能區或層共有建築面積。

7藉助四面建築圍成，中間設置有蓋的採光井，當為多戶共有的，不計算建築面積；獨戶（別墅、自建房）專用時，應計算建築面積。

五、 室內樓（電）梯面積的計算應符合以下規定：

1位於建築外牆或主體結構以外，與建築物主體相通且有二面以上圍護牆體的樓(電)梯，為室內樓梯。位於建築外牆或主體結構以內的樓梯，均視為室內樓梯。

2 室內樓梯無論其本身如何設置梯間，均按建築物自然層（不論自然層的高度）數計算建築面積。

3 穿越夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，夾層（或非自然層）不使用（不開門）的，其位於夾層（或非自然層）的樓（電）梯間，不計算建築面積。

4 與建築物不相連的獨立樓（電）梯，按其出入層數，計算建築面積。

5共享空間內的自動扶梯、旋轉樓梯，按所經層次計算建築面積，當上下自動扶梯之間有間隔時，其間隔≥0.30m時，不論頂蓋高度，按一層計算建築面積；當間隔＜0.30m時，其間隔計入樓梯部分，按樓梯間規定計算建築面積。

6當底層(商場、辦公樓等)內部設置自動扶梯無迴轉公共過道時，應按上層迴轉空間部分，計算建築面積。

7複式建築的室內樓梯，按自然層數計算建築面積；通往躍層，假層（閣樓）、夾層等的樓梯預留孔，若設計為樓梯專用通道時，樓梯預留孔應計算建築面積。

8在建造樓梯（旋轉式）中形成的凈空，其面積≥5.00㎡時，應按建築物上空計算建築面積；面積＜5.00㎡時，應按自然層計算建築面積。

9錯層式建築的室內樓梯，應選上一層的自然層數計算建築面積。

六、 幕牆、牆體的面積計算應符合以下規定：

1 當主牆面外又有幕牆時，應視為裝飾性幕牆，不計算建築面積。

2 圍護性幕牆按以下情況計算面積（圖4.2.8-1）：

1） 當樓面底板外邊緣至幕牆外邊緣距離＜0.40m時，以該距離為外牆厚度，取中線，其一半作套內半牆，一半為共有半牆；

2） 當樓面底板至幕牆外邊緣距離≥0.40m時，樓板外邊緣至幕牆內邊緣的空間應按建築物上空計算。

3） 當下方有梁，幕牆安放於梁體之上的圍護性幕牆，取梁厚作為本層外牆厚度。

4）當上下均由玻璃和其他材料框架構成圍護性玻璃幕牆時，以材料框架的厚度作為本層外牆。

3樓層內既有主牆又有幕牆的計算，應按以下規定執行：

1）圍護性幕牆，按幕牆外圍水平投影計算。

2) 裝飾性幕牆，不計算建築面積。

3）當整牆面有主牆又有幕牆時，當主牆總長，超過整牆面長度的2/3時，可取主牆及延伸線為本層外牆；否則，主牆部分和幕牆應分段取值，並相應計算外牆的牆體面積。

4）全幕牆中的零星牆體＜1/3牆面時，可取幕牆為外牆；否則按主牆和幕牆分段取值，並相應計算外牆的牆體面積。

4 外牆、共有牆中含有柱或其他承重支撐體時取與柱相連的各牆的牆中線向柱中心延長交匯，按劃分后的柱體的相應位置分別計入所屬的半牆體面積。

5建築物上空處的外牆不計算建築面積。

6 商場、商鋪局部以防火捲簾、鋼化玻璃等直接落地作為共有牆或外牆的，牆體厚度取主牆體或圍護構

7 當外牆體由上下兩部分組成，而上下兩部分牆體厚度不同時，取下部勒腳以上的牆體厚度計算面積。

七、室外台階、樓梯、車道的面積計算應符合以下規定：

1有永久性頂蓋的室外樓梯，按全部建築面積計算；當房屋頂層上蓋高度＜2.20m時，頂層應視為無樓梯，不計算建築面積。

2 室外樓梯其頂層無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時，室外樓梯應視為無頂蓋樓梯，應按樓梯各層水平投影面積的一半計算。

3 室外台階（坡道）不計算建築面積，但若下方空間設計加以利用的，其利用部分，按其凈高≥2.10m的部分，計算建築面積。

八、 門廊、門斗、雨蓬的計算應按以下規定執行：

1無柱的門廊、雨蓬不計算建築面積。

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2單柱、多柱門廊、雨蓬的計算，應按以下規定執行：

1)進深＜1.00m的門廊、雨蓬不計算建築面積；

2）單柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積一半計算；

3）多柱凸出的門廊、雨蓬按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

3門斗、門廊（凹）的計算，應按以下規定執行：

1）無柱、單柱、多柱的門斗、門廊進深＜1.00m的不計算建築面積；

2）無柱、獨立柱進深≥1.00m的門斗、門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算；無柱、單柱進深≥2.10m或多柱的門斗、門廊，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

4複合式的門廊、雨蓬的計算，應按以下規定執行：

1）無柱的複合式門廊、雨蓬，凸出部分不計算建築面積；當凹入進深≥2.10m時, 按其凹入部分的上蓋水平投影面積計算；當凹入進深＜2.10m時, 應按其上蓋水平投影面積的一半計算。

2）獨立柱的複合式門廊、雨蓬，當凹入進深≥2.10m時,凹入部分按其上蓋的水平投影面積計算；凸出部分按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；當凹入進深＜2.10m時,複合式門廊、雨蓬應按其柱或圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

3）多柱的複合式門廊、雨蓬，應按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

共有建築面積的分攤與計算

一、幢的確定應符合以下規定：

1底下裙房，裙房上部為多幢塔樓的建築，合併為一幢，裙房上部的多幢塔樓，應作為不同功能區計算分攤係數。

2地下（含半地下室地上部分＜1.50m）為大型車庫互相連通，地上不相通或幢與幢之間以連廊相銜接的，地上各幢按多幢計算。

3地上（含半地下室地上部分≥1.50m）大型車庫或架空層，上部為多幢獨立的房屋，按多幢計算。

二、特殊情形房屋的幢可按以下規定執行：

1由裙樓和多座塔樓組成的幢建築，當裙樓及各塔樓之間有互不相通的伸縮縫或隔牆作為明顯界線，且相互間無共有設施設備的，可將裙樓及其相應的塔樓作為一幢。

2當地面車庫（含架空層、半地下室地上部分≥1.50m）層以上各幢的共有部位相互獨立或塔樓間以連廊相銜接時，其車庫層上的塔樓，可分別作為多幢。

3 當連接多座塔樓的大型裙樓，塔樓以下為多功能用途時，地下是車庫及設備，地上裙樓亦為商業與停車場混合。當商業或其它功能的共有建築空間無相互衝突時，進行共有建築面積分攤。

4結構和功能不同或高差較大的毗連房屋，有伸縮縫隔斷或無相關共有共用設施設備衝突時，可各自按單幢計算。

5 房屋建成后改建、擴建並形成整體的，應在滿足房屋登記條件下，作為一幢。否則，改建、擴建部分應單獨計算。

三、共有建築面積的劃分與確認應符合以下規定：

1應以當地主管部門核准、備案的建築施工圖為依據，按本規程要求，在參照幢內各功能使用狀況、共有部位的性質和服務範圍的基礎上，進行確認和申報。

2當建築施工圖中有公共建築空間範圍界定、界限不清，或標註的功能名稱、服務範圍不明確等情況時，應由設計單位和建設單位以書面形式共同確認並蓋章後作為依據。

3房產測繪單位應根據申報材料進行核對、實地勘測，丈量計算，編寫測算成果報告。

4竣工測繪、現狀測繪、變更測繪時，房產測繪人員應對房屋的共有部分和實際功能使用狀況進行勘測核對；當實地對照出入較大時，以竣工測繪核定的實際使用功能為準。

四、 共有建築面積的分類應符合以下規定：

1 應分攤的共有建築面積應符合以下規定：

1）符合法定或相關權利人合法協議約定的應分攤的共有部分；

2）建築物內共有的核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空間及各種管道井、垃圾井道；

3）建築物內共有的公共門廳、大廳、過（走）道、走廊、檐廊、內外廊、門廊、門斗、入口大堂（前室）、疏散通道等平行移動空間；

4）幢共有的變（配）電室、消防控制室、大樓監控室、水泵房、設備間、值班警衛室等；

5) 突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間、風機房、設備間等；

6）幢各套與共有建築空間之間分隔牆的牆體一半面積，以及外牆（包括山牆）水平投影面積的一半。

2不應分攤的共有建築面積應符合以下規定：

1）符合法定或相關權利人合法協議約定的不分攤的共有部分；

2）建築物底層、頂層或裙樓頂層，用於公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；

3）建築物屋面設置的人防報警（控制）室等公共建築空間；

4）建築物內，層高2.20m以上的消防避難層(區)、結構轉換層；

5）建築物地下用於人防、公共停車位等；

6）為多幢建築服務的消防通道，共有房屋等；

7）為他幢建築所有權人的生活與利用不可缺少的共有部分。

五、共有建築面積分攤的一般原則應符合以下規定：

1 共有建築面積的分攤，應按幢為單位，幢內的共有建築面積在幢內分攤；非本幢的共有建築面積，不在本幢分攤；幢內的共有建築面積，不列入他幢分攤；地下部分的共有面積列入地下分攤；地上部分的共有面積列入地上分攤。

2 產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的，按本規程相關條款執行。

3 一般成套房屋住宅樓的共有建築面積分攤，應按其幢各套內的相關建築面積比例進行分攤。

4 幢為獨立產權時，其建築面積可按各層牆外圍水平投影面積之和計算，可不劃分幢共有建築面積。

5 已列為不分攤共有面積的，不參與幢內其他共有建築面積的分攤。

6幢內一般不宜設定專有面積。當確需列為層、單元、室（戶）專有建築面積時，可採用協議確定，計入相應的套內建築面積且參與幢共有建築面積的分攤。

7經共有建築面積分攤計算后，各室（戶）的建築面積之和，應等於相應幢、功能區、層的建築面積。

8 幢共有建築面積分攤后，不劃分各產權人在共有部位中的權界；共有建築面積一經分攤，任何人不得擅自侵犯或改變原使用功能。

六、特殊共有建築面積分攤應按以下規定執行。

1地下室共有建築面積的分攤，應按以下規定執行：

1）涉及地下室部分的共有建築面積，應列入地下室功能區或層分攤。

2）當地下室功能區或層內局部為商業、辦公等用途（合法）時，其商業或辦公等區域內的共有建築面積，應根據不同功能區域，按照本規程地上建築相關條款進行分攤。

3）當地下停車場中機動（非）車位，有合法手續，准予出售並可擁有獨立產權時，其機（非）動車位的面積，可按各停車位實際佔有面積（明確界線）計算，或按本規程相關規定，計算各機動車位的建築面積。

4）通往地下室的車（坡）道，應計入地下共有面積。當坡道下方無利用或車道下方直接為地下二層建築空間服務的，其車道對應的地面上空，應計入下一層的共有面積；當車道地下一層下方為利用空間的，其利用空間凈高≥2.10m部分,應計入地下建築面積（圖4.3.6-1）。

5）地面上僅為地下室設置的樓梯間應作為地下室共有建築面積；地下車庫的升降機房，應作為地下室不分攤共有建築面積。

3走廊（檐廊）、通廊、過道的分攤，應按以下規定執行：

1）當首層的各套（戶）均向走廊（檐廊）開門時，走廊（檐廊）列為首層各商鋪的應分攤共有面積。其他情形首層的走廊（檐廊），應依據與幢或功能區的水平、垂直通道的連通情況，列為幢或功能區應分攤共有建築面積。

2) 當首層柱廊、檐廊作為公共道路街巷通行（無人行道且兩端不封閉）的，不計算建築面積。

3）二層以上共有的內、外走廊，一般情況下，應作為本層應分攤的共有面積。

4）當屋頂（或裙房頂層）銜接房屋與房屋之間的走廊，當裙樓連成一體，且不能將塔樓和相應裙樓劃分成多幢的，應列為分攤共有面積；兩幢獨立建築物之間的架空通廊，應列為不分攤共有建築面積。

5）原設計為整體商場，後分割成若干商鋪或鋪位的，本層分割后所形成的過道面積，應由本層或相關套（室）進行分攤。

4 門廊、門斗、雨蓬（有柱）的分攤，應按以下規定執行：

1）為獨立戶（室）設置的門廊、門斗、雨蓬，計入戶（室）的套內建築面積。

2）公共大門口或樓梯口設置的門廊、門斗、雨蓬，應列為應分攤共有面積。

5 門廳、大堂、中庭的分攤，應按以下規定執行：

1）戶（室）獨立使用的門廳、大堂、中庭，應計入該戶（室）的套內建築面積；公共門廳、大堂、中庭，應按其服務範圍，列為幢或相應功能區的共有面積。

2）酒店設置在大堂內所形成的獨立使用空間，包括酒店的接待室、行李間、工作室等，應計入酒店建築面積；大堂為酒店、辦公、住宅等服務的公共過道、休息場所等，應按其服務範圍，應列入幢或相應功能區的共有面積。

3）大堂內屬經營性的咖啡廳、茶室、商店等，應列為戶（室）建築面積，參與共有建築面積的分攤。

6 採光井、通風井、煙道的分攤，應按以下規定執行：

1）地下室、半地下室或地面上為地下室、半地下室使用的採光井，不計算建築面積。

2）地下室與地上部分＜1.50m的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地下室共有面積。

3）地上部分≥1.50m的半地下室，其使用的通風井、煙道，應列為地面部分的共有面積。

4）在核心筒結構內的通風、煙（管）道井，應與核心筒一體作為應分攤共有面積，其分攤方式與核心筒一致。

5）房屋層內多戶共有的通風、煙（管）道井等，應作為功能區或層的共有面積。

7 架空層、車庫（大型）層的分攤，應按以下規定執行：

1）架空層、車庫（大型）層的共有建築面積無合法文件（協議）或特殊約定的，應列為架空層或車庫（大型）層內應分攤共有面積；

2）當架空層、車庫（大型）層中，局部為其他用途時，該部分應納入其他功能區，按本《規程》相應條款規定執行；

3）整層架空時架空層內的核心筒及門廳計入架空層共有面積；局部架空時，架空部分單獨計算，不參與幢共有面積的分攤。

8 管理用房、會所等用房的分攤，應按以下規定執行：

1）幢、層內由物業管理存放工具，作為儲藏、更衣、倉庫等無設計用途的房屋，應作為分戶（室 ）面積，並參與幢共有面積的分攤。

2）幢內設置的會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、託兒所、老人活動中心等，以及居委會、派出所使用的房屋，應作為分戶面積，參與共有面積的分攤。

9幢內設置的設備間、值班警衛室、消防控制室，供警衛、保安值班使用、休息，為本幢服務的，列為幢共有面積；為多幢服務的，列為不分攤共有面積。

10 公共陽台的分攤，應按以下規定執行：

1）在建築物底層、頂層架空設置的用於公共綠化、休閑的建築空間，應列為不分攤共有面積；

2）在建築物某功能區內逐層設置與公共通道相通的公共陽台，符合計算建築面積的，應列為功能區或層共有面積；

3）在建築物某功能區內隔層設置的不規則公共陽台（花園），符合計算建築面積的，應列為功能區的共有面積。

11避難層的分攤，應按以下規定執行：

整層為避難的，列為不分攤共有面積；當局部區域為避難的，避難部分單獨計算，不參與幢共有面積的分攤。

12 多功能綜合樓的分攤，應按以下規定執行：

1）房屋內的核心筒和樓（電）梯間是幢內的共有設施，根據管理需要，局部功能區或局部樓層不開門（停機）的，不影響共有面積的分攤（包括住宅樓中1～2層複式房）；

2）地上多功能綜合樓內，通往各功能區的核心筒（垂直通道）部分，應按功能區分隔，納入各功能區共有面積；當核心筒（垂直通道）局部功能區或局部層次不使用時，應列為地上部分各功能區共有面積；當地下部分為多功能時，可參照執行；

3）裙樓屋頂的樓(電)梯間，應列為裙樓的共有面積；塔樓屋頂的樓(電)梯間，應列為裙樓與塔樓的共有面積；

4）連接核心筒的前室部分，應作為核心筒的共有部分，與核心筒分攤一致；

5）首層的大廳（大堂）及其公共出入口，首層功能開門（使用的），應作為該功能區共有面積；其他情形，應根據實際確定，由功能區或層進行分攤；

6）商業、辦公內，其樓梯、自動扶梯（垂直通道），功能區各層均有時，列為功能區共有面積；否則，樓梯間、自動扶梯列為層共有建築面積；

7）當功能區或層內使用功能各異（如裙樓中局部層內有商業、超市或會所；一層臨街商鋪局部有辦公或住宅；綜合商場首層的內外商鋪等），應先劃定功能區（或層內）不同的使用功能區域，然後，確定功能區（或層內）應分攤的共有面積，並按本規程相應條款的規定執行；

8) 高層建築中設置的高、低區電梯，高、低區電梯之間在某一層可以互通的樓梯間應作為幢共有面積，計入核心筒（或電梯間）內，根據實際確定，由功能區或層進行分攤。

13 其他特殊情形的分攤，應按以下規定執行：

1）當房屋由主樓、附樓組合時，其主、附樓僅通過消防通道或公共開放空間相連時，應作為多幢。涉及主樓、附樓共有的值班警衛室、消防控制室等，應列為不分攤共有面積；當主、附樓有各自服務的梯間、門廳等共有面積時，應分別列入主、附樓共有面積。

2）在單一住宅樓中，當各單元共有樓（電）梯差異較大〔如：某單元有一部樓（電）梯、另單元為三部樓（電）梯〕時，各單元可作為幢內不同功能區，進行分攤計算。

3）獨立產權的房屋（獨立別墅或以整幢為單元登記產權）的，可按地上、地下部分的外牆直接計算幢建築面積。

4）幢內的非自然層（插層、夾層、設備層等），層高2.20m以上的，當樓（電）梯開門（使用）時，應列入所在功能區或層共有面積。否則作為共享空間，不計算建築面積。

5）屋面車庫的升降機房，應按自然層數計算面積並作為屋面車庫的共有面積。

6）聯排別墅的半外牆，應作為幢應分攤的共有面積。

7）非成套房屋中的廳堂、廂房、壁櫥、灶間、衛生間等，凡由部分房屋產權人共同使用的部位，有分割文件或協議的，按分割文件或按協議執行；無分割文件或協議的，按其共同使用部位的產權人戶數平均分攤。

8）房屋的半外牆（整幢房屋外牆牆體的水平投影面積一半），應按功能區或層劃分，並分別列入相應功能區或層共有面積進行分攤。

七、分攤係數的計算方法應按以下規定執行。

1單一住宅樓的分攤方法，應按以下規定執行：

單幢同功能建築，當各層（單元）共有建築面積基本一致時，應採用共有建築面積的整體分攤計算：

2 綜合樓的分攤（多級分攤）方法，應按以下規定執行：

一幢房屋有兩個以上功能區域時，應採用多級分攤方法，應按協議優先、自上而下的原則。即首先執行協議；無協議的按以下程序執行：

1）計算幢共有建築面積分攤係數（確定各功能區應分攤數據）；

2）計算功能區共有建築面積分攤係數(確定各層應分攤數據)；

3）計算層共有建築面積分攤係數到戶（室）〔確定各戶（室）應分攤數據〕；

4）計算各戶（室）建築面積